จีนยกเครื่องตลาดอสังหาฯ เพิ่มสินเชื่อ–เร่งขายบ้านสร้างเสร็จ

จีนออกมาตรการชุดใหม่เพื่อพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยขยายระยะเวลากู้ซื้อบ้านสูงสุดเป็น 40 ปี เปิดทางให้ผู้พัฒนาโครงการระดมทุนผ่านหุ้นและตราสารหนี้ได้มากขึ้น พร้อมทยอยเปลี่ยนจากการขายบ้านล่วงหน้าไปสู่การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว มาตรการนี้ช่วยลดความเสี่ยงบ้านสร้างไม่เสร็จและเพิ่มความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ แต่ในระยะสั้นอาจทำให้กระแสเงินสดและต้นทุนทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการตึงตัวขึ้น โดยผู้ประกอบการรายใหญ่และรัฐวิสาหกิจมีแนวโน้มได้ประโยชน์มากกว่าเอกชนรายเล็ก

1. รัฐบาลจีนเพิ่มแรงสนับสนุนทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ

มาตรการสำคัญคือการขยายระยะเวลาสินเชื่อบ้านจากสูงสุด 30 ปีเป็น 40 ปี เพื่อช่วยลดภาระผ่อนชำระรายเดือน ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการสามารถเข้าถึงเงินทุนผ่านการเพิ่มทุน การออกหุ้นกู้ และตราสารที่มีสินทรัพย์รองรับได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังสามารถทยอยชำระค่าซื้อที่ดินเพื่อลดแรงกดดันด้านเงินสดในช่วงที่ยอดขายยังอ่อนแอ

ตารางสรุปมาตรการอสังหาริมทรัพย์จีนรอบใหม่

มาตรการ	เดิม	ใหม่	ผลที่คาด
อายุสินเชื่อบ้านสูงสุด	30 ปี	40 ปี	ลดภาระผ่อนรายเดือนของผู้ซื้อ
รูปแบบการขายบ้าน	พึ่งการขายล่วงหน้าสูง	ทยอยเน้นขายบ้านสร้างเสร็จ	ลดความเสี่ยงบ้านสร้างไม่เสร็จ
การจ่ายสินเชื่อบ้าน	ผู้พัฒนาเข้าถึงเงินผู้ซื้อได้เร็วกว่า	จ่ายหลังโครงการผ่านเงื่อนไข/สร้างเสร็จมากขึ้น	กระแสเงินสดผู้พัฒนาช้าลง
อายุสินเชื่อพัฒนาโครงการ	สั้นกว่า	สูงสุด 7 ปี สำหรับบางโครงการ	ช่วยรองรับรอบก่อสร้างที่ยาวขึ้น
การชำระค่าที่ดิน	จ่ายตามเงื่อนไขเดิม	ทยอยชำระได้	ลดแรงกดดันเงินสด
ช่องทางระดมทุน	จำกัดกว่าในช่วงวิกฤต	เพิ่มทุน, หุ้นกู้, ABS, REITs	เพิ่มทางเลือกเงินทุน

2. จุดเปลี่ยนสำคัญคือการลดการพึ่งพาการขายบ้านล่วงหน้า

จีนต้องการทยอยเปลี่ยนจากระบบขายบ้านก่อนสร้างเสร็จ ไปสู่การขายบ้านที่ก่อสร้างเสร็จแล้วมากขึ้น หลังระบบเดิมมีส่วนทำให้ผู้พัฒนาโครงการนำเงินจากผู้ซื้อมาหมุนเวียนและก่อหนี้มากเกินไป จนนำไปสู่ปัญหาบ้านสร้างไม่เสร็จและการหยุดชำระสินเชื่อของผู้ซื้อในช่วงวิกฤตที่ผ่านมา
ภายใต้ระบบใหม่ เงินที่เกี่ยวข้องกับแต่ละโครงการจะถูกดูแลผ่านธนาคารหลักของโครงการ และสินเชื่อบ้านสำหรับโครงการขายล่วงหน้าจะถูกจ่ายหลังโครงการก่อสร้างเสร็จและผ่านการรับรองมากขึ้น แนวทางนี้ช่วยลดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อและธนาคาร แต่ทำให้ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถนำเงินจากผู้ซื้อมาใช้เป็นแหล่งเงินทุนต้นทุนต่ำเหมือนเดิม

สิ่งที่เปลี่ยนในโครงสร้างธุรกิจผู้พัฒนาโครงการ

ประเด็น	ระบบเดิม	ระบบใหม่	ผลต่อบริษัท
เงินทุนจากผู้ซื้อ	รับเงินได้เร็วผ่านการขายล่วงหน้า	รับเงินช้าลง	กระแสเงินสดตึงขึ้น
ระยะรับเงินสด	ราว 6-8 เดือน	อาจยาวเป็น 10-18 เดือน	ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น
การซื้อที่ดิน	หมุนเงินเร็ว ทำโครงการใหม่ได้มาก	มีแนวโน้มระมัดระวังขึ้น	Land bank โตช้าลง
ความเสี่ยงโครงการ	สูง หากนำเงินไปใช้ข้ามโครงการ	เงินถูกควบคุมแยกตามโครงการ	ความเสี่ยงส่งมอบลดลง
ผลตอบแทนโครงการ	สูงกว่าจากเงินผู้ซื้อที่มีต้นทุนต่ำ	อาจลดลง	กดดัน ROE/IRR
การแข่งขัน	ผู้เล่นจำนวนมาก	คัดกรองผู้เล่นที่อ่อนแอ	ตลาดมีแนวโน้มรวมตัวมากขึ้น

3. ระยะสั้นผู้พัฒนาโครงการอาจเผชิญกระแสเงินสดตึงตัวขึ้น

ข้อเสียสำคัญคือระยะเวลารับเงินสดของผู้พัฒนาโครงการจะยาวขึ้น จากเดิมประมาณ 6-8 เดือนเป็นราว 10-18 เดือน ในบางกรณี ทำให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ความสามารถในการซื้อที่ดินใหม่ลดลง และอาจกดดันยอดขายกับผลตอบแทนของโครงการในระยะสั้น ขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จีนในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2026 ลดลง 19.2% YoY อยู่แล้ว จึงมีความเสี่ยงว่าจะอ่อนตัวต่ออีกระยะหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม รัฐบาลพยายามชดเชยข้อจำกัดนี้ด้วยการขยายระยะเวลาสินเชื่อพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับรอบการก่อสร้าง โดยโครงการขายบ้านสร้างเสร็จสามารถมีอายุสินเชื่อได้สูงสุด 7 ปี และสามารถเลื่อนการชำระเงินต้นไปหลังโครงการเสร็จได้

4. ผู้ประกอบการรัฐวิสาหกิจมีแนวโน้มได้ประโยชน์มากที่สุด

โครงสร้างใหม่จะเพิ่มความสำคัญของฐานะการเงินและความสามารถในการเข้าถึงเงินทุน ทำให้บริษัทขนาดใหญ่และรัฐวิสาหกิจได้เปรียบมากขึ้น เนื่องจากมีต้นทุนทางการเงินต่ำกว่า เข้าถึงตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ได้ง่ายกว่า และมีความสัมพันธ์กับธนาคารที่แข็งแรงกว่า ขณะที่ผู้ประกอบการเอกชนขนาดเล็กอาจเผชิญข้อจำกัดด้านเงินทุนมากขึ้นและทยอยออกจากตลาด
ในเชิงรายบริษัท กลุ่มที่มีฐานะการเงินแข็งแรง เช่น China Resources Land, China Overseas Land, China Jinmao และ Greentown มีโอกาสเพิ่มส่วนแบ่งตลาดได้จากการควบรวมกิจการและการซื้อสินทรัพย์จากคู่แข่งที่อ่อนแอกว่า ขณะที่ Vanke และ Longfor ยังต้องติดตามความสามารถในการรักษาสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนอย่างใกล้ชิด

