REITs & IFFs - ได้เวลาสะสม

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ ที่สูงขึ้นและแถลงการณ์ของ กนง. สร้างแรงกดดันต่อกลุ่ม REITs และ IFFs ดัชนีกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) ปรับตัวลดลง 6.6% ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา underperform SET อยู่ 7% หลักๆ ได้รับแรงกดดันมาจากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ อายุ 10 ปีที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 3.8% มาอยู่ที่ 4.4% เนื่องจากตลาดกังวลเกี่ยวกับนโยบายของทรัมป์ว่าจะทำให้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในสหรัฐฯ ช้ากว่าที่คาดการณ์กันไว้ นอกจากนี้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของประเทศไทยก็เปิดเผยระหว่างการแถลงผลการประชุม กนง. ครั้งล่าสุดว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยครั้งล่าสุดไม่ได้หมายความว่าประเทศไทยเข้าสู่วงจรการผ่อนคลายนโยบายการเงิน ทำให้ตลาดเกิดความกังวลเกี่ยวกับช่วงเวลาที่ กนง. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก

 

มีปัจจัยกระตุ้นระยะสั้น 2 ประการในเดือนธ.ค. เราเล็งเห็นปัจจัยกระตุ้นราคากลุ่ม REITs และ IFFs  ในระยะสั้น 2 ประการในเดือนธ.ค. คือ การประชุม กนง. และเฟด โดยการประชุม กนง. จะมีขึ้นในวันที่ 18 ธ.ค. และ INVX คาดว่า กนง. จะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลง 25bps จากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า นอกจากนี้ INVX ยังคาดว่าเฟดจะปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลงอีก 25 bps ในการประชุมวันที่ 17-18 ธ.ค. การปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลดีต่อกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลดูน่าสนใจมากขึ้น

 

Yield spread สูงช่วยจำกัด downside yield spread (ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REITs และ IFFs กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี) ของกลุ่ม REITs และ IFFs  ในปัจจุบันอยู่ในระดับที่น่าสนใจที่ 6% ซึ่งเท่ากับระดับเกือบ +2SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี เมื่ออิงกับข้อมูลในอดีต yield spread เคยอยู่ที่ระดับนี้ครั้งล่าสุดในช่วงเดือนส.ค. 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปีอยู่ที่ 2.6% เทียบกับ 2.5% ในปัจจุบัน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดตอบสนองต่อพัฒนาการล่าสุดมากเกินไป เรามองว่า yield spread ที่ระดับปัจจุบันน่าสนใจ และเชื่อจะช่วยจำกัด downside

 

LHHOTEL และ FTREIT เป็น top picks ของเรา LHHOTEL ยังคงเป็น top pick ของเราในกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจาก LHHOTEL จะได้รับประโยชน์จากการเติบโตของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ผลการดำเนินงานของสินทรัพย์อ้างอิงแข็งแกร่งใน 9M67 และคาดว่าจะดีต่อเนื่องใน 4Q67 ที่เป็นช่วงไฮซีซั่นของการท่องเที่ยว นอกจากนี้ LHHOTEL ยังให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลดีที่ 9.2% ในปี 2567 และ 9.3% ในปี 2568 ด้วย FTREIT เป็นอีกหนึ่ง top pick  โดยราคาปรับตัวลดลงมาแล้ว 4.5% ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลดูน่าสนใจมากขึ้นที่ 7.1% ในปี FY2567 (ต.ค. 2566-ก.ย. 2567) และ 7.3% ในปี FY2568 นอกจากนี้ FTREIT ยังจะได้รับประโยชน์จากความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้นด้วย จากการพูดคุยกับผู้จัดการกอง REIT ยังไม่มีสัญญาณว่าลูกค้าจะชะลอการตัดสินใจหลังการเลือกตั้งสหรัฐฯ

 

ความเสี่ยงสำคัญสำหรับกลุ่ม REITs และ IFFs อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นจะส่งผลลบต่อกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลดูน่าสนใจน้อยลง

 

 

REITs & IFFs - Time to accumulate

 

We believe the recent correction is overdone and it is time to reaccumulate, particularly given the near-term catalysts expected in Dec. We expect the MPC and Fed to cut policy rates by 25bps at their Dec meetings, making the sector’s dividend yield more attractive. Downside should also be limited as yield spread is now at almost +2SD over five-year average, implying undemanding valuation; the Thai 10-year government bond yield is at 2.5% now while it was at 2.6% then. This suggests market overreaction to recent developments. LHHOTEL (TP Bt16.5) and FTREIT (TP Bt12.5) are our sector picks.

 

Rising US bond yield and MPC message pressure the sector. The REIT & Property Fund index has fallen 6.6% over the past two months, underperforming the SET by 7%. Behind this is a rise in 10-year US government bond yield to 4.4% from 3.8% on concerns that Trump’s policies would slow the pace of policy rate cuts in the US. Additionally, Thailand’s MPC said at its last meeting that the recent rate cut did not mean that Thailand is entering into an easing cycle, creating concerns over the timing of further rate cuts by the MPC.

 

Two near-term catalysts in December. We see two near-term catalysts for the sector in Dec: the MPC and Fed meetings. The MPC meets on Dec 18 and INVX expects it to slice the rate by 25bps due to the sluggish economic recovery. INVX also expects the Fed to cut its rates by 25bps at its Dec 17-18 meeting. The rate cuts bode well for the sector via making dividend yield more attractive.

 

High yield spread limits downside. Sector yield spread – which is the difference between dividend yield for the sector and 10-year Thai government bonds – is now at an attractive 6%, which is almost +2SD above its five-year average. Based on historical data, the last time spread was at this level was in Aug 2024 when 10-year Thai government bond yield was at 2.6% vs 2.5% currently. This implies an over-reaction by the market to recent developments. We see the current yield as attractive and believe it helps limit downside.

 

LHHOTEL and FTREIT are our top picks. LHHOTEL remains our top pick in the sector as the trust will continue to benefit from growth in tourism. The operating performance of its underlying assets was strong in 9M24 and is poised to strengthen in 4Q24, tourism’s high season. It also offers a decent yield of 9.2% in 2024F and 9.3% in 2025F. FTREIT is another favorite. Share price has fallen by 4.5% in the past two months, making its yield more attractive at 7.1% in FY2024F (Oct 2023–Sep 2024) and 7.3% in FY2025F. The trust also benefits from rising demand for industrial area in Thailand. Based on our discussion with the REIT manager, there is no sign customers are delaying decisions after the US election.

 

Key risk for the sector. Rising bond yield is negative to the sector as it will reduce the attractiveness of dividend yield.

 

Download EN version click >> REITs&IFFs241126_E.pdf