SPALI – พรีวิว 1Q68: คาดกำไรลดลง YoY และ QoQ

Presales อ่อนตัวลงหลังเหตุแผ่นดินไหวและภาษีสหรัฐฯ SPALI รายงาน presales ใน 1Q68 ที่ 6.67 พันลบ. (-4% YoY แต่ทรงตัว QoQ) แบ่งเป็น presales จากโครงการแนวราบ 71% (มูลค่า -9% YoY แต่ +48% QoQ) และคอนโด 29% (มูลค่า +12% YoY แต่ -44% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ 6 โครงการ มูลค่ารวม 7 พันลบ. และยอดขายจากงานมหกรรมบ้านและคอนโดในช่วงปลายเดือนมี.ค. (หลังจากที่มีการประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV) presales ใน 1Q68 คิดเป็น 21% ของเป้าที่บริษัทวางไว้ทั้งปีที่ 3.2 หมื่นลบ. (+20%) อย่างไรก็ตาม SPALI ยังไม่ได้เปิดเผยยอด presales ในเดือนเม.ย.ถึงปัจจุบัน แต่คาดว่าจะชะลอตัวลงจากเหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มี.ค. SPALI คาดว่าความต้องการคอนโดจะกลับมา 80% ภายใน 3 เดือน โดยใน 2Q68 บริษัทจะเปิดตัวโครงการแนวราบ 1 โครงการ มูลค่า 2.07 พันลบ. และคอนโด low-rise ขนาดเล็ก 2 โครงการในภูเก็ตและนนทบุรี มูลค่ารวม 820 ลบ. เราเชื่อว่า presales ใน 2Q68 จะอ่อนตัวลง YoY และ QoQ

คาดกำไรสุทธิ 1Q68 ลดลง YoY และ QoQ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 1Q68 ที่ 442 ลบ. (-28% YoY และ -77.8% QoQ) โดยได้รับแรงกดดันจากรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงมาอยู่ที่ 3.5 พันลบ. (-22.7% YoY และ -60% QoQ) โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 67% และคอนโด 33% เนื่องจากมีการเลื่อนการโอนบางส่วนออกไปเป็น 2Q68 เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากเกณฑ์ LTV ที่ผ่อนคลายลง ขณะที่คาดว่าอัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อยอดขายจะอยู่ที่ 23.8% เพิ่มขึ้นจาก 17.1% ใน 1Q67 และ 13.5% ใน 4Q67 จากค่าใช้จ่ายในการบริหารที่สูงขึ้นจากเหตุแผ่นดินไหวและค่าใช้จ่ายในการขายจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ส่วนแบ่งกำไรจาก JV ในออสเตรเลียคาดว่าจะอยู่ที่ 135 ลบ. (+35% QoQ) โดยจะรับรู้รายได้เต็มไตรมาสเป็นครั้งแรกหลังจากลงทุนโครงการที่พักอาศัยใหม่ในออสเตรเลียเพิ่มอีก 12 โครงการ

1H68 อ่อนแอ...ปรับประมาณการกำไรปี 2568 ลดลง 9% ปัจจุบัน SPALI มี backlog มูลค่า 1.32 หมื่นลบ. (แนวราบ 49% และคอนโด 51%) โดย 62% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568 และส่วนที่เหลืออีก 38% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569-2571 เราคาดว่ายอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์จากคอนโดในกรุงเทพฯ จะชะลอตัวลงใน 2Q68 ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ลดลง 6% มาอยู่ที่ 2.9 หมื่นลบ. (-7%) ขณะที่คาดว่าอัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อยอดขายจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 14.3% จาก 13.4% ในปี 2567 ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ใหม่เป็น 5.7 พันลบ. (-7%) ลดลง 9% จากประมาณการเดิม สำหรับ 2H68 เราคาดว่ายอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตเพิ่มขึ้นจากการใช้เกณฑ์ LTV ที่ผ่อนคลายลงและอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ขณะที่ใน 2Q68 backlog จากคอนโดที่หัวหินจำนวน 900 ลบ. จะช่วยหนุนให้กำไรเติบโต QoQ แต่ยังลดลง YoY