5. มาตรการช่วยประคองตลาด แต่ยังไม่เพียงพอให้เกิดการฟื้นตัวเต็มรูปแบบ

แม้มาตรการใหม่ช่วยลดภาระรายเดือนของผู้ซื้อและเพิ่มความปลอดภัยในการซื้อบ้าน แต่ปัจจัยสำคัญที่ยังจำกัดการฟื้นตัวคือ ราคาบ้านที่ยังอ่อนแอ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และแนวโน้มรายได้และการจ้างงาน โดยยอดขายบ้านใหม่ในจีนลดลงมากกว่าครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปี 2021 และตลาดบ้านมือสองมีบทบาทมากขึ้น จึงยังยากที่มาตรการสินเชื่อเพียงอย่างเดียวจะทำให้ความต้องการกลับมาแข็งแรงในทันที
มาตรการรอบนี้น่าจะช่วยสร้างแรงหนุนต่อความเชื่อมั่นในช่วงฤดูกาลขายบ้าน แต่การฟื้นตัวพื้นฐานของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจยังต้องใช้เวลาอีกหลายปี และกำไรของผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ยังมีแนวโน้มถูกกดดันในระยะกลาง

มุมมองของ InnovestX

เรามองมาตรการนี้ เป็นบวกระยะยาวต่อโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน แต่ผลบวกระยะสั้นต่อยอดขายและกำไรยังจำกัด เพราะการเปลี่ยนไปขายบ้านสร้างเสร็จจะลดความเสี่ยงของผู้ซื้อและช่วยแก้ปัญหากำลังผลิตส่วนเกิน แต่แลกกับกระแสเงินสดที่ช้าลงและต้นทุนเงินทุนที่สูงขึ้นของผู้พัฒนาโครงการ
ดังนั้นบริษัทที่คาดว่าจะได้ประโยชน์มากที่สุด คือบริษํทที่มีงบดุลแข็งแรงและเข้าถึงเงินทุนได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มรัฐวิสาหกิจ เช่น China Resources Land, China Overseas Land, China Jinmao และ Greentown ซึ่งมีโอกาสได้ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นจากการรวมตัวของอุตสาหกรรม

ข้อสงวนสิทธิ์
ข้อมูล ความเห็น บทวิเคราะห์ ราคา การคาดการณ์ และ/หรือ ข้อมูลอื่นใด (“ข้อมูล”) ที่ปรากฏ จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น โดยมีที่มาจากแหล่งข้อมูลสาธารณะที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์ จำกัด (“INVX”) ไม่รับรองความถูกต้อง ครบถ้วน หรือความเป็นปัจจุบันของข้อมูลดังกล่าว โดยเป็นข้อมูล ณ วันที่เผยแพร่และอาจเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ข้อมูลนี้ไม่ถือเป็นการรับประกันราคาหรือผลตอบแทน คำแนะนำการลงทุน การเสนอซื้อหรือขายหลักทรัพย์ หรือชักชวนให้เสนอซื้อหรือเสนอขายหลักทรัพย์ใด INVX และ/หรือ กรรมการ พนักงาน และลูกจ้างของ INVX ไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายอันเป็นผลมาจากหรือเกี่ยวข้องกับการใช้ข้อมูลดังกล่าว

INVX และธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) (“ธนาคารฯ”) เป็นบริษัทย่อยที่บริษัท เอสซีบี เอกซ์ จำกัด (มหาชน) (SCBX) เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับธนาคารฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบเท่านั้น INVX และ/หรือ บริษัทในเครือ SCBX อาจเป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ผู้จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ ผู้ออกและเสนอขายหุ้นกู้ที่มีอนุพันธ์แฝง หรือ ตราสารแสดงสิทธิการฝากหลักทรัพย์ต่างประเทศ บนหลักทรัพย์ที่ปรากฏอยู่ในรายงานฉบับนี้ รวมถึงอาจมีการทำธุรกรรมอื่นใดในหลักทรัพย์ที่ถูกกล่าวถึง อันอาจก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ได้ ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง ก่อนตัดสินใจลงทุน