เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 4QFY26F (ก.ค.-ก.ย.) ที่ 721 ลบ. เพิ่มขึ้น 5.5% YoY แต่ลดลง 5% QoQ โดยการลดลง QoQ น่าจะเกิดจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นตามฤดูกาล ผลการดำเนินงานโดยรวมยังคงแข็งแกร่ง โดยเราคาดว่ากลุ่มโรงงานจะยังคงแข็งแกร่ง และกลุ่มคลังสินค้าจะปรับตัวดีขึ้น QoQ ขณะที่เหตุการณ์น้ำท่วมที่นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี น่าจะมีผลกระทบต่อ FTREIT ค่อนข้างจำกัด และความเสียหายได้รับความคุ้มครองจากประกันภัยทั้งหมด เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT พร้อมกับปรับราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ใหม่เป็น 14.5 บาท จาก 14 บาท (WACC 5.6% และอัตราการเติบโตระยะยาว 0.3%) หลังจากเลื่อนฐานการประเมินมูลค่าเป็นกลางปี FY2027F โดย FTREIT เป็นหนึ่งใน top picks ของกลุ่ม REIT และ IFF
Research
FTREIT – 4QFY26F: คาดกำไรเติบโต YoY แต่ลดลง QoQ
คาดกำไร 4QFY26F (ก.ค.-ก.ย.) เติบโต YoY แต่อ่อนตัวลง QoQ เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 4QFY26F ที่ 721 ลบ. เพิ่มขึ้น 5.5% YoY แต่ลดลง 5.0% QoQ รายได้ค่าเช่าและบริการคาดว่าจะอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 4.9% YoY และ 0.8% QoQ อย่างไรก็ตาม ต้นทุนค่าเช่าและบริการคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 45.4% QoQ มาอยู่ที่ 143 ลบ. จากปัจจัยฤดูกาลตามปกติในช่วงสิ้นปี ทั้งนี้เมื่ออิงกับตัวเลขประมาณการ 4QFY26F ของเรา กำไรปกติ FY2026F จะอยู่ที่ 3 พันลบ. เพิ่มขึ้น 8.1% YoY ซึ่งเป็นไปตามคาดการณ์ของเรา โดย FTREIT จะประกาศผลประกอบการในวันที่ 24 พ.ย.
ความต้องการเช่ายังแข็งแกร่ง ขณะที่คลังสินค้าอยู่ในช่วงฟื้นตัว กลุ่มโรงงาน (41% ของ NLA รวม) น่าจะยังคงแข็งแกร่ง โดยรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับสูงไว้ได้ที่ประมาณ 97% (เทียบกับค่าเฉลี่ย 97.2% ใน 3QFY26) โดยได้รับแรงหนุนจากอุปทานที่มีจำกัดและอัตราการต่อสัญญาเช่าที่สูงกว่า 90% ซึ่งสนับสนุนการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าในระดับที่ดี โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และภาคเหนือ สำหรับกลุ่มคลังสินค้า อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 87.4% ใน 3QFY26 หลังโครงการระยะสั้นสิ้นสุดลงในช่วงกลางปี อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าพื้นที่น่าจะอยู่ในทิศทางฟื้นตัว โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 1ppt QoQ ใน 4QFY26F และคาดว่าจะสูงกว่า 88% ใน 1QFY27F จากการกลับมาของโครงการตามฤดูกาลช่วงปลายปี แม้การปรับขึ้นค่าเช่าคลังสินค้าจะยังอยู่ในระดับจำกัดและแตกต่างกันตามทำเล แต่คาดว่ารายได้ค่าเช่าจะยังทรงตัว
ผลกระทบจากน้ำท่วมในนิคมอมตะมีจำกัด เหตุการณ์น้ำท่วมในช่วงต้นเดือนต.ค. ส่งผลกระทบต่อทรัพยสินของ FTREIT จำนวน 14–15 ยูนิต จากพอร์ตทรัพย์สินทั้งหมดที่มีอยู่ราว 700 ยูนิต (ราว 2%) โดยส่วนใหญ่อยู่ในเฟส 8 และ 9 ของนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี ความเสียหายทางกายภาพต่อทรัพย์สินอยู่ในระดับจำกัดและได้รับความคุ้มครองจากประกันภัยทั้งหมด ขณะที่ความต้องการเช่าในพื้นที่ดังกล่าวยังคงแข็งแกร่ง เนื่องจากนิคมอมตะมีบทบาทสำคัญในห่วงโซ่อุปทานของภาคอุตสาหกรรมหลัก นอกจากนี้ เนื่องจากเหตุการณ์น้ำท่วมเกิดขึ้นในช่วงต้นเดือนต.ค. (1QFY27) ค่าใช้จ่ายซ่อมแซมล่วงหน้าที่อาจเกิดขึ้นจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการ 4QFY26F
การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมมีความคืบหน้า และมีแผนเพิ่มทุนในระยะถัดไป หลังจากได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ให้ลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมมูลค่าสูงสุด 2.8 พันลบ. FTREIT ได้เข้าลงทุนในทรัพย์สินชุดแรกเสร็จสิ้นเมื่อวันที่ 16 ก.ย. โดยใช้เงินลงทุน 872.6 ลบ. ในโรงงานและคลังสินค้า ผู้จัดการกองทรัสต์คาดว่าจะดำเนินการเข้าซื้อทรัพย์สินส่วนใหญ่ที่เหลือให้แล้วเสร็จภายในเดือน พ.ย. ส่วนทรัพย์สินที่เหลืออีกเล็กน้อยคาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จในเดือนม.ค. 2027 แม้การเข้าซื้อทรัพย์สินในช่วงแรกจะใช้เงินกู้ แต่กองทรัสต์ได้ยื่น filing ฉบับแรกต่อ ก.ล.ต. เพื่อขอเพิ่มทุนแล้ว โดยมีเป้าหมายที่จะเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนในเดือนม.ค.–ก.พ. 2027 เพื่อปรับโครงสร้างเงินทุนให้สมดุลขึ้น เรายังไม่ได้รวมแผนเพิ่มทุนดังกล่าวไว้ในประมาณการของเรา เนื่องจากต้องการรอความชัดเจนเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ผลกระทบต่อราคาเป้าหมายของเราจะเป็นบวกเล็กน้อย
ความเสี่ยงและความกังวล แนวโน้มเศรษฐกิจโลกยังคงมีความผันผวนท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษี ขณะที่ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์อาจส่งทำให้การลงทุนล่าช้าออกไปได้