พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ขยายเวลาผ่อนคลาย LTV อีก 1 ปี property-20260515

ขยายเวลาผ่อนคลาย LTV อีก 1 ปี ธปท. ได้ประกาศขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิ.ย. 2569 เป็นวันที่ 30 มิ.ย. 2570 โดยมีรายละเอียดดังนี้: เพดาน LTV ถูกกำหนดไว้ที่ 100% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ครอบคลุม 2 กรณี ได้แก่ (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ลบ. สำหรับสัญญากู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ลบ. ขึ้นไป สำหรับสัญญากู้ตั้งแต่สัญญาแรก

นัยต่อการลงทุน: การขยายระยะเวลามาตรการผ่อนคลาย LTV มีเป้าหมายเพื่อรักษาความเชื่อมั่นและสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยล่าสุดอุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอ สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ซึ่งส่งผลกระทบต่อโครงสร้างต้นทุนของผู้ประกอบการและกำลังซื้อของครัวเรือน นอกจากนี้ การขยายระยะเวลามาตรการดังกล่าวคาดว่าจะมีผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงินค่อนข้างจำกัด เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง และไม่พบสัญญาณการเก็งกำไรที่ผิดปกติในช่วงที่ผ่านมา

มีมุมมองเชิงบวกเล็กน้อย เรามีมุมมองเชิงบวกเล็กน้อย เนื่องจากเราเชื่อว่าการผ่อนคลายมาตรการอย่างต่อเนื่องนั้นดีกว่าการไม่ผ่อนคลายเลย เพราะการขาดมาตรการดังกล่าวอาจเป็นตัวฉุดอุปสงค์และกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งน่าจะช่วยหนุนอุปสงค์ในเซกเมนต์ระดับกลางถึงบนที่เป็นเป้าหมายหลักของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ท่ามกลางระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง และการผ่อนคลายนี้ไม่ได้ทำให้ประมาณการปี 2569 ของเรามี upside

คาดยอด presales 2Q69 ยังคงอ่อนแอ QoQ แม้ช่วงต้นปีมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 1 ครั้ง แต่ด้วยสถานการณ์โลกในปัจจุบันที่อาจหนุนให้เงินเฟ้อสูงกว่าคาดและลดโอกาสการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่เหลือของปี เรามองว่าอาจส่งผลให้ยอด presales รวมใน 2Q69 อ่อนตัว QoQ โดยคาดว่าแนวราบจะลดลงและกลุ่มคอนโดจะเติบโต แม้จะมีมาตรการผ่อนปรน LTV ที่จะมีผลถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2570 เป็นปัจจัยหนุนก็ตาม

กำไรเติบโตจากฐานที่ต่ำ แต่มี downside ต่ออัตรากำไรขั้นต้น เราคาดการณ์รายได้รวมของกลุ่มในปี 2569 ไว้ที่ 1.57 แสนลบ. (+9.8% YoY) โดยคาดว่ากำไรสุทธิจะฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ โดยจะเพิ่มขึ้น 17.9% สู่ 2.1 หมื่นลