AP – 2Q26: กำไรเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ ตามคาด

กำไรสุทธิ 2Q26 เป็นไปตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 2Q26 ที่ 1.06 พันลบ. (+5.7% YoY, +17.7% QoQ) ใกล้เคียงกับที่เราคาดการณ์ไว้ที่ 1.07 พันลบ. รายได้รวมอยู่ที่ 1.07 หมื่นลบ. (+8.4% YoY, +12.9% QoQ) โครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วนราว 91% ของรายได้รวม (ทาวน์โฮมราว 50%, บ้านเดี่ยว 44% และโครงการต่างจังหวัด 6%) ขณะที่รายได้อีก 6% มาจากรายได้จากการโอนคอนโดของ AP โดยมูลค่าการโอนสูงสุดมาจากโครงการ Good Day (โอนเพิ่ม 43% มูลค่า 516 ลบ.) และโครงการ Aspire อิสรภาพ สเตชั่น (โอนเพิ่ม 17% มูลค่า 177 ลบ.) อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 30.9% อ่อนตัวเล็กน้อยจาก 30.7% ใน 2Q25 แต่ปรับตัวดีขึ้นจาก 29.6% ใน 1Q26 โดยได้รับแรงหนุนจากการโอนโครงการใหม่และยูนิตคอนโดของ AP ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูง อัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อยอดขายอยู่ที่ 17.5% ในเชิงมูลค่าเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินและค่าใช้จ่ายในการเปิดโครงการใหม่ที่สูงขึ้น ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า (JV) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 84% YoY และ 71% QoQ เนื่องจากไม่มีโครงการ JV ใหม่ที่เริ่มโอนและค่าใช้จ่ายจากโครงการ JV ใหม่ยังคงอยู่ในระดับสูง ดังนั้นกำไรสุทธิ 1H26 ของ AP อยู่ที่ 1.98 พันลบ. (+5.2% YoY)

7M26 presales เติบโตได้ทุกมุมและปรับเพิ่มโครงการใหม่ของปีนี้ AP มียอด presales ในช่วง 7M26 ที่ 2.79 หมื่นลบ. (+13.8% YoY) โดยสัดส่วน 81% เป็นยอดจากโครงการแนวราบซึ่งเติบโต 7.6% YoY และ 19% จากส่วนของคอนโดซึ่งเติบโตเด่นถึง 59.6% YoY จากฐานที่ต่ำ และใน 3Q26 AP วางแผนที่จะเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่องรวม 17 โครงการมูลค่า 1.79 หมื่นลบ. โดยมีโครงการคอนโด 2 โครงการมูลค่า 2.5 พันลบ. บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์รวม 6 โครงการ มูลค่า 9.5 พันลบ. และโครงการแนวราบในต่างจังหวัดอีก 5 โครงการมูลค่า 5.9 พันลบ. โดยจังหวัดใหม่ที่เปิดตัว เช่น จันทบุรี บุรีรัมย์ หาดใหญ่ และโครงการต่อเนื่องในพื้นที่ ชลบุรีและฉะเชิงเทรา ซึ่งล่าสุดการเปิดโครงการในจังหวัดจันทบุรีได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาด โดยมีอัตราการขายสูงถึง 70% ดังนั้น AP จึงปรับเพิ่มเป้าเปิดโครงการใหม่ในปี 2026 เล็กน้อยจาก 5.5 หมื่นลบ. เป็น 5.6 หมื่นลบ. โดยเพิ่มจำนวนโครงการแนวราบจาก 35 เป็น 40 โครงการ และลดจำนวนโครงการคอนโดจาก 7 เหลือ 6 โครงการ

คงประมาณการ 2026; คาด 2H26 โดดเด่านกว่า 1H26 ปัจจุบัน AP มี backlog ในมือที่ 4.18 หมื่นลบ. ซึ่งเป็นสัดส่วนจากแนวราบที่ 49% คอนโดของ AP ที่ 8% และ คอนโด JV ที่ 43% ซึ่งเราคาดว่าประมาณ 50-55% ของ backlog จะบันทึกเป็นรายได้ใน 2H26 นี้ เราคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2026 ไว้ที่ 4.64 พันลบ. (+7.5% YoY) โดยคาดการณ์รายได้รวมที่ 3.94 หมื่นลบ. (+ 5.6% YoY) เราคาดว่าผลประกอบการ 2H26 จะโดดเด่นกว่า 1H26 โดยได้รับแรงหนุนจากการเริ่มรับรู้รายได้จาก backlog คอนโด JV ในเดือนก.ย. ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไร 3Q26 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาอาจทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง AP ได้รับการจัดอันดับใน SET ESG Ratings ที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการและผู้บริหารสูงสุดเป็นบุคคลเดียวกัน (G) ณ ปี 2025

