พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ยอด presales 1H69 เพิ่มขึ้น YoY แต่ลดลง QoQ

ยอด presales 2Q69F ได้แรงหนุนจากคอนโด เราประเมินยอด presales ใน 2Q69 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยได้ที่ 3.63 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 18% YoY แต่ลดลง 4% QoQ ต่ำที่สุดในรอบ 4 ไตรมาส ซึ่งเป็นไปตามคาดเพราะได้รับแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจโลก การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ล่าช้า และอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น โครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วน 67% ของยอด presales รวม โดยมูลค่าลดลง 2% YoY แต่เพิ่มขึ้น 1% QoQ ขณะที่โครงการคอนโดคิดเป็นสัดส่วน 33% โดยมูลค่าเพิ่มขึ้น 98% YoY จากฐานต่ำหลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหวใน 1Q68 แต่ลดลง 11% QoQ เนื่องจากไม่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ขนาดใหญ่ ทั้งนี้ใน 2Q69 AP เป็นบริษัทเดียวที่สามารถทำยอด presales เพิ่มขึ้นได้ทั้ง YoY และ QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราการขายที่แข็งแกร่งในโครงการเปิดใหม่ ส่งผลให้ยอด presales 1H69 รวมของกลุ่มอยู่ที่ ~7.40 หมื่นลบ. คิดเป็น 45% ของเป้าทั้งปีที่ 1.662 แสนลบ. ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโต 9% YoY

 

มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 2Q69 เพิ่มขึ้น 42% YoY และ 38% QoQ รวม 3.80 หมื่นลบ. โครงการแนวราบคิดเป็นสัดส่วน 69% ของมูลค่ารวม โดยมูลค่ายังทรงตัว YoY แต่เติบโต 100% QoQ ในขณะที่อีก 31% มาจากโครงการคอนโด โดยมูลค่าเพิ่มขึ้น 1,600% YoY แต่ลดลง 20% QoQ ทั้งนี้ใน 2Q69 AP มีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดที่ 1.70 หมื่นลบ. มูลค่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่สะสมใน 1H69 อยู่ที่ 6.60 หมื่นลบ. คิดเป็น 41% ของเป้าทั้งปี 2569 ที่ 1.63 แสนลบ. (ลดลง 4% YoY)

 

ทั้งยอด presales และโครงการเปิดใหม่อาจพลาดเป้าทั้งปี เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยฟื้นตัวช้า แม้อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ แต่การปล่อยสินเชื่อยังคงเน้นที่คุณภาพของผู้กู้ ส่งผลให้ยอด presales ใน 2H69 มีแนวโน้มอ่อนตัวลง YoY แต่จะปรับตัวดีขึ้น HoH โดยได้รับแรงหนุนจากยอด presales ของโครงการคอนโดที่ยังคงเป็นที่ต้องการในระยะยาว เรามองว่าเป้ายอด presales ของกลุ่มที่ 1.66 แสนลบ. (เติบโต 9% YoY) มีโอกาสพลาดเป้า โดยในกรณีที่ดีที่สุดน่าจะใกล้เคียงกับระดับปี 2568 ที่ ~1.53 แสนลบ. นอกจากนี้ แม้เป้าเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จะถูกกำหนดไว้ต่ำกว่าเดิมแล้ว แต่เราเชื่อว่ามีโอกาสที่จะต่ำกว่าเป้าเล็กน้อย โดยจะอยู่ที่ ~1.55 แสนลบ. ลดลง 9% YoY ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปี

 

คาดกำไร 2Q69 ลดลง YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 2Q69 ของกลุ่มจะอยู่ที่ 4.2 พันลบ. ลดลง 18% YoY แต่เพิ่มขึ้น 25% QoQ โดยคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยใน 2Q69 จะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ หลังจากผ่านจุดต่ำสุดใน 1Q69 มาแล้ว แต่มีแนวโน้มอ่อนตัวลง YoY จาก 2Q68 จากแคมเปญการตลาดด้านราคาและผลกระทบจากฐานสูงจากการบันทึกกำไรขายสินทรัพย์ของ LH ใน 2Q68 ประมาณการกำไรสุทธิ 1H69 ของเราคิดเป็น 43% ของกำไรสุทธิทั้งปีของกลุ่มที่เราประเมินได้ที่ ~1.90 หมื่นลบ. (+7% YoY) สำหรับแนวโน้มใน 2H69 เราคาดว่ากำไรสุทธิจะขยายตัวทั้ง YoY และ HoH โดยได้รับแรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งของ AP และอัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มที่คาดว่าผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วใน 1Q69

