AMATA – 3Q26F: คาดกำไรอ่อนตัวลงทั้ง YoY และ QoQ

ยอดขายที่ดินอ่อนตัว เซ็นสัญญาล่าช้า AMATA รายงานยอดขายที่ดินรวมใน 3Q26 ที่ 228 ไร่ (-6% YoY, -16% QoQ) โดยไม่มีการบันทึกยอดขายที่ดินจากอมตะซิตี้ ชลบุรี และ Smart City ซึ่งเน้นลูกค้ากลุ่ม data center ที่ป็นหลัก เนื่องจากลูกค้ารายใหม่ยังคงรอความชัดเจนด้านกฎหมาย ยอดขายที่ดินใน 3Q26 มาจากระยองจำนวน 167 ไร่ (รวมส่วนของ data center ที่เป็นส่วนขยายเดิมประมาณ 15 ไร่) และเวียดนามจำนวน 61 ไร่ โดยได้รับแรงหนุนจากฐานลูกค้าในกลุ่มชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ สินค้าอุปโภคบริโภค และชิ้นส่วนยานยนต์ ส่งผลให้ยอดขายที่ดิน 9M26 อยู่ที่ 605 ไร่ (-41% YoY) คิดเป็นเพียง 22% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 2,800 ไร่ ทั้งนี้ ยอดขายที่ดิน 9M26 ประกอบด้วยในประเทศไทย 527 ไร่ และเวียดนาม 78 ไร่  โดยหากพิจารณาจากจำนวนที่ดินที่อยู่ระหว่างการเจรจาที่ประมาณ 800-900 ไร่ในประเทศไทย เราคาดว่าในปีนี้ AMATA จะไม่สามารถทำยอดขายที่ดินให้ถึงเป้าได้ โดยที่ผ่านมาการเซ็นสัญญามีความล่าช้า ทั้งในส่วนของ data center ซึ่งจากนี้คาดว่าหากมีความชัดเจนของบทกฎหมายใหม่ที่จะบังคับใช้ภายในกลางเดือนพ.ย. คาดว่าจะมีบางส่วนสามารถเซ็นสัญญาขายที่ดินได้ทันในปีนี้ ซึ่งเป้ายอดขายที่ดินในประเทศไทยปี 2026 อยู่ที่ 1,650 ไร่ ขณะที่ยอดขายจากประเทศเวียดนามแม้โมเมนตัมการขายเริ่มดีขึ้น แต่คาดในปี 2026 จะมียอดขายประมาณ 250 ไร่จากเป้าที่ตั้งไว้ 500 ไร่ และนิคมอุตสาหกรรมใหม่ใน สปป.ลาว ซึ่งมียอดที่อยู่ระหว่างเจรจาตามเป้าที่ 500-600 ไร่ แต่ยังคงรอการลงนามในสัญญา ซึ่งอาจไม่ได้เกิดขึ้นทั้งหมดภายในปีนี้

คาดกำไรสุทธิ 3Q26 อ่อนตัว YoY และ QoQ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 3Q26 ของ AMATA จะอยู่ที่ 906 ลบ. (-20.4% YoY, -42.8% QoQ) โดยคาดรายได้รวมที่ 3.5 พันลบ. (-17.3% YoY, -2.4% QoQ) โดยคาดสัดส่วนประมาณ 60% เป็นรายได้จากกการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะมีการโอนที่ดินรวม 258 ไร่ (-62% YoY, -10% QoQ) โดยประมาณ 76% เป็นยอดโอนจากประเทศไทยและ 24% จากประเทศเวียดนาม ซึ่งในไตรมาส 3Q26 คาดว่าราคาเฉลี่ยต่อไร่ที่โอนจะสูงขี้น 6% YoY ขณะที่รายได้จากธุรกิจอื่นคาดว่าจะทรงตัว QoQ ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะอยู่ที่ 45.2% (เพิ่มขึ้นจาก 42.3% ใน 2Q25แต่อ่อนตัวจากระดับสูงสุดใน 2Q26 ที่ 51.4%) เนื่องจากการโอนของ Smart City ลดลง และในไตรมาสนี้คาดว่าจะไม่มีการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนใปนะเทศเวียดนามที่คาดว่าจะล่าช้าไปถึงปี 2027

คงประมาณการทั้งปี ปัจจุบัน AMATA มี backlog ในมือที่ 1.64 หมื่นลบ. ซึ่งทั้งหมดมาจากประเทศไทย ขณะที่ backlog เดิมในเวียดนามมูลค่าประมาณ 1.5 พันลบ. จะถูกจัดประเภทใหม่เป็นสินทรัพย์ที่ถือไว้ (ที่ดิน) เพื่อขายในปี 2027 เรายังคงประมาณการปี 2026 โดยคาดว่ารายได้จะเติบโตแข็งแกร่ง 17% YoY สู่ระดับ 1.67 หมื่นลบ. และกำไรสุทธิจะอยู่ที่ 4.7 พันลบ. (+50% YoY ทำสถิติสูงสุดใหม่) เราคาดว่าผลประกอบการ 4Q26 จะอ่อนตัวลงเล็กน้อยทั้ง YoY และ QoQ

ความเสี่ยงที่สำคัญ แนวโน้มเศรษฐกิจโลกยังมีความผันผวนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษี ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกอาจทำให้การลงทุนล่าช้าออกไป ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ การบริหารจัดการพลังงานทั้งในพื้นที่นิคมฯ และส่วนของธุรกิจสาธารณูปโภค