News Update - ERW เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวบริเวณบีทีเอสพร้อมพงษ์ => มองเป็นกลางถึงบวกเล็กน้อย การลงทุนต่อยอดการเติบโตในระยะยาว แต่รายละเอียดยังไม่ชัดเจน

มุมมองของเรา

• เรามีมุมมองเป็นกลางถึงบวกเล็กน้อย โดยการลงทุนนี้จะเป็นการเพิ่มการเติบโตในระยะยาวของ ERW และฐานะทางการเงินยังไม่น่าเป็นกังวล แต่เรายังต้องการข้อมูลเพิ่มเติมที่สำคัญที่จะใช้ประเมินประโยชน์จากโครงการนี้ เช่น เซ็กเมนต์ของโรงแรม จำนวนห้อง กลุ่มเป้าหมาย และกลยุทธ์ เรายังไม่รวมโครงการนี้ในประมาณการ คงคำแนะนำ Neutral สำหรับ ERW ราคาเป้าหมาย 4.6 บาท/หุ้น
  
  
• สถานที่ตั้งที่ดินยังไม่เปิดเผย เบื้องต้น ERW อยู่ในระหว่างการวางแผน/ดีไซน์โครงการนี้ ว่าจะเป็นโรงแรมเซ็กเมนต์ใด จำนวนห้องเท่าไร ซึ่งจะเปิดเผยในทราบต่อไป โดยเรามองว่าโรงแรมน่าจะเป็นเซ็กเมนต์ระดับ premium economy ถึงระดับ upscale เมื่อพิจารณาถึงขนาดที่ดินและตำแหน่งที่ตั้งที่อยู่ใจกลางกรุงเทพ
  
  
• การก่อสร้างโครงการนี้คาดเริ่มได้ในช่วงปี 2026 และคาดเปิดดำเนินงานได้ในปี 2030 (เวลาก่อสร้าง 3-4 ปี)
  
  
• เราประเมินว่า ERW จะมีหนี้สินเพิ่มจากโครงการลงทุนนี้ แต่ยังฐานะทางการเงินยังไม่น่าเป็นกังวล เพราะ 1) จำนวนค่าเช่าที่ 6,141.7 ล้านบาทคือ ค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปีรวมตลอดสัญญาเช่า 60 ปี ที่มีอัตราการเพิ่มของค่าเช่าในอนาคตด้วย ดังนั้น จำนวนค่าเช่ารายปีจะน้อยกว่าจำนวนรวมนี้มาก โดย ERW ไม่ได้เปิดเผยถึงรายละเอียดค่าเช่าล่วงหน้าและค่าเช่ารายปี 2) งบลงทุนสร้างโรงแรม 1,965 ล้านบาท เมื่อเราใช้สมมติฐานแหล่งเงินทุน 70% มาจากการก่อหนี้ อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (ไม่รวม Financial lease) จะเพิ่มจาก 1.46 เท่าเป็น 1.64 เท่า ซึ่งต่ำกว่า debt covenant ที่ 2.0 เท่า 3) ERW มีเงินสดในมือ 1,241 ล้านบาท ณ วันที่ 30 ก.ย. 2024 ซึ่งเรามองว่าสามารถใช้ในการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าได้
  
  

ผลกระทบทางบัญชี

• ช่วงที่เริ่มเข้าพื้นที่ เริ่มสัญญาเช่า ถึงช่วงก่อนเปิดดำเนินงานโรงแรม (2026-2030): บันทึก ROU (สินทรัพย์เพิ่ม) และ Financial lease (หนี้สินเพิ่ม) จากสัญญาเช่า การลงทุนและดอกเบี้ยจ่าย Capitalize ยังไม่มีผลกระทบใน PL
  
  
• ช่วงเปิดดำเนินงานโรงแรม (ปี 2030): ค่าเสื่อมราคาและดอกเบี้ยจ่ายเพิ่ม เริ่มรับรู้การดำเนินงานโรงแรมใน PL