2Q26: Earnings grow YoY and QoQ, in-line

AP reported a solid 2Q26 net profit of Bt1.06bn (up 5.7% YoY and 17.7% QoQ), keeping 1H26 earnings at Bt1.98bn (up 5.2% YoY) on steady low-rise transfers and margin expansion. 7M26 presales reached Bt27.9bn (up 13.8% YoY), prompting management to raise its 2026 launch target to Bt56bn, backed by strong provincial demand and selective condo expansion. Supported by a robust Bt41.8bn backlog with 50-55% set for 2H26 realization—2H26 performance is poised to outperform 1H26. We maintain our 2026 earnings forecast of Bt4.64bn (+7.5% YoY), anticipating continued YoY and QoQ growth in 3Q26. We stay Outperform with a target price rolled over to mid-2027 at Bt11.0/sh (Based on average PE of 7X).

2Q26F net profit in-line. AP reported 2Q26 net profit of Bt1.06bn (+5.7% YoY, +17.7% QoQ), in line with our estimate of Bt1.07bn. Total revenue came in at Bt10.7bn (+8.4% YoY, +12.9% QoQ). Low-rise projects accounted for ~91% of total revenue (townhouses ~50%, single-detached houses 44%, and provincial projects 6%), while another 6% came from AP's own condominium transfers. The main transfer drivers were Good Day (transfers up 43%, valued at Bt516mn) and Aspire Issaraphap Station (transfers up 17%, valued at Bt177mn). Average gross margin was 30.9%, down slightly from 30.7% in 2Q25 but improving from 29.6% in 1Q26, supported by new project transfers and AP's high-margin condo units. SG&A-to-sales ratio stood at 17.5%, rising in absolute terms due to higher land tax and launch costs for new projects. Meanwhile, share of profit from joint ventures (JV) dropped significantly by 84% YoY and 71% QoQ as no new JV projects started transfers and expenses for new JV projects remained high. Consequently, AP's 1H26 net profit stood at Bt1.98bn (+5.2% YoY).

7M26 presales growth and upward revision of new project launches: AP recorded 7M26 presales of Bt27.9bn (+13.8% YoY). By segment, low-rise projects accounted for 81% (+7.6% YoY), while condominiums accounted for 19%, growing strongly at +59.6% YoY from a low base. In 3Q26, AP plans to continuously launch 17 new projects worth Bt17.9bn, comprising 2 condominium projects worth Bt2.5bn, 6 SDH and TH projects worth Bt9.5bn, and 5 provincial low-rise projects worth up to Bt5.9bn. New province launches include Chanthaburi, Buriram, and Hatyai, alongside new project in existing provinces in Chonburi and Chachoengsao. Notably, the recent launch in Chanthaburi received strong market response with a take-up rate of up to 70%. Consequently, AP slightly revised up its 2026 new launch target from Bt55bn to Bt56bn, increasing low-rise projects from 35 to 40 while reducing condominium projects from 7 to 6.

Maintain 2026 earnings forecast, with 2H26 expected to outperform 1H26: AP currently holds a backlog of Bt41.8bn, comprising 49% low-rise projects, 8% AP condominiums, and 43% JV condominiums. We estimate that ~50-55% of the backlog will be recognized as revenue in 2H26. We maintain our 2026 net profit forecast at Bt4.64bn (+7.5% YoY) with total revenue projected at Bt39.4bn (+5.6% YoY). We expect 2H26 performance to outperform 1H26, driven by the commencement of revenue recognition from the JV condominium backlog in September. Consequently, we project 3Q26 earnings to grow both YoY and QoQ.

Key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been listed in SET ESG Ratings “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board and the highest-ranking executive are from the same person (G), as of 2025.

Download EN version click >> AP260814_E.pdf