พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – 1H68 เป็นจุดต่ำสุด

Presales 2Q68 ทำจุดต่ำสุดในรอบ 22 ไตรมาส เพราะได้รับแรงกดดดันจากเหตุแผ่นดินไหวและการบริโภคชะลอตัว ใน 2Q68 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX (AP LH QH PSH SPALI LPN และ SIRI) รายงาน presales ที่ 3.0 หมื่นลบ. (-33% YoY และ -29% QoQ) ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 22 ไตรมาส นับตั้งแต่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ใน 4Q62 โดย presales 79% มาจากโครงการแนวราบ ซึ่งมูลค่าลดลง 16% YoY และ 10% QoQ เพราะได้รับแรงกดดันจากความเชื่อมั่นในการซื้อที่ลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจส่งสัญญาณชะลอตัวชัดเจนขึ้น ทั้งนี้จากบริษัททั้งหมด 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเรา มีเพียง LH ที่ presales เติบโต YoY และ QoQ (2% YoY และ 30% QoQ) โดยได้แรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ Vive New กรุงเทพกรีฑา (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) และการจัดโปรโมชั่นระบายสินค้าคงเหลือ ในขณะที่ PSH และ QH มี presales โครงการแนวราบอยู่ที่ระดับต่ำสุดใหม่ สำหรับ presales คอนโดซึ่งได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวในช่วงปลายมี.ค. ทำให้ presales 2Q68 ต่ำสุดในรอบ 18 ไตรมาส ที่ 6.1 พันลบ. (-63% YoY และ -60% QoQ)

แม้คาดว่า presales 3Q68 จะฟื้นตัว แต่เป้าหมายทั้งปียังคงท้าทาย  เราคาดว่า presales รวมทั้งหมดใน 3Q68 จะอยู่ในระดับทรงตัว YoY และฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด QoQ มาอยู่ที่ 4.0-4.2 หมื่นลบ. โดยได้แรงหนุนจากยอดขายคอนโดที่ฟื้นตัวดีขึ้น โดยมีโครงการที่เป็นไฮไลท์อย่างคอนโดใหม่ 2 โครงการจาก AP ได้แก่ Life Udomsuk Station (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) และ Life JJ interchange (มูลค่าโครงการ 2.5 พันลบ.) ซึ่งคาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดี และ Chapter Charoenkrung Riverside จาก PSH แม้ว่าเราจะเห็น presales ฟื้นตัวเล็กน้อยในเดือนมิ.ย. แต่ไม่ได้อยู่ในระดับปกติ presales 1H68 คิดเป็น 38% ของเป้า presales ปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 1.92 แสนลบ. (+18%) เราคาดว่าการทำ presales ให้ถึงเป้าที่วางไว้ในปี 2568 เป็นเรื่องที่ท้าทาย โดยในกรณีแย่ที่สุด presales ปี 2568 จะอยู่ที่ 1.62 แสนลบ. (ทรงตัว YoY) เราคาดว่าจะเห็นผู้ประกอบการบางรายปรับเป้า presales ปี 2568 ลดลง เช่น SIRI LH และ PSH ในขณะที่เป้า presales ของ AP QH และ SPALI ดูเหมือนจะค่อนข้างท้าทาย

โครงการเปิดใหม่จะลดลงในปี 2568 โครงการเปิดใหม่ทั้งหมดใน 1H68 มีมูลค่ารวม 5.7 หมื่นลบ.    (-42% YoY และ -46% HoH) และคิดเป็น 27% ของเป้าที่วางไว้ในปี 2568 ที่ 2.1 แสนลบ. (+2%) การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงได้รับแรงกดดันจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงและการเปิดตัวคอนโดใหม่น้อยลงหลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหว เราคาดการณ์ว่าใน 2H68 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งหมดจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะจากคอนโด อย่างไรก็ตาม โครงการบางส่วนจะเลื่อนไปเปิดในปี 2569 ตามความพร้อมของโครงการและอุปสงค์ ดังนั้นเราเชื่อว่ามูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งหมดในปี 2568 จะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 2.0 แสนลบ.

