DIF - 2Q69: กำไรปกติเป็นไปตามคาด

กำไรปกติ 2Q26 เป็นไปตามคาด DIF รายงานกำไรสุทธิ 2Q26 ที่ 2.7 พันลบ. ลดลง 3.2% YoY และ 3.3% QoQ เมื่อหักขาดทุนจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 308 ลบ. ออก กำไรปกติอยู่ที่ 3.0 พันลบ. ทรงตัว YoY แต่ลดลง 3% QoQ รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 3.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 4.3% YoY และทรงตัว QoQ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลดลง 4.5% YoY และ 2% QoQ มาอยู่ที่ 459 ลบ. จากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ลดลง ทำให้ต้นทุนทางการเงินของ DIF ลดลง กำไรปกติ 1H26 คิดเป็น 50.1% ของประมาณการกำไรทั้งปี เป็นไปตามคาด DIF ประกาศจ่าย DPU สำหรับงวด 2Q26 ที่ 0.22 บาท/หน่วย สอดคล้องกับคาดการณ์ของเรา ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 13 ส.ค.

คาดกำไร 3Q26F เติบโตเล็กน้อย YoY แต่ทรงตัว QoQ เราคาดว่ากำไรปกติ 3Q26F จะเติบโต YoY โดยได้แรงหนุนจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลงจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งช่วยให้ต้นทุนทางการเงินลดลง อย่างไรก็ตาม เราคาดว่ากำไรจะทรงตัว QoQ เนื่องจากรายได้ทรงตัว และไม่มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มเติมใน 2Q26

คงประมาณการปี 2026F เราคาดว่ากำไรปกติปี 2026F จะอยู่ที่ 1.21 หมื่นลบ. ค่อนข้างทรงตัว YoY เราคาดการณ์ DPU สำหรับปีนี้ที่ 0.88 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 8.6% เรามองว่าประมาณการของเรามี downside จากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาคค่อนข้างน้อย เนื่องจากมีกระแสรายได้ที่มีเสถียรภาพคอยรองรับ

คงคำแนะนำ NEUTRAL แต่ปรับราคาเป้าหมายลดลงจาก 10 บาท เป็น 9.5 บาท เราคงคำแนะนำ NEUTRAL สำหรับ DIF เนื่องจากมองว่าราคาหน่วยลงทุนมีอัพไซด์จำกัด เราปรับราคาเป้าหมายลดลงจาก 10 บาท เป็น 9.5 บาท หลังจากปรับปีฐานในการประเมินมูลค่าเป็นกลางปี 2027F โดยยังคงอิงกับวิธี DCF (WACC 7.1% และไม่มี terminal value) การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวส่งผลกระทบเชิงลบต่อราคาเป้าหมาย เนื่องจากช่วงเวลาที่ได้รับรายได้ค่าเช่าในระดับสูงสั้นลง เราใช้สมมติฐานว่า TRUE จะต่อสัญญาเช่า FOC ไปจนถึงปี 2043 เนื่องจากเงื่อนไขการต่อสัญญาได้รับการปฏิบัติครบถ้วนแล้ว อย่างไรก็ตาม เราเชื่อว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจระดับ 8.6% จะช่วยจำกัด downside ทั้งนี้ในกลุ่ม REIT และ IFF เราชอบ LHSC (ราคาเป้าหมาย 16.5 บาท) และ FTREIT (ราคาเป้าหมาย 14 บาท) เนื่องจากมีโมเมนตัมกำไรที่แข็งแกร่งกว่าและกำไรอาจมีอัพไซด์

ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงที่สำคัญ คือ การเปลี่ยนทิศทางของแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยโดยไม่คาดคิด หากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลเริ่มปรับตัวขึ้น จะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ DIF ดูน่าสนใจน้อยลง และจะสร้างแรงกดดันต่อราคาหน่วยลงทุน

2Q26: Core profit in line with expectations

DIF reported 2Q26 core profit of Bt3bn, flat YoY but down 3% QoQ, in line with our expectations. This brings 1H26 core profit to 50.1% of our full-year forecast, which is on track. For 3Q26F, we expect small YoY growth but flat QoQ core profit. We maintain our 2026F core profit forecast of Bt12.1bn, stable YoY, with a DPU of Bt0.88/sh. We keep our NEUTRAL rating with a lower mid-2027F DCF-based TP of Bt9.5, down from Bt10 (8.1% WACC and no terminal value). In the sector, we prefer LHSC (TP Bt16.5) and FTREIT (TP Bt14).

2Q26 core profit in line with expectations. DIF reported a net profit of Bt2.7bn, down 3.2% YoY and 3.3% QoQ. Excluding a non-cash revaluation loss on investments of Bt308mn, core profit was Bt3bn, flat YoY but down 3% QoQ. Rental income was Bt3.7bn, up 4.3% YoY and flat QoQ. Interest expense fell 4.5% YoY and 2% QoQ to Bt459mn due to a lower policy rate, which reduced DIF’s funding cost. 1H26 core profit accounted for 50.1% of our full-year forecast, tracking as expected. The fund paid a DPU of Bt0.22/sh for the quarter. This aligns with our expectations. The XD date was Aug 13.

Expect small YoY growth, but stable QoQ in 3Q26F. We expect 3Q26F core earnings to grow YoY, led by lower interest expense from policy rate cuts, which lowered funding costs. However, QoQ growth should be flat due to stable income and no further policy rate cuts in 2Q26.

Maintain 2026F forecast. We expect 2026F core earnings of Bt12.1bn, stable YoY. We expect a full-year DPU of Bt0.88/sh, implying an 8.6% yield. We see little downside to our forecast from macroeconomic uncertainties, as it is protected by a stable revenue stream.

Keep NEUTRAL but lower TP to Bt9.5 from Bt10. We maintain our NEUTRAL rating due to limited share price upside. We lowered our TP to Bt9.5 from Bt10 after rolling over our valuation base to mid-2027F, still based on DCF (7.1% WACC and no terminal value). This negatively impacts our TP due to the shorter period of high rental income. We assume TRUE will renew the FOC lease through 2043 since its conditions are met. However, we believe the decent 8.6% yield could help limit the downside. In the sector, we prefer LHSC (TP Bt16.5) and FTREIT (TP Bt14) due to stronger earnings momentum and potential earnings upside.

Risk and concerns. A key risk would be an unexpected reversal in the interest rate trend. Should bond yields start to rise, it would make DIF's dividend yield less attractive and could pressure the share price.

Download EN version click >> DIF260814_E.pdf