CPN – โดดเด่นทั้งระยะสั้นและระยะยาว

เรายังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อ CPN เนื่องจากบริษัทมีแนวโน้มที่แข็งแกร่งทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดยในระยะสั้น เราคาดว่ากำไรปกติ 3Q26F จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ ส่วนในระยะยาว การเติบโตจะได้รับแรงหนุนจากแผนขยายธุรกิจสู่เวียดนาม โอกาสขยายศูนย์การค้าเพิ่มเติมในประเทศไทยในช่วง 5 ปีข้างหน้า และเมกะโปรเจกต์ในรังสิต ราคาหุ้น CPN ปรับตัว underperform SET อยู่ 6% ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา เมื่อพิจารณาจากแนวโน้มที่แข็งแกร่ง เรามองว่าตอนนี้เป็นโอกาสในการเข้าซื้อ เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายกลางปี 2027F อิงวิธี DCF ที่ 85 บาท (WACC 7.2% และอัตราการเติบโตระยะยาว 1.5%)

เวียดนามเป็นโอกาสในการขยายธุรกิจในระยะยาวของ CPN โดยได้รับแรงหนุนจากประชากรกลุ่มคนรุ่นใหม่ประมาณ 100 ล้านคน เศรษฐกิจที่เติบโตแข็งแกร่ง เงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าอย่างต่อเนื่อง รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ใกล้เคียงกับประเทศไทย ปัจจุบันบริษัทมีแผนขยายเข้าสู่ตลาดดังกล่าวโดยใช้โมเดลธุรกิจหลักของบริษัท ได้แก่ ศูนย์การค้าระดับภูมิภาค และโครงการมิกซ์ยูส ความท้าทายสำคัญ คือ การหาที่ดินที่เหมาะสมในราคาที่สมเหตุสมผล เรามองว่าประเด็นนี้เป็นอัพไซด์ต่อประมาณการกำไรในระยะยาว และหากประสบความสำเร็จในเวียดนาม ก็อาจนำไปสู่การปรับเพิ่ม valuation ได้เช่นกัน

ยังมีโอกาสขยายธุรกิจอีกมากในประเทศไทย แม้แผนการขยายธุรกิจสู่เวียดนามอาจทำให้เกิดคำถามว่าการขยายธุรกิจในประเทศไทยเริ่มมีข้อจำกัดหรือไม่ แต่เราเชื่อว่าตลาดไทยยังไม่ถึงจุดอิ่มตัว เมื่อพิจารณาจากแผนลงทุนระยะ 5 ปี (ปี 2026-2030) ของ CPN พบว่าเม็ดเงินลงทุนส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาศูนย์การค้าภายในประเทศ สะท้อนให้เห็นว่ายังมีโอกาสในการขยายธุรกิจอีกมากในประเทศไทย

อัปเดตโครงการรังสิต โครงการนี้เป็นการพัฒนาเมือง (township) ระยะยาวบนพื้นที่ 750 ไร่ โดยจะทยอยพัฒนาเป็นเฟสในช่วงเวลา 10-20 ปี CPN จะเน้นการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ในระยะแรก นำโดยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาค (super regional mall) ซึ่งจะเป็นหนึ่งในโครงการ flagship ของบริษัท เนื่องจากโครงการนี้มีขนาดใหญ่มาก CPN จึงมีแผนที่จะดึงพันธมิตรเข้ามาร่วมพัฒนาพื้นที่ส่วนที่ไม่ใช่ค้าปลีกแทนที่จะดำเนินการก่อสร้างทั้งหมดด้วยตนเอง โดยงบลงทุนที่จำเป็นสำหรับโครงการนี้ได้รวมอยู่ในแผนลงทุนระยะ 5 ปีของบริษัทแล้ว

คาดกำไรปกติ 3Q26F เติบโตทั้ง YoY และ QoQ จำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าในเดือนก.ค. คาดว่าจะเติบโต 4% YoY สูงกว่าที่เติบโตเป็นเลขหลักเดียวระดับต่ำใน 2Q26 ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ขณะที่คาดว่ายอดขายของผู้เช่าจะเติบโตแข็งแกร่งที่ 8% YoY โดยได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวในทุกกลุ่มธุรกิจ นอกจากนี้ เรายังคาดว่าการทยอยโอนกรรมสิทธิ์โครงการ Dusit Residences จะช่วยสนับสนุนกำไรปกติใน 3Q26F อย่างต่อเนื่อง

คงประมาณการปี 2026F และคำแนะนำ OUTPERFORM เรายังคงประมาณการกำไรปกติปี 2026F ไว้ที่ 1.83 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 9.6% YoY โดยกำไรปกติใน 1H26 คิดเป็น 52% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเรา ราคาหุ้น CPN ปรับตัวลดลงราว 5% ในช่วง 2 สัปดาห์ที่ผ่านมา ขณะที่ SET ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% อย่างไรก็ตาม แนวโน้มธุรกิจใน 2H26F ยังคงแข็งแกร่ง ปัจจุบันหุ้น CPN ซื้อขายที่ PE ปี 2026F ที่ 15.7 เท่า (-0.5 SD) และให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 3.9% เรามองว่าระดับความเสี่ยงและผลตอบแทนในปัจจุบันอยู่ในจุดที่น่าสนใจ ดังนั้นเราจึงคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายกลางปี 2027F อิงวิธี DCF ที่ 85 บาท เรายังคงชอบ CPN จากความสามารถในการสร้างกำไรที่มีเสถียรภาพท่ามกลางความไม่แน่นอนทั่วโลกและแนวโน้มการเติบโตของกำไรที่ดี

ความเสี่ยงและความกังวล ความกังวลหลัก คือ การบริโภคภายในประเทศที่อ่อนแอ ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปรับตัวและการลดผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ ทำให้ต้นทุนการชดเชยคาร์บอนเพิ่มขึ้น และส่งผลกระทบทางกายภาพต่อศูนย์การค้าของบริษัท