AP - พรีวิว 3Q67: คาดกำไรสุทธิลดลง YoY แต่เติบโต QoQ

เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 3Q67 ของ AP ที่ 1.42 พันลบ. (-16.1% YoY แต่ +12.1% QoQ) โดยรายได้จะเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อย YoY และ QoQ และอัตรากำไรขั้นต้นจะอ่อนตัวลง อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งกำไรจาก JV ยังคงแข็งแกร่ง ทั้งนี้แม้เราคาดว่ากำไรปี 2567 จะลดลง แต่กำไร 4Q67 จะฟื้นตัวYoY และ QoQ backlog ในมือที่แข็งแกร่งในปี 2568 หนุนให้เราคาดว่ากำไรสุทธิจะกลับมาเติบโต 9% ในปี 2568 เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ไว้ที่ OUTPERFORM โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2568 ที่ 12.90 บาท/หุ้น

คาดกำไรสุทธิลดลง 16% YoY แต่เติบโต 12% QoQ เราประเมินกำไรสุทธิ 3Q67 ของ AP ได้ที่ 1.42 พันลบ. (-16.1% YoY แต่ +12.1% QoQ) โดยได้แรงหนุนจากรายได้รวม 9.9 พันลบ. (-1.5% YoY แต่ +1.3% QoQ) โดย 90% เป็นรายได้จากโครงการแนวราบ และ 10% เป็นรายได้จากคอนโด ขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงมาอยู่ที่ 33.5% (เทียบกับ 35.5% ใน 3Q66 และ 34.9% ใน 2Q67) ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนโครงการแนวราบที่มีอัตรากำไรขั้นต้นต่ำกว่าคอนโด อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 104% QoQ แต่ทรงตัว YoY จากการโอนคอนโด Life พระราม 4-อโศก (มูลค่าโครงการ 6.5 พันลบ. ทำอัตราการขายได้แล้ว 62% และมูลค่าการโอน 1.75 พันลบ.) หากกำไรสุทธิ 3Q67 ออกมาตามที่เราคาดการณ์ กำไรสุทธิ 9M67 จะอยู่ที่ 3.7 พันลบ. (-21.6%)

presales 9M67 คิดเป็น 66% ของเป้าทั้งปี ใน 3Q67 AP เปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการ: ทาวน์เฮ้าส์ 9 โครงการ (มูลค่ารวม 7.2 พันลบ.), โครงการในต่างจังหวัด 2 โครงการ (ระยอง และสุพรรณบุรี, มูลค่า 1.7 พันลบ.) และคอนโดของ AP เอง 1 โครงการ (Aspire สถานีอิสรภาพ, มูลค่า 800 ลบ.); กำหนดก่อสร้างเสร็จใน 2H68 ดังนั้น presales ใน 3Q67 จึงอยู่ที่ 1.34 หมื่นลบ. (+15% YoY แต่ -7% QoQ) แบ่งเป็น presales โครงการแนวราบ 68% และคอนโด 32% โดย presales โครงการแนวราบเติบโต 7% YoY และ 8% QoQ และ presales คอนโดเติบโต 35% YoY แต่ลดลง 28% QoQ เนื่องจากมูลค่าโครงการเปิดใหม่ลดลง presales 9M67 อยู่ที่ 3.75 หมื่นลบ. (+6% YoY) คิดเป็น 66% ของเป้า presales ที่บริษัทวางไว้ในปี 2567 ที่ 5.7 หมื่นลบ. (+11%) เราประเมินว่า AP มีแนวโน้มที่จะทำ presales ในปี 2567 ได้ใกล้เคียงกับปี 2566 ที่ 5.1-5.2 หมื่นลบ. หรือต่ำกว่าเป้าราว 10%

คงประมาณการปี 2567 และคาดฟื้นตัวในปี 2568 เราคาดว่ากำไรสุทธิ 4Q67 จะเพิ่มขึ้น YoY และ QoQ โดยได้แรงหนุนจากการโอน backlog ทั้งจากโครงการแนวราบและคอนโดร่วมทุน โดยเฉพาะส่วนที่เหลือของโครงการ Life พระราม 4-อโศก เราคงประมาณการรายได้ปี 2567 ของ AP ไว้ที่ 3.91 หมื่นลบ. (+2.9% YoY) ในขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นใน 2H67 จะต่ำกว่า 1H67 จากการปรับเปลี่ยนสัดส่วนผลิตภัณฑ์และแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้นเราจึงคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2567 ที่ 5.38 พันลบ. (-11%) เนื่องจากมี backlog จำนวนมากที่มีกำหนดรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568 เราจึงคาดว่ารายได้จะฟื้นตัว 9.5% มาอยู่ที่ 4.29 หมื่นลบ. และประเมินกำไรสุทธิได้ที่ 5.86 พันลบ. (+9%)

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล การแข่งขันที่สูงขึ้น และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566