พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วใน 1Q68

Presales 1Q68 ฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด ใน 1Q68 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX (AP LH QH PSH SPALI LPN และ SIRI) รายงาน presales ที่ 4.26 หมื่นลบ. (+10% YoY และ +18% QoQ) เท่ากับค่าเฉลี่ย 8 ไตรมาส และฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดใน 4Q67 โดย presales 64% มาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 1% YoY แต่เพิ่มขึ้น 11% QoQ) และ 36% มาจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 37% YoY และ 32% QoQ) โครงการที่เป็นไฮไลท์ คือ โครงการคอนโด PTY Residence Sai 1 Pattaya ของ SIRI มูลค่า 3.6 พันลบ. โดยขายได้แล้ว 100% โดยคาดว่ามีชาวต่างชาติซื้อเต็มสัดส่วน

 

กำไรสุทธิทำจุดต่ำสุดใหม่ใน 1Q68 โดยลดลง 30% YoY และ 53% QoQ บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX รายงานกำไรสุทธิ 1Q68 รวม 3.3 พันลบ. (-30% YoY และ -53% QoQ) ทำจุดต่ำสุดใหม่ และทุกบริษัทรายงานกำไรสุทธิลดลงทั้ง YoY และ QoQ โดยได้รับแรงกดดันจากรายได้รวมที่ทำจุดต่ำสุดใหม่ที่ 2.87 หมื่นลบ. (-20% YoY และ -33% QoQ) เนื่องจาก presales 4Q67 ทำจุดต่ำสุดส่งผลให้มี backlog ยกมาระดับต่ำ มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงรวมทั้งการรอโอนมาให้ 2Q68 ดังนั้นทุกบริษัทจึงรายงายรายได้ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ยกเว้น LPN ที่รายได้เติบโต YoY แต่ยังคงลดลง QoQ อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 30.5% เทียบกับ 32.5% ใน 1Q67 และ 30.2% ใน 4Q67 อัตรากำไรขั้นต้นของทุกบริษัทฟื้นตัว QoQ จากการจัดโปรโมชั่นราคาน้อยลง ยกเว้น QH ที่อัตรากำไรขั้นต้นลดลง YoY และ QoQ

 

2Q68 คาด presales โครงการแนวราบในกลุ่มตลาดระดับกลางฟื้นตัว presales 1Q68 คิดเป็น 22% ของเป้าทั้งปีที่ 1.91 หมื่นลบ. (+18%) สำหรับ 2Q68 เราคาดว่า presales โครงการแนวราบในกลุ่มตลาดระดับกลางและตลาดระดับกลาง-บนจะฟื้นตัว โดยได้แรงหนุนจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง ในขณะที่โครงการแนวราบในกลุ่มตลาดระดับบนและลักชัวรีจะได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและผลกระทบจากความไม่แน่นอนของอัตราภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ความต้องการซื้อสำหรับโครงการแนวราบในตลาดระดับล่างชะลอตัวลงจากความสามารถในการซื้อที่มีจำกัด presales คอนโดในเดือนเม.ย. คาดว่าจะเป็นศูนย์ถึงติดลบ เนื่องจากได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว เราคาดว่า presales คอนโดจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ที่ 60-65% ของระดับปกติใน 3Q68 และ 90-95% ใน 4Q68 ดังนั้น presales ใน 2Q68 น่าจะเติบโตเล็กน้อย QoQ โดยได้แรงหนุนจากโครงการแนวราบ แต่จะลดลง YoY presale ใน 1H68 น่าจะคิดเป็น 43-44% ของเป้าทั้งปี

 

คาดกำไรสุทธิ 2Q68 ฟื้นตัว QoQ แต่อ่อนตัวลง YoY ณ สิ้น 1Q68 backlog ของกลุ่มอยู่ที่ 9.1 หมื่นลบ.  โดย 57% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้จนถึงปี 2571 โดยbacklog 60% ในปี 2568 เป็นโครงการแนวราบ และ 40% เป็นคอนโด ซึ่ง AP มี backlog มูลค่าสูงสุด (2.6 หมื่นลบ.) ในปี 2568 ตามด้วย SIRI (1.0 หมื่นลบ.) และ SPALI (8.2 พันลบ.) สำหรับ 2Q68 เราคาดว่ากำไรสุทธิของกลุ่มจะลดลง YoY แต่จะฟื้นตัว QoQ โดยรายได้ส่วนใหญ่จะมาจากโครงการแนวราบ ทั้งนี้ LH จะบันทึกกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ก่อนภาษีจำนวน 700 ลบ. ดังนั้นกำไรสุทธิของกลุ่มจะเกิดขึ้น 35% ในครึ่งปีแรก และ 65% ในครึ่งปีหลัง เราคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ของกลุ่มไว้ที่ 2.3 หมื่นลบ. (-6.2%) หุ้นเด่น คือ AP (ราคาเป้าหมาย 11.20 บาท/หุ้น เนื่องจาก backlog แข็งแกร่งและมีโครงการที่หลากหลาย) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 1.80 บาท/หุ้น เนื่องจาก presales แข็งแกร่งและจะมีกำไรพิเศษ)