คาดกำไรสุทธิ 2Q68 ลดลง YoY แต่ฟื้นตัว QoQ หลังจากกำไรสุทธิ 1Q68 ร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดใหม่ โดยได้รับแรงกดดันจาก backlog ระดับต่ำที่ถูกยกยอดมาจาก 4Q67 และการชะลอโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เราเชื่อว่ากำไรสุทธิ 2Q68 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะลดลง YoY จากฐานสูง แต่จะฟื้นตัว QoQ มาอยู่ที่ราว 4.5 พันลบ. (+34%) โดยจะมีเพียง LH ที่จะรายงานกำไรสุทธิเติบโตทั้ง YoY และ QoQ โดยได้แรงหนุนจากกำไรจากการขายสินทรัพย์ในสหรัฐฯ  ขณะที่ LPN จะรายงานกำไรสุทธิลดลง YoY และ QoQ เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นระดับต่ำ ส่วนอีก 5 บริษัทที่เหลือจะรายงานกำไรสุทธิลดลง YoY แต่เติบโต QoQ ปัจจุบันเรายังคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยไว้ที่ 2.3 หมื่นลบ. (-6.2%) หุ้นเด่นของเราคือ AP (ราคาเป้าหมาย 11.20 บาท) โดยได้แรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งและความหลากหลายของโครงการ

We expect presales in 2Q25 to be the year’s lowest on the aftershock of the earthquake and lower consumer confidence. Presales will improve in 2H25F, aided by lower LTV and interest rate. However, there appears to be downside to 2025 presales: we estimate the worst case at Bt162bn or flat YoY. New launches will be delayed in view of slower demand and project readiness and we expect total value to be less than in 2024. Earnings are expected to recover in 2H25 as backlog is booked, and we maintain our 2025F earnings at Bt23bn (-6.2%). Our top pick is AP (TP Bt11.20), backed by high backlog and project diversification.

2Q25 presales lowest in 22 quarters on earthquake and consumption. In 2Q25, companies under coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) reported presales of Bt30bn (-33 YoY and -29% QoQ), the lowest since COVID-19 hit in 4Q19. Of this, 79% was low-rise, with value down 16% YoY and 10% QoQ, hurt by lower confidence to buy on clearer signs of an economic slowdown; of the seven companies under coverage, only LH saw presales growth YoY and QoQ (2% YoY and 30% QoQ), backed by the launch of Vive New KrungthepKritha (project value Bt4.6bn) and promotional pricing for inventory. PSH and QH saw their lowest ever low-rise presales. Condo presales were hit by the late-March earthquake, making presales the lowest in 18 quarters at Bt6.1bn (-63% YoY and -60% QoQ).

Making full-year goal difficult, despite some recovery in presales in 3Q25. We expect 3Q25F presales to be flat YoY and inch back up QoQ after bottoming to Bt40-42bn, backed by better condo sales via the two new condos from AP, Life Udomsuk Station (project value Bt4.6bn) and Life JJ interchange (project value Bt2.5bn), which we expect to receive good response, and Chapter Charoenkrung Riverside from PSH. Although we did see a small recovery in presales in June, it was still not yet back to normal. 1H25 presales achieved 38% of the covered companies’ 2025 presales target of Bt191.8bn (+18%). We believe meeting their 2025 presales goals will be challenging; our estimate of the worst-case presales in 2025 is Bt162bn (flat YoY). We expect to see SIRI, LH and PSH lower their 2025 presales targets and expect it to be difficult for AP, QH and SPALI to meet targets. 

Fewer new launches in 2025. In 1H25, developers launched Bt57bn (-42% YoY and -46% HoH) in new projects, accounting for 27% of their 2025 target of Bt210bn (+2%); the drop in new launches came in response to lower consumer confidence and fewer new condo launches after the earthquake. We expect a significant rise in 2H25 new launches, especially condos; however, some projects will be put off to 2026 as per project and demand readiness. We thus expect new launch value in 2025 to contract to less than Bt200bn. 

2Q25 earnings to drop YoY but recover QoQ. After a plunge in 1Q25 earnings to a new low, pressured by low backlog carried over from 4Q24 and delays in transfers to benefit from LTV easing, we believe 2Q25 earnings will drop YoY off a high base but recover QoQ to ~Bt4.5bn (+34%). In our estimate, only LH will have earnings growth both YoY and QoQ, backed by gain from asset divestment in the US, while LPN will see earnings drop YoY and QoQ on a low gross margin. The remaining five companies will see earnings drop YoY but grow QoQ. Currently, we maintain our 2025 earnings forecast of Bt23bn (-6.2%). Our top pick is AP (TP Bt11.20), backed by strong backlog and project diversification.

Download PDF Click > PROP250714_E.pdf