 

ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตาม 1) การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง 2) ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น และ 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ ได้แก่ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก, การจัดการของเสียและน้ำ, และการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA (E), การจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ และนโยบายด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย (S)

 

1H26 presales up YoY but down QoQ 

 

We estimate 2Q26 sector presales at Bt36.3bn (up 18% YoY, drop 4% QoQ), the weakest in four quarters. Condos surged 98% YoY off an earthquake-depressed base but fell QoQ on few launches; AP was the only developer to grow both YoY and QoQ. 1H26 presales (~Bt74.0bn) and launches (~Bt66.0bn) hit ~45% and 41% of full-year targets. Both targets will likely be missed — presales near Bt153bn, launches ~Bt155bn (a five-year low). We see 2Q26 net profit at Bt4.2bn (–18% YoY, +25% QoQ), with 2H26 profit growing on AP's backlog and margins recovering past their 1Q26 trough. AP (TP Bt10.00) is our top pick, backed by its robust backlog.

 

2Q26F presales driven by condominiums: We estimate the sector’s 2Q26 presales at Bt36.3bn, growing 18% YoY but declining 4% QoQ. This represents the lowest total presales in four quarters, which is in line with expectations due to global pressures, a slow economic recovery, and rising inflation. Low-rise projects accounted for 67% of total presales, with value down 2% YoY but up 1% QoQ. Meanwhile, condominium projects made up 33%, with value surging 98% YoY from a low base following the 1Q25 earthquake but falling 11% QoQ due to a lack of major new condominium launches. In 2Q26, AP was the only company able to achieve presales growth both YoY and QoQ, driven by solid take-up rate on new project launches. Consequently, total 1H26 sector presales reached approximately Bt74.0bn, accounting for 45% of the full-year target of Bt166.2bn, which represents a 9% YoY growth.

 

New launch value in 2Q26 increased 42% YoY and 38% QoQ, totaling Bt38.0bn. Low-rise projects accounted for 69% of the total, with value remaining flat YoY but growing 100% QoQ. Meanwhile, the remaining 31% was contributed by condominiums, which surged 1,600% YoY but declined 20% QoQ. In 2Q26, AP recorded the highest new launch value at Bt17.0bn. Accumulatively in 1H26, total new residential launch value reached Bt66.0bn, representing 41% of the full-year 2026 new launch target of Bt163.0bn (down 4% YoY).

 

Full-year target may miss both presales and new launch. Due to the slow recovery of residential demand, despite low interest rates, lending remains focused on borrower quality. Consequently, 2H26 presales are likely to soften YoY but improve HoH, supported by presales from condominium projects that continue to attract long-term demand. We anticipate that the group’s presales target of Bt166bn (growth 9% YoY) may be missed, with the best-case scenario matching the 2025 level at around Bt153bn. Furthermore, although this year's new launch target was already set lower, we believe there is a chance it could slightly undershoot the target to end up at around Bt155bn, down 9% YoY, marking the lowest level in 5 years.

 

Expecting 2Q26F’s earnings to drop YoY but up QoQ. We expect the sector's net profit in 2Q26 at Bt4.2bn, down 18% YoY but up 25% QoQ. The average gross margin in 2Q26 is anticipated to stabilize QoQ from the trough level in 1Q26, but will likely soften YoY from 2Q25 due to pricing marketing campaigns and a high base effect from LH's asset sale gains recorded in 2Q25. Our 1H26 net profit forecast accounts for 43% of our full-year sector net profit estimate of around Bt19.0bn (+7% YoY). Looking ahead to 2H26, we expect net profit to expand both YoY and HoH, driven by AP's robust backlog and the sector's gross margin, which is anticipated to have passed its trough in 1Q26.

 

Key risks and factors to monitor. 1) Inventory management, 2) higher cost for construction materials and 3) continued high loan rejection rate. Key ESG risks are GHG emission, waste & water management, EIA assessment (E), product quality management and health & safety policies (S).

 

Download EN version click >> PROP260713_E.pdf