AP - 4Q68: กำไรสุทธิเป็นไปตามคาด

กำไรสุทธิ 4Q68 เป็นไปตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 4Q68 ที่ 1.29 พันลบ. ทรงตัว YoY แต่เพิ่มขึ้น 11.9% QoQ เป็นไปตามที่เราคาดการณ์ไว้ รายได้รวมอยู่ที่ 1.05 หมื่นลบ. เติบโต 13.7% YoY และ 16% QoQ โดย 90% มาจากโครงการแนวราบ และ 10% มาจากคอนโด ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเริ่มโอนโครงการใหม่ Aspire วิภา-วิคตอรี่ (มูลค่าโครงการ 2.3 พันลบ. ขายได้แล้ว 77%) มูลค่า 956 ลบ. อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 31.6% อ่อนตัวลงจาก 33.5% ใน 4Q67 แต่เพิ่มขึ้นจาก 32% ใน 3Q68 โดยอัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดยังคงแข็งแกร่งที่ 33-34% ขณะที่แนวราบได้รับแรงกดดันจากการเร่งระบายสต็อก ส่วนแบ่งกำไรจาก JV อยู่ที่ 145 ลบ. (ลดลง 57.4% YoY และ 53.9% QoQ) เนื่องจากไม่มีคอนโดใหม่เริ่มโอนในไตรมาสนี้ โดยมีเพียง 2 โครงการเดิมคือ Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 และ Aspire อ่อนนุช สเตชั่น ที่ยังทยอยโอนต่อเนื่องจาก 3Q68 ดังนั้นรายได้รวมในปี 2568 จึงอยู่ที่ 3.73 หมื่นลบ. (เติบโตเล็กน้อยที่ 1%) โดยมีอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย 31.9% และกำไรสุทธิ 4.3 พันลบ. (ลดลง 14%) ซึ่งเป็นไปตามที่เราคาดการณ์ไว้

ตั้งเป้า presales ปี 2569 เติบโต 4.6% AP ตั้งเป้า presales ปี 2569 ที่ 4.9 หมื่นลบ. เติบโต 4.6% และเป็นระดับที่สูงเป็นอันดับ 3 ของบริษัท ประกอบด้วยโครงการแนวราบ 77% (มูลค่าลดลง 3%) และคอนโด 23% (มูลค่าเพิ่มขึ้น 44% จากฐานต่ำในปี 2568 ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว) แผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 มีทั้งหมด 42 โครงการ มูลค่ารวม 5.5 หมื่นลบ. แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 35 โครงการ มูลค่า 3.94 หมื่นลบ. และคอนโด 7 โครงการ มูลค่า 1.56 หมื่นลบ. ทั้งนี้ presales ของ AP ณ วันที่ 22 ก.พ. 2569 อยู่ที่ 6.8 พันลบ. ลดลง 7.3% โดยแบ่งเป็นแนวราบ 83% (มูลค่าลดลง 3.1%) และคอนโด 17% (มูลค่าลดลง 23.7%)

คงประมาณการปี 2569 ปัจจุบัน AP มี backlog รวม 4.28 หมื่นลบ. โดย 50% มาจากโครงการแนวราบ และส่วนที่เหลือมาจากคอนโด เราประเมินว่า AP จะสามารถรับรู้ backlog ราว 3.0 หมื่นลบ. เป็นรายได้ในปีนี้ โดยส่วนใหญ่จะรับรู้ใน 2H69 ขณะที่มีคอนโดใหม่ 5 โครงการที่มีกำหนดส่งมอบในปีนี้ โครงการที่ใหญ่ที่สุดคือ Rhythm เจริญนคร ไอคอนิค (มูลค่า 5.0 พันลบ. ขายได้แล้ว 86%) ซึ่งจะเริ่มโอนใน 3Q69 เราคงประมาณการรายได้ปี 2569 ไว้ที่ 4.05 หมื่นลบ. เติบโต 8.3% โดยมี secured revenue ที่ 60% และคงประมาณการกำไรสุทธิไว้ที่ 5.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 19.3%

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

4Q25: Net profit in line

AP reported a 4Q25 net profit of Bt1.29bn (flat YoY, up 11.9% QoQ), in line with estimates, bringing 2025 net profit to Bt4.3bn (down 14% YoY). In 2026, the company targets Bt49bn in presales (growth of 4.6% YoY) and plans 42 new launches valued at Bt55bn. We maintain our 2026 revenue forecast of Bt40.5bn (+8.3% YoY) with net profit of Bt5.1bn (+19.3% YoY), supported by Bt30bn in transfers of backlog, securing 60% of revenue. We stay Outperform with a 2026 TP of Bt10.50 based on adjusted average PE of 6.5x. It is paying at 2025 dividend of Bt0.52, XD on May 6, giving yield of 5.5%.

4Q25’s net profit in line. AP reported a 4Q25 net profit of Bt1.29bn, lining up with our estimates. Profit was flat YoY but grew 11.9% QoQ. Revenue was Bt10.5bn, growing 13.7% YoY and 16% QoQ; of this, 90% was contributed by low-rise and 10% by condos, supported by Bt956mn in new transfers at Aspire Vibha-Victory (project value Bt2.3bn, take-up rate 77%). Average gross margin was 31.6%, down from 33.5% in 4Q25 but up from 32% from 3Q25; condo gross margin remained good at 33-34% with low-rise pressured by sale of inventory. Contribution from the JV was Bt145mn (down 57.4% YoY, 53.9% QoQ): no new condos began transfers in the quarter, leaving just continuing transfers from 3Q25 at Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station. Revenue in 2025 was Bt37.3bn (up just 1%) with average gross margin of 31.9%. Net profit was Bt4.3bn (falling 14%), in line with our forecast.

Aims at 4.6% presales growth in 2026. AP targets 2026 presales of Bt49.0bn, growth of 4.6% and the third-highest value in its history. Of this, 77% will be low-rise, with value down 3%, and 23% from condos, with value growing 44% off a low base in 2025 due to the earthquake. It will launch 42 new projects in 2026 valued at Bt55.0bn: 35 low-rise projects valued at Bt39.4bn and seven condo projects valued at Bt15.6bn. Presales as of Feb 22, 2026 came to Bt6.8bn, down 7.3%: 8% from low-rise, with value down 3.1%, and 17% from condos, with value down 23.7%.

Maintain 2026 forecast. AP currently has a backlog of Bt42.8bn, with 50% from low-rise projects and the remainder from condos. We estimate ~Bt30.0bn will be recognized as revenue this year, with the weight of revenue recognition expected in 2H26. There are five new condos scheduled for delivery this year, the largest of which is Rhythm Charoennakhon Iconic (valued at Bt5.0bn, 86% sold), with transfers beginning in 3Q26. We maintain our 2026 revenue estimate at Bt40.5bn, representing 8.3% growth, with 60% of revenue secured, and net profit at Bt5.1bn, up 19.3%.

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

Download PDF Click > AP260227_E.pdf