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล การจัดการสินค้าคงเหลือโดยเฉพาะคอนโด

ความเสี่ยงด้าน ESG SPALI ถูกปรับลดอันดับ SET ESG ratings ลงมาอยู่ที่ระดับ A ในปี 2567 จากระดับ AA ในปี 2566 แม้ SPALI ได้มีการขออนุญาต EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ก่อนการพัฒนาโครงการ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม แต่ยังมีกรณีคดีฟ้องร้องเกิดขึ้นในคอนโดบางโครงการ ซึ่งเราประเมินว่าเป็นความเสี่ยง ESG ในด้านสิ่งแวดล้อม สังคม (มีผลกระทบต่อชุมชนบริเวณใกล้เคียง) และธรรมาภิบาล SPALI ตั้งเป้าลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลง 40% ภายในปี 2573

We expect 1Q25 to be the year’s worst quarter for SPALI, with net profit of Bt442mn (-28% YoY and -77.8% QoQ), pressured by a 22.7% YoY and 60% QoQ plunge in revenue and abnormally high SG&A from the launch of new projects plus expenses after the earthquake. 2Q25F presales are expected to be low, dragged down by the earthquake and economy worries and we thus adjust our 2025 revenue down by 6% to Bt29bn, which gives a revised net profit of Bt5.7bn (-7% YoY), down 9% from earlier. We stay Neutral with 2025 TP cut to Bt18.60 from Bt20.0 on PE of 6.3X (-0.25 S.D., 18 years).

Presales down after earthquake and tariff worries. SPALI reported 1Q25 presales of Bt6.67bn (-4% YoY but flat QoQ), 71% low-rise (value down 9% YoY but up 48% QoQ) and 29% from condos (value up 12% YoY but down 44% QoQ), backed by Bt7bn in six low-rise launches and sales at the end of March from the Houses and Condo Expo (after LTV easing was announced). 1Q25 presales achieved 21% of its target of Bt32bn (+20%). MTD presales have not been reported, but are expected to be low after the March 28 earthquake. SPALI expects condo demand to recover to 80% of normal within three months. In 2Q25 it will launch one low-rise project (value Bt2.07bn) and two small low-rise condos in Phuket and Nonthaburi (Bt820mn). We believe 2Q25 presales will be soft YoY and QoQ.

1Q25F net profit to plunge YoY and QoQ. We forecast 1Q25 net profit at Bt442mn (-28% YoY and -77.8% QoQ) on a 22.7% and 60% QoQ drop in transfer revenue to Bt3.5bn, 67% low-rise and 33% condo, with some transfers put off to 2Q25 to get the LTV benefit. SG&A/sales is expected to reach 23.8% from 17.1% in 1Q25 and 13.5% in 4Q25 from higher administrative expense brought by the earthquake and selling expenses from the launch of new projects. The Australia JV contribution is estimated at Bt135mn (+35% QoQ), the first full quarter after 12 new projects were added.

Weak 1H25…downgrade 2025 by 9%. Of current backlog of Bt13.2bn (49% low-rise and 51% condos), 62% will be booked as revenue in 2025 and the remaining 38% in 2026-2028. In 2Q25, presales and transfers at Bangkok condos are expected to be low and we thus cut our 2025F revenue forecast by 6% to Bt29bn (-7%) with SG&A raised to 14.3% from 13.4%, giving an adjusted net profit of Bt5.7bn (-7%), down 9% from earlier. Sales and transfers in 2H25 are expected to grow more after the LTV easing, aided by potentially lower interest rates. 2Q25 backlog of Bt900mn from a condo in Hua Hin is expected to lift earnings QoQ, but YoY will show a drop.

Risks and concerns. Inventory management especially condos.

ESG key risk. SPALI was downgraded to A in 2024 from AA in 2023 in SET ESG ratings. Although SPALI obtains EIAs for residential projects, which helps lower environmental risks, lawsuits have been filed against some condos, which we see as ESG risks for environmental and social elements as they affect surrounding neighborhoods and governance. SPALI aims to reduce greenhouse gas 40% by 2030.

Download PDF Click > SPALI250428_E.pdf