เราคาดว่ากำไรสุทธิ 3Q26 ของ AP จะเติบโต 3.3% YoY และ 12.2% QoQ สู่ 1.19 พันลบ. โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้ที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งและการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ เราคาดว่า AP มีโอกาสที่จะทำ presales เติบโตถึงเป้าที่ตั้งไว้ที่ 5% ในปี 2026 จาก อุปสงค์ที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการแนวราบที่มีแนวโน้มอ่อนแอกว่าคาด ทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2026 ลดลง 4% มาอยู่ที่ 4.45 พันลบ. (+3.2% YoY) เราคาดว่ากำไรจะทำจุดสูงสุดของปีใน 4Q26 เติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้ง YoY และ QoQ โดยได้แรงหนุนจากโมเมนตัมการโอนที่เร่งตัวขึ้นและการเปิดตัวโครงการตามแผน คงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP โดยให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2027 ที่ 11.0 บาท/หุ้น (อ้างอิง PE เฉลี่ยที่ 7 เท่า)
Research
AP – 3Q26F: คาดกำไรเติบโตทั้ง YoY และ QoQ
คาดกำไรสุทธิ 3Q26 เติบโตทั้ง YoY และ QoQ เราประเมินกำไรสุทธิ 3Q26 ของ AP ที่ 1.19 พันลบ. เพิ่มขึ้น 3.3% YoY และ 12.2% QoQ โดยคาดว่ารายได้รวมจะอยู่ที่ 1.08 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 18.6% YoY และ 0.4% QoQ โดยรายได้จากโครงการแนวราบจะคิดเป็นสัดส่วน 90% และคอนโดมิเนียม AP จะคิดเป็นสัดส่วน 10% ทั้งนี้ โครงการ Life เจริญนคร-สาทร (มูลค่าโครงการ 2.5 พันลบ., เริ่มส่งมอบประมาณ 20% จากยอดขายปัจจุบันที่ 68%) สำหรับอัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะอยู่ที่ 30.2% ลดลงจาก 32.0% ใน 3Q25 และ 30.9% ใน 2Q26 โดยยังคงได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการแนวราบที่ยังคงทำการส่งเสริมการขายด้านราคา ในขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดมิเนียมยังคงแข็งแกร่งที่ 36–37% ส่วนค่าใช้จ่าย SG&A และอื่นๆ ยังควบคุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ สำหรับส่วนแบ่งกำไรจาก JV ในไตรมาสนี้เริ่มมีส่งมอบ 2 โครงการใหม่คือ RHYTHM เจริญนคร-ไอคอนิค (ประมาณ 8% จากมูลค่าโครงการ 5 พันลบ. และยอดขายปัจจุบันที่ 85% และ Life สาทร-นราธิวาส 22 (ส่งมอบไปแล้ว 11% จากมูลค่าโครงการ 1.8 พันลบ. และยอดขายปัจจุบันที่ 35%) ซึ่งคอนโดมิเนียมใหม่ที่เริ่มส่งมอบทั้ง 3 โครงการจะส่งมอบเป็นน้ำหนักที่มากขึ้นใน 4Q26
ยอด presales 9M26 เติบโตเด่น 12.6% YoY และปีนี้มีโอกาสถึงเป้า ใน 9M26 AP รายงานยอด presales รวมที่ 3.96 หมื่นลบ. เติบโต 12.6% YoY โดยมีสัดส่วนของแนวราบที่ 82% และมูลค่ายอดขายเติบโต 11.5% YoY ขณะที่คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนที่ 18% มีการเติบโต 17.7% YoY ซึ่ง AP มีการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 9M26 รวม 32 โครงการ มูลค่ารวม 4.2 หมื่นลบ. หนุนให้ยอด presales 9M26 คิดเป็น 75% ของเป้า presales ปีนี้ที่ตั้งไว้ที่ 4.9 หมื่นลบ. (+5% YoY) ซึ่งเราคาดว่า AP มีโอกาสที่จะทำ presales ถึงเป้าที่ตั้งไว้ โดยได้แรงหนุนจากการเปิดโครงการใหม่ที่เหลือใน 4Q26 และการฟื้นตัวของอุปสงค์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งนี้หลังจากสถานการณ์ในพื้นที่ดังกล่าวคลี่คลาย จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการกลับมาเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% ในเดือนต.ค.
ปรับประมาณการกำไรปี 2026 ลดลง 4% คาดกำไรสุทธิเติบโต 3.2%; 4Q26 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ เราคาดว่า AP จะยังคงมี backlog ที่แข็งแกร่งเพื่อรองรับการรับรู้รายได้ใน 4Q26 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นใน 3Q26 มีแนวโน้มอ่อนแอกว่าที่เราเคยคาดไว้ เราจึงปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 31.1% เป็น 30.6% ส่งผลให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2026 ลดลง 4% มาอยู่ที่ 4.45 พันลบ. ซึ่งยังคงเติบโตได้ 3.2% YoY สำหรับ 4Q26 เราคาดว่ากำไรจะทำจุดสูงสุดของปี และเติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ
ความเสี่ยงที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาอาจทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง AP ได้รับการจัดอันดับใน SET ESG Ratings ที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการและผู้บริหารสูงสุดเป็นบุคคลเดียวกัน (G) ณ ปี 2025