เราได้เดินทางไปเยี่ยมชม เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่เพิ่งเปิดให้บริการ ประกอบด้วยศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ คอนโดมิเนียมที่ขายหมดแล้ว และโรงแรม GO Hotel โดยอาศัยจุดแข็งของขอนแก่นในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจของภูมิภาค โครงการนี้จึงสามารถตอบโจทย์กลุ่มนักศึกษาและคนทำงานได้เป็นอย่างดี และส่งผลกระทบต่อศูนย์การค้าเดิมน้อยมาก ด้วยแรงหนุนจากจำนวนผู้ใช้บริการที่แข็งแกร่ง ยอดขายของผู้เช่าที่เติบโตดี และการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัย เราคาดว่ากำไรปกติ 3Q26F จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายกลางปี 2027F อ้างอิงวิธี DCF ที่ 85 บาท (WACC 7.2% และ LTG 1.5%)
Research
CPN – ประเด็นสำคัญจากการเยี่ยมชมโครงการที่ขอนแก่น
เยี่ยมชม เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส เราได้เดินทางไปเยี่ยมชมโครงการ เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งเพิ่งเปิดให้บริการในเดือนพ.ค. 2026 โครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30 ไร่ และนับเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่แห่งที่สองของ CPN ในจังหวัดขอนแก่น ตัวศูนย์การค้าเป็นอาคาร 3 ชั้น มีพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) 20,000 ตร.ม. โดยมุ่งเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ บุคลากรทางการแพทย์ และนักศึกษากว่า 45,000 คนจากมหาวิทยาลัยขอนแก่นที่อยู่ใกล้เคียง จุดเด่นสำคัญประกอบด้วยสวนในร่มแห่งแรกในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พื้นที่ทำงานรองรับนักศึกษาประมาณ 300 คนต่อวัน รวมถึงร้านอาหารและแฟชั่นแบรนด์ใหม่ๆ จำนวนมาก ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัย PHYLL Khonkaen เป็นคอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้น จำนวน 583 ยูนิต ซึ่งขายหมดภายในเวลา 3 วัน และมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2028 ขณะที่ GO Hotel เป็นโรงแรมแห่งแรกของแบรนด์ GO Hotel ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีห้องพักจำนวน 75 ห้อง และเป็นส่วนหนึ่งของโครงการดังกล่าว โดยรองรับกลุ่มลูกค้านักธุรกิจ ญาติหรือผู้ติดตามผู้ป่วย และผู้ปกครองของนักศึกษา ส่งผลให้อัตราการเข้าพักอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 95% นับตั้งแต่เปิดดำเนินการ
ผลกระทบต่อศูนย์การค้าเซ็นทรัล ขอนแก่น เดิมมีจำกัด หลังจาก เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส เปิดให้บริการในช่วงปลายเดือนพ.ค. ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ขอนแก่น เดิมก็มีจำนวนผู้ใช้บริการลดลงช่วงสั้นๆ ราว 10-15% ในช่วงสองเดือนแรก (พ.ค.-ก.ค.) อย่างไรก็ตาม จำนวนผู้ใช้บริการได้กลับสู่ระดับปกติภายในเดือนส.ค. นอกจากนี้ สัดส่วนแบรนด์ที่ซ้ำกันระหว่างสองศูนย์การค้ายังอยู่ในระดับต่ำ โดยสาขาแคมปัสมุ่งเน้นแบรนด์ใหม่ในจังหวัดขอนแก่น แนวคิดไลฟ์สไตล์ และพื้นที่ร้านอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) ขนาดใหญ่ ซึ่งคิดเป็นมากกว่าหนึ่งในสามของพื้นที่ทั้งหมด ขณะที่ศูนย์การค้าเดิมยังคงเป็นที่ตั้งของร้านค้าปลีกขนาดใหญ่และผู้เช่าหลักรายเดิม
ขอนแก่นเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูง ขอนแก่นมีความสำคัญทั้งด้านเศรษฐกิจและยุทธศาสตร์ในฐานะศูนย์กลางการบริหารและธุรกิจของภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยเป็นที่ตั้งของหน่วยงานภาครัฐมากกว่า 300 แห่ง และมีบทบาทสำคัญต่อ GDP ของภูมิภาค ขอนแก่นยังได้รับการยอมรับจาก UNESCO ให้เป็นเมืองแห่งการเรียนรู้ และเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ที่สำคัญ โดยมีโรงพยาบาลศรีนครินทร์เป็นแกนหลัก ซึ่งอยู่ระหว่างการขยายจำนวนเตียงจาก 1,500 เตียง เป็น 3,500 เตียง เพื่อสนับสนุนเป้าหมายจำนวนเตียงรวมของภูมิภาคที่ 5,000 เตียง นอกจากนี้ ขอนแก่นยังเป็นศูนย์กลางด้าน MICE และการจัดอีเวนต์ต่างๆ ที่มีผู้มาเยือนมากกว่า 5 ล้านคนต่อปี โดยได้รับการสนับสนุนจากท่าอากาศยานนานาชาติที่รองรับผู้โดยสารได้ 5 ล้านคนต่อปี การเติบโตในระยะยาวยังได้รับแรงหนุนจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ ได้แก่ รถไฟความเร็วสูงและรถไฟทางคู่ สถานีขนส่งสินค้าคอนเทนเนอร์ (ท่าเรือบก) และศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยาน (MRO) นอกจากนี้ความร่วมมือของภาคธุรกิจในท้องถิ่นยังมีบทบาทในการผลักดันให้ขอนแก่นเป็นเมืองต้นแบบด้านสิ่งแวดล้อมแห่งแรกของประเทศไทย และเป็นจุดหมายปลายทางด้าน medical wellness
คาดกำไรปกติ 3Q26F เติบโตทั้ง YoY และ QoQ ปัจจัยสนับสนุนมาจากจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าที่เติบโตต่อเนื่อง 3-4% YoY ในช่วงเดือนก.ค.-ส.ค. รวมถึงยอดขายของผู้เช่าที่เติบโตเป็นเลขหลักเดียวระดับสูง ซึ่งถือว่าแข็งแกร่งเมื่อพิจารณาถึงความตึงเครียดที่เพิ่มขึ้นระหว่างสหรัฐฯ และอิหร่านในไตรมาสดังกล่าว นอกจากนี้ เรายังคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ Dusit Residences อย่างต่อเนื่องจะช่วยสนับสนุนกำไรปกติ 3Q26F
ความเสี่ยงและความกังวล ความกังวลหลัก คือ การบริโภคภายในประเทศที่อ่อนแอ ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปรับตัวและการลดผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ ทำให้ต้นทุนการชดเชยคาร์บอนเพิ่มขึ้น และส่งผลกระทบทางกายภาพต่อศูนย์การค้าของบริษัท