 

 

Bottomed in 1Q25   

 

Reeling from soft demand in the residential sector with transfers put off to 2Q25 to get in on the lower LTV, earnings for the sector fell in 1Q25 to Bt3.3bn (-30% YoY and -53% QoQ), dropping both YoY and QoQ at each company. At the same time, presales grew 10% YoY and 18% QoQ to Bt42bn, driven by new condo launches. We estimate a drop in 2Q25 presales YoY but flat QoQ, pressured by few condo sales after the earthquake but strong low-rise presales. We thus expect 1H25 presales to reach 43-44% of the sector’s full year target. Earnings in 2Q25F are expected to move up, 65% of them in 2H25. Top pick is AP and SIRI.

 

1Q25 presales recovered from bottom. In 1Q25, companies under coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) reported presales of Bt42.6bn (+10% YoY and +18% QoQ), meeting the eight-quarter average and recovering from bottom in 4Q24. Of this, 64% was low-rise, with value slipping 1% YoY but up 11% QoQ, and 36% condos, with value up 37% YoY and 32% QoQ. The quarter’s project highlight was SIRI’s condo, the Bt3.6bn PTY Residence Sai 1 Pattaya, with 100% take-up rate, with the foreign portion full sold out.

 

1Q25 a new low for earnings, down 30% and 53% QoQ. Companies under coverage reported total 1Q25 earnings of Bt3.3bn, plunging 30% YoY and 53% QoQ to a new low; each company reported a fall in earnings both YoY and QoQ. Total revenue also fell to a new low at Bt28.7bn (-20% YoY and -33% QoQ) since 4Q24 presales hit bottom with low backlog carried over and continued high loan rejection rates, leading each company to report a fall in revenue both YoY and QoQ except for LPN, who saw revenue grow YoY, though also a drop QoQ. Average gross margin was 30.5% compared to 32.5% in 1Q24 and 30.2% in 4Q24. All saw some recovery in gross margin QoQ from less promotional pricing, except for QH, whose gross margin dropped YoY and QoQ.

 

2Q25F expect low-rise presales in mid-segment to recover. 1Q25 presales achieved 22% of the full year target of Bt191bn (+18%). In 2Q25F, we expect a recovery in presales in the mid and mid-high low-rise segments, backed by the ease in LTV as of May 1, 2025 that will run until June 30, 2026, and a lower loan interest rate. The high and luxury low-rise segments will be pressured by the uncertain direction of the economy because of Trump’s tariffs. Demand in the lower low-rise segment is weakened by limited affordability. Condo presales in April are expected to be zero at best and may even contract after the earthquake. We expect condo presales to recover to 60-65% of normal in 3Q25 and 90-95% in 4Q25. We therefore expect slight growth QoQ in presales in 2Q25F in low-rise with a drop YoY. We expect 1H25 presales to achieve 43-44% of full year targets.

 

Earnings to recover in 2Q25F QoQ but weaken YoY. As of end-1Q25, backlog for the group was Bt91bn, with 57% to be recognized as revenue in 2025 and the remainder booked through 2028. Of the 2025 backlog, 60% is low-rise and 40% condo. AP has the highest backlog (Bt26bn) for 2025, followed by SIRI at Bt10bn and SPALI at Bt8.2bn. In 2Q25F, we expect a YoY fall in earnings but some growth QoQ, with most of the revenue from low-rise. We note that LH will be booking extra gain of Bt700mn (before tax) from asset divestment. This means the group’s earnings will be backloaded at 35% in 1H25 and 65% in 2H25. We maintain our forecast of 2025 group earnings of Bt23bn (-6.2%). Our top pick is AP (TP Bt11.20), backed by strong backlog and project diversification, and SIRI (TP Bt1.80) on its strong presales and extra gain.

 

Download EN version click >> PROP250527_E.pdf