พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – Presales 3Q68 สูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส

Presales 3Q68 สูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส...ดีกว่าคาด ใน 3Q68 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX (AP LH QH PSH SPALI LPN และ SIRI) รายงาน presales รวม 4.28 หมื่นลบ. (ทรงตัว YoY แต่ +39% QoQ) ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส  และดีกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ที่ 3.8 หมื่นลบ. ซึ่งได้แรงหนุนจาก presales คอนโด โดย presales 62% จากทั้งหมด 4.28 หมื่นลบ. มาจากโครงการแนวราบ ซึ่งแม้ว่ายอด presales ลดลง 1% YoY แต่เพิ่มขึ้น 7% QoQ โดยยอด presales โครงการแนวราบเท่ากับยอด presales เฉลี่ย 8 ไตรมาสที่ผ่านมา ในขณะที่ presales ส่วนที่เหลืออีก 38% มาจากคอนโด ซึ่งยอด presales เพิ่มขึ้น 3% YoY และ 165% QoQ สูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส โดยได้แรงหนุนจากคอนโดใหม่ของ SPALI (ศุภาลัย เอลีท สุขุมวิท 39 มูลค่าโครงการ 2 พันลบ. ซึ่งขายหมดใน 3Q68) รวมถึงคอนโดใหม่ของ AP และ SIRI ที่ได้การตอบรับที่ดี โดยขายได้ 40-60% ในช่วงเปิดตัวโครงการ

 

มีแนวโน้มที่จะทำ presales ได้ถึงระดับที่เราคาดการณ์ไว้ในปี 2568 หรือทรงตัวจากปีก่อน สำหรับบริษัท 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเรา เรายังคงใช้สมมติฐานยอด presales รวมทั้งหมดในปี 2568 ที่ 1.62 แสนลบ. (ทรงตัว YoY) แต่ต่ำกว่าเป้า presales ของทุกบริษัทรวมกันอยู่ 16% ยอด presales รวมทั้งหมดใน 9M68 อยู่ที่ 1.156 แสนลบ. (-8% YoY) โดย 67% มาจากโครงการแนวราบ (ยอด presales ลดลง 6% YoY) และ 33% มาจากคอนโด (ยอด presales ลดลง 13% YoY) เนื่องจากเราคาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะใน 4Q68 ที่คาดว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก และผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่พร้อมโปรโมชั่นลดราคาสินค้าคงเหลือ เราจึงใช้สมมติฐานยอด presales ใน 4Q68 ที่ 4.5 หมื่นลบ. (+25% YoY และ +5% QoQ) เราคาดการณ์ว่า SIRI และ LPN จะทำ presales ได้ถึงเป้าที่วางไว้ ขณะที่ AP และ SPALI จะทำ presales ได้ต่ำกว่าเป้าเล็กน้อย ส่วน LH QH และ PSH จะทำ presales ได้ต่ำกว่าเป้าค่อนข้างมาก

 

คาดกำไรสุทธิ 3Q68 ลดลง YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ ปัจจุบันบริษัทที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเรามี backlog มูลค่ารวม 8.89 หมื่นลบ. ซึ่งสามารถรองรับรายได้ 65% ที่เราคาดการณ์ไว้ในปี 2568 โดย AP เป็นบริษัทที่มี backlog สูงสุด เราประเมินกำไรสุทธิปี 2568 ของบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเราได้ที่ 2.05 หมื่นลบ. (-16.9%) โดยมีสาเหตุมาจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลง เราคาดว่ากำไรสุทธิจะฟื้นตัวใน 2H68 โดยจะเติบโต 42% HoH เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจะได้แรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไร 59% ของปี 2568 จะเกิดขึ้นใน 2H68 โดยจะทำจุดสูงสุดใน 4Q68 สำหรับ 3Q68 เราคาดว่ากำไรสุทธิโดยรวมจะอยู่ในช่วง 5.5-6 พันลบ. (ลดลง YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ

 

ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตาม 1) การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง เนื่องจากอุปทานยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่อัตราดูดซับกลับฟื้นตัวอย่างช้าๆ และ 2) การปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ ปัจจัยที่ต้องติดตาม คือ การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ลงทุนในสภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำ ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก การบริหารจัดการของเสียและน้ำ และการประเมิน EIA (E) การบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ นโยบายด้านสุขภาพและความปลอดภัย (S)

 

 

Presales at five-quarter high in 3Q25  

 

Companies under INVX coverage reported 3Q25F presales of Bt42.8bn (flat YoY but +39% QoQ), recovering from the 2Q25 bottom with value higher than our forecast of Bt38bn, mostly from CBD condo presales. This puts 9M25 presales at 70% of our 2025 estimate of Bt162bn (flat YoY). We expect a 25% YoY and 5% QoQ rise in 4Q25 presales, undergirded by another rate cut in December, the continued ease in LTV and lower transfer and mortgage fees until Dec 31. Earnings are expected to recover in 2H25 as backlog is booked. Our top picks are AP, SIRI and SPALI.  

 

1Q25 presales recovered from bottom. In 1Q25, companies under coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) reported presales of Bt42.6bn (+10% YoY and +18% QoQ), meeting the eight-quarter average and recovering from bottom in 4Q24. Of this, 64% was low-rise, with value slipping 1% YoY but up 11% QoQ, and 36% condos, with value up 37% YoY and 32% QoQ. The quarter’s project highlight was SIRI’s condo, the Bt3.6bn PTY Residence Sai 1 Pattaya, with 100% take-up rate, with the foreign portion full sold out.

 

3Q25 presales beat, reaching a five-quarter high. In 3Q25, companies under coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) reported total presales of Bt42.8bn (flat YoY but +39% QoQ), the highest in five quarters and well above our estimate of Bt38bn, driven by condo sales. Of the Bt42.8bn in presales, 62% was low-rise, where value slipped 1% YoY but rose 7% QoQ, equal to the average for the last eight quarters; the remaining 38% were condo presales, where value grew 3% YoY and 165% QoQ to the highest in five quarters. There was substantial support from SPALI’s new Bt2bn condo, Supalai Elite Sukhumvit 39 which sold out in 3Q25, and AP and SIRI’s new condos that were well-received, with a 40-60% take up rate at launch.

 

Likely to achieve our 2025 presales estimate, with zero growth. For the seven companies under coverage, we maintain our assumption of 2025 total presales of Bt162bn (flat YoY), which is 16% below all company targets combined. Presales in 9M25 came to Bt115.6bn (-8% YoY), 67% low-rise, with value slipping 6%YoY, and 33% condo, with value down 13% YoY. On expectation of a return of residential demand in 4Q25 when interest rate is cut further, and that developers return with new launches with promotional pricing on inventory, we assume 4Q25 presales at Bt45bn (+25% YoY and +5% QoQ). We see SIRI and LPN as likely to meet presales targets, with AP and SPALI missing targets slightly and LH, QH and PSH coming in far below targets.

 

3Q25F earnings to soften YoY but grow QoQ. The sector’s current backlog of Bt88.9bn secures 65% of our 2025 revenue forecast, with AP leading the sector in backlog value. Net profit for companies under coverage is forecast at Bt20.5bn, down 16.9% on a decline in gross margin. Earnings are expected to recover in 2H25 with 42% growth HoH, backed by lower interest rates that will strengthen residential demand. We thus expect 59% of the year’s earnings will be in 2H25 with the year’s peak in 4Q25. In 3Q25F, we forecast total earnings at Bt5.5-6bn, down YoY but up QoQ.

 

Key risks and factors to monitor. 1) Inventory management, as supply is high and absorption coming back slowly, 2) increase in minimum wage. A factor to watch is speculation on property as an investment asset in an environment of low interest rates. Key ESG risks are GHG emission, waste & water management, and EIA assessment (E), product quality management and health & safety policies (S).

 

Download EN version click >> PROP251010_E.pdf