ยอด presales ปี 2567 ของกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยลดลง 8% สู่ระดับต่ำสุดในรอบ 3 ปี และต่ำกว่าเป้า 23% มาอยู่ที่ 1.62 แสนลบ. โดยมูลค่า presales โครงการแนวราบลดลง 6% และมูลค่า presales คอนโดลดลง 12% เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูงและความสามารถในการซื้อที่ลดลง สำหรับปี 2568
เราประเมินว่ากลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวใน 2H68 หลังจากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย และเชื่อว่าเป้าการเติบโตของยอด presales กลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเป็นตัวเลขหลักเดียว ขณะที่โครงการเปิดใหม่จะมีมูลค่าสูงกว่า 2 แสนลบ. หุ้นเด่นของเราคือ AP และ SIRI
ยอด presales ปี 2567 ลดลง 8%...ต่ำสุดในรอบ 3 ปี ในปี 2567 บริษัทที่ประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ของเรา (AP LH QH PSH SPALI LPN และ SIRI) รายงานยอด presales รวม 1.62 แสนลบ. (-8%) ต่ำสุดในรอบ 3 ปี โดยคิดเป็นสัดส่วนเพียง 77% ของเป้า presales ของกลุ่มที่ตั้งไว้ที่ 2.11 แสนลบ. (+20%) ในบรรดา 7 บริษัท มีเพียง SIRI เท่านั้นที่มียอด presales เติบโต YoY ในขณะที่บริษัทอื่นๆ มียอด presales ลดลง ยอด presales ใน 4Q67 ต่ำสุดในรอบ 16 ไตรมาส โดยมียอด presales รวม 3.6 หมื่นลบ. (-27% YoY และ -16% QoQ) แบ่งเป็นยอด presales จากโครงการแนวราบ 76% โดยมูลค่าลดลง 5% YoY และ 9% QoQ เพราะได้รับแรงกดดันจากความต้องการซื้อที่ชะลอตัวลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ในขณะที่มูลค่า presales คอนโด ลดลง 50% YoY และ 26% QoQ สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 4Q67 อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ไว้ แม้ว่า กนง.ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงหนึ่งครั้งในช่วงต้นไตรมาสและมีการบังคับใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนลง
มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2567 ลดลง 16% ในปี 2567 บริษัทที่ประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้การวิเคราะห์ของเราเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.08 แสนลบ. (-16%) ต่ำกว่าเป้า 5% โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 81% (มูลค่าลดลง 8%) และคอนโด 19% (มูลค่าลดลง 38%) บริษัทที่เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูงสุดในปี 2567 คือ SPALI (+77%) เพื่อเติมเต็ม backlog ในอนาคต ในขณะที่ AP LH LPN และ SIRI เปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเพื่อบริหารจัดการสินค้าคงคลังและกระแสเงินสด
คาดฟื้นตัวเล็กน้อยในปี 2568 ปี 2567 ไม่ใช่ปีที่ดีนักสำหรับกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ความสามารถในการซื้อที่ลดลง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ส่งผลทำให้ยอด presales ลดลง 8% สู่ระดับต่ำสุดในรอบ 3 ปี ขณะที่โครงการเปิดใหม่ยังอยู่ในระดับสูง โดยมีมูลค่าสูงกว่า 2 แสนลบ. ทำให้มีการระบายสินค้าคงคลังใน 4Q67 ค่อนข้างมาก สำหรับปี 2568 เราคาดว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะเลื่อนออกไปเป็น 2H68 ขณะที่ความต้องการซื้อจะชะลอตัวลงใน 1H68 ดังนั้นเราจึงประเมินว่าเป้าการเติบโตของยอด presales กลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยจะเป็นตัวเลขหลักเดียว ในขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดจะทรงตัวอยู่ที่ราว 2 แสนลบ.
ไม่น่าจะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในปี 2568 เราคาดว่าจะไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาอีกในปี 2568 เราเชื่อว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยและการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยสนับสนุนให้กลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยฟื้นตัวในปี 2568 อย่างไรก็ตาม รัฐบาลได้เปิดตัวโครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ใน 4 พื้นที่ โดยจะเริ่มลงทะเบียนในวันที่ 17 ม.ค. โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีเงินเดือนไม่เกิน 50,000 บาท/เดือนสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ เรามองว่าโครงการนี้จะส่งผลกระทบที่เป็นกลางหากการพัฒนาโครงการบ้านเพื่อคนไทยนี้จำกัดแค่เพียง 4 พื้นที่และรัฐไม่ได้มีวัตถุประสงค์ทำเพิ่มเติมในเชิงพาณิชย์
หุ้นเด่นคือ AP และ SIRI เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP เนื่องจากบริษัทมี backlog ในมือที่แข็งแกร่งและอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง และ SIRI เนื่องจากยอด presales มีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่ง และมีโครงการที่หลากหลาย
2024 presales achieved 77% of target
Residential sector presales in 2024 dropped 8% to a three-year low of Bt162bn, missing target by 23%; by value, low-rise fell 6% and condo 12%, pressured by continued high loan rejection rates and lower affordability. We expect some recovery in the sector in 2H25 after an interest rate cut. We also expect our covered companies to target only single-digit growth in presales, with new launches of over Bt200bn. Top picks are AP and SIRI.
2024 presales down 8% to a three-year low. In 2024, companies under coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) reported total presales of Bt162bn (-8%), a three-year low and only 77% of the initial presales target of Bt211bn (+20%). Among the seven companies, only SIRI grew presales YoY, with presales falling at others. Presales in 4Q24 were the lowest in 16 quarters, with total presales of Bt36bn (-27% YoY and -16% QoQ). Of presales, 76% were low rise, with value down 5% YoY and 9% QoQ, pressured by poor demand and continued high loan rejection rates. Presales value for condos fell 50% YoY and 26% QoQ. The market was weaker in 4Q24 than expected, despite the interest rate cut by the MPC early in the quarter and the government’s incentivization via a cut in transfer fees.
Total new launches dropped 16% in 2024. Companies under coverage launched new projects with a total value of Bt208bn (-16%), 5% short of target. Of these, low-rise comprised 81% with value down 8%; 19% was condos, where value dropped 38%. The company with the highest launch value in 2024 was SPALI (+77%), which worked to populate its backlog, while AP, LH, LPN and SIRI cut new launches to manage inventory and cash flow.
Expect a soft recovery in 2025. 2024 was not a good year for the residential sector, pressured by continued high interest rate, lower affordability and high rejection rates by banks, resulting in the lowest presales in three years, with a drop of 8%. New launches remained high at over Bt200bn, leading to active inventory sell-off in 4Q24. In 2025, we expect the interest rate cut will not take place until second half and with demand low in 1H25, we look for only single-digit presales growth targets, with stable new launches at ~Bt200bn.
No property stimulus expected in 2025. We expect no further stimulus for the residential sector in 2025. We believe a cut in interest rate and easing up on mortgage loan approvals are key to a sector recovery in 2025. At the same time, the government has kicked off a special-focus project, “Baan Phue Khon Thai” (translating to “Homes for Thais”) in four locations, with registration for the housing to start on Jan 17. The project is focused on first-time home buyers with salaries not exceeding Bt50,000/month. We view this as Neutral since it is special-focused and at this point limited to only four locations.
Top pick is AP and SIRI. We maintain our Outperform call on AP for its strength in backlog on hand and high annual dividend yield and SIRI for its strong presales growth and project diversification.
Download EN version click >> PROP250116_E.pdf