พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – การลดอัตราดอกเบี้ยจะกระตุ้นให้อุปสงค์ฟื้นตัว

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 4Q67 จะช่วยสนับสนุนให้อุปสงค์ฟื้นตัว INVX คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลงตั้งแต่ 4Q67 จนถึงปี 2568 รวม 100bps มาอยู่ที่ 1.50% ภายในปลายปี 2568 เนื่องจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยค่อนข้างอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย เมื่ออิงกับข้อมูลที่เรารวบรวมได้พบว่าในปี 2566 ที่อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น 100 bps ยอด presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลง 6% ดังนั้นเราคาดว่ายอด presales จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับลดลงใน 4Q67

ยอด presales จะเพิ่มขึ้นตั้งแต่ 4Q67 เป็นต้นไป... เราคาดว่ายอด presales ปี 2567 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น 8% YoY สู่ 1.92 แสนลบ. โดย 4Q67 จะเป็นไตรมาสที่ยอด presales ทำจุดสูงสุด โดยจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 7-10% QoQ ด้วยแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่สูงขึ้น จากนั้นในปี 2568 คาดว่ายอด presales จะเติบโตอีก 12% สู่ระดับสูงสุดในรอบ 6 ปีที่ 2.10-2.20 แสนลบ. โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมราว 2.5 แสนลบ. เพิ่มขึ้น 13% YoY ทำจุดสูงสุดใหม่ และมีมูลค่าใกล้เคียงกับปี 2566 โดยจะมีการเปิดตัวคอนโดเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมีแนวโน้มที่จะทำให้ความต้องการลงทุนในคอนโดกลับคืนมา

มองบวกมากขึ้นต่อกำไรของกลุ่มที่อยู่อาศัยในปี 2568 หลังจากกลุ่มที่อยู่อาศัยรายงานกำไรที่อ่อนแอใน 1H67 จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง เราคาดว่ากำไร 2H67 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเติบโต HoH โดยได้รับปัจจัยหนุนจากกำไร 4Q67 ที่แข็งแกร่ง เราคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2567 ของบริษัทในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งหมดภายใต้การวิเคราะห์ของเราที่ 2.52 หมื่นลบ. (-17.5%) โดยคาดการณ์รายได้ที่ 1.74 แสนลบ. (+0.6%) สำหรับปี 2568 backlog ในมือรวม 1.7 หมื่นลบ. ประกอบกับการฟื้นตัวของอุปสงค์และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่มีแนวโน้มลดลงหนุนให้เราคาดการณ์ว่ารายได้และกำไรสุทธิจะเติบโต 9% YoY และ 10% YoY ตามลำดับ

หุ้นเด่น ใน scorecard ที่เราจัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยใน 2H67 จนถึง 1H68 เรานำปัจจัยดังต่อไปนี้มาประกอบการพิจารณา: การเติบโตของยอด presales, backlog, secured revenue, EPS growth, อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล และ valuation ด้วยเหตุนี้ เราจึงเลือก AP เป็นหุ้นเด่น โดยได้รับปัจจัยหนุนจาก backlog ระดับสูง และ valuation ที่ดี รวมถึง SIRI ที่มีปัจจัยหนุนจากการเติบโตของยอดpresales backlog ที่แข็งแกร่ง และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดี อีกทั้งจะมีกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนใน 2H67 ซึ่งยังไม่ได้นำมารวมไว้ในประมาณการของเรา ในขณะที่ SPALI จะเผชิญกับ backlog ที่ลดลงและ secured revenue ที่น้อยลงในปี 2568

ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตาม 1) การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง เนื่องจากอุปทานสูงและอุปสงค์ฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไป 2) การขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ ปัจจัยที่ต้องติดตามคือ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพิ่มเติม เช่น การขยายระยะเวลาการถือสิทธิการเช่าสำหรับชาวต่างชาติออกไปเป็น 99 ปี หรือการขยายเพดานสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติเป็น 75% ซึ่งเรามองว่าเป็นบวกต่อทำเลที่ตั้งบางแห่งและผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบางราย ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก การบริหารจัดการของเสียและน้ำ และการประเมิน EIA (E) การบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ นโยบายด้านสุขภาพและความปลอดภัย (S)