REITs & IFFs - พร้อมเข้าสู่ช่วงขาขึ้น

ปัจจัยชี้วัดที่สำคัญบ่งชี้ถึงโอกาสปรับตัวขึ้นต่อ เราได้ทำการศึกษาว่ากลุ่ม REIT และ IFF จะมีโอกาสปรับตัวขึ้นเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2560-2562 หรือไม่ โดยเปรียบเทียบ 5 ปัจจัย ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย, yield spread, valuation, แนวโน้มอุตสาหกรรม และอายุสิทธิการเช่า ระหว่างปัจจุบันกับช่วงปี 2560-2562 ผลการศึกษาแสดงให้เห็นว่าปัจจัยส่วนใหญ่ ยกเว้นแนวโน้มอุตสาหกรรม และอายุสิทธิการเช่า ในปัจจุบันดีกว่าช่วงปี 2560-2562 ดังนั้นเราคาดว่าราคาหุ้นในกลุ่มนี้มีโอกาสที่จะปรับตัวขึ้นต่อได้อีก แม้ว่าจะปรับตัวขึ้นมาแล้ว 4.7% ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมาเทียบกับ SET ที่ปรับขึ้น 3.2%

อัตราดอกเบี้ยนโยบาย yield spread และ valuation ในปัจจุบันอยู่ในระดับที่เอื้อต่อการลงทุน อัตราดอกเบี้ยนโยบายในปี 2560 อยู่ที่ 1.5% และ 1.25% ณ สิ้นปี 2562 ขณะที่ INVX คาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ที่ 1.25% ณ สิ้นปี 2568 และ 0.75% ณ สิ้นปี 2569 อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลงจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REIT และ IFF ดูน่าสนใจยิ่งขึ้น สำหรับ yield spread เราพิจารณาจาก 2 มุม คือ การเปรียบเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสำหรับ SETHD ซึ่งผลลัพธ์ชี้ว่า spread ในปัจจุบันสูงกว่าในช่วงปี 2560-2562  ในด้าน valuation เราดูที่อัตราส่วน P/NAV ซึ่งปัจจุบันอยู่ในระดับที่น่าสนใจามากกว่าในช่วงปี 2560-2562 หุ้นกลุ่ม REIT และ IFF ที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเราซื้อขายที่ระดับ +1-2SD ของค่าเฉลี่ยในอดีต เทียบกับปัจจุบันที่ซื้อขายที่ระดับ -1-2SD ของค่าเฉลี่ยในอดีต

แนวโน้มอุตสาหกรรมแตกต่างกันและอายุสิทธิการเช่าสั้นลง เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงขาขึ้นครั้งก่อนในปี 2560-2562 แนวโน้มของแต่ละอุตสาหกรรมมีทิศทางที่แตกต่างกัน โดยกลุ่มโทรคมนาคม (DIF, 3BBIF) มีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากผู้สนับสนุนกองทุนมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งขึ้น กลุ่มนิคมอุตสาหกรรม (FTREIT) เป็นอีกกลุ่มที่เรามองว่ามีแนวโน้มที่แข็งแกร่งขึ้น ดังที่เห็นได้จากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ยังมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับอัตราภาษีสินค้าสวมสิทธิ์ (transshipment rate) สำหรับกลุ่มท่องเที่ยว จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่กลับไปถึงระดับปี 2562 แต่เราเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว ส่วนกลุ่มอาคารสำนักงาน ค้าปลีก และการขนส่ง แนวโน้มในปัจจุบันยังดูดีน้อยกว่าปี 2562

ยังคงเลือก DIF เป็น top pick แต่เปลี่ยน top pick อีกตัวจาก LHSC มาเป็น LHHOTEL จาก 5 ปัจจัยที่เราได้ทำการศึกษา เราชอบหุ้นที่มีกระแสรายได้มั่นคงคือ DIF (ราคาเป้าหมายปลายปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF อยู่ที่ 10 บาท) นอกจากนี้ เรายังชอบหุ้นที่เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในกลุ่มท่องเที่ยว ดังนั้นเราจึงปรับคำแนะนำสำหรับ LHHOTEL ขึ้นจาก NEUTRAL เป็น OUTPERFORM พร้อมกับปรับราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ใหม่เป็นราคาเป้าหมายปลายปี 2569 ที่ 14 บาท (จาก 14.5 บาท) เพื่อสะท้อนผลกระทบจากการ roll-over และการปรับประมาณการกำไร

ความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับกลุ่ม REIT และ IFF ความเสี่ยงที่สำคัญ คือ การกลับทิศของแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอย่างไม่คาดคิด ซึ่งจะส่งผลลบต่อกลุ่ม REIT และ IFF  เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลดูน่าสนใจน้อยลง

Ready for prime time 

We are bullish on the sector and believe it is poised for a further rally despite being run up 4.7% over the past 30 days vs 3.2% for the SET. We compare five drivers today with the same factors in 2017-2019 (previous bull cycle), and our study showed that three (policy rate, yield spread and valuation) of the five look better today. Our top picks are DIF (TP Bt10) and LHHOTEL (TP Bt14). We also rate OUTPERFORM on LHSC (TP Bt14) and FTREIT (TP Bt12.6) and NEUTRAL on 3BBIF (TP Bt6.5), GVREIT (TP Bt6.6) and BTSGIF (TP Bt2.9).

Key indicators point to a further rally. We undertook a study to determine whether we could see a rally in the sector similar to 2017-2019, looking at five factors: policy rate, yield spread, valuation, industry outlook and lease term life. A comparison between today and in 2017-2019 shows that all but industry outlook and lease term life are better today and we thus expect a further price rally in the sector despite the 4.7% rise in the past 30 days vs 3.2% for the SET.

Policy rate, yield spread and valuation are favorable today. The policy rate in 2017 was 1.5%, falling to 1.25% at end-2019 - where INVX expects the rate to be at end-2025F, before stepping down to 0.75% by end-2026F. A lower policy rate makes the sector’s yield relatively more attractive. For yield spread, we made two comparisons: with 10-year government bond yield and its alternative, the yield for SETHD. This shows a higher spread today than in the earlier bull cycle. As for valuation, we look at P/NAV, which also is more attractive today. In 2017-2019, stocks under our coverage were trading at +1-2SD over historical average vs today’s -1-2SD below average.

Mixed industry outlook and shorter leases. Versus the bull cycle in 2017-2019, the outlook is mixed, depending on industry; the telecoms sector (DIF, 3BBIF) looks better, mainly because of the fund sponsor’s stronger financial strength. We also see a stronger future for industrial estates (FTREIT), reflected in rising demand for factory and warehouse rentals. The drawback is continued uncertainty over transshipment rate. For tourism, international tourist arrivals have not reached the 2019 level yet, though there are signs of a rise in arrivals. For office, retail and transportation, today’s outlook is poorer than in 2019.

Keep DIF as top pick, but switch to LHHOTEL from LHSC. Based on the five factors we studied, we like best a stock with a stable income stream, which is DIF (end-2026F DCF-based TP of Bt10). We also like stocks that are starting to see recovery, such as tourism. We therefore upgrade our recommendation on LHHOTEL to OUTPERFORM from NEUTRAL with a new end-2026F DDM-based TP of Bt14 from Bt14.5 to reflect the effect of the roll to 2026 and earnings adjustment.

Key risk for the sector. A key risk is an unexpected reversal in the interest rate trend. This would be negative to the sector, as it would reduce the attractiveness of dividend yield.

Download EN version click >> REITs&IFFs251003_E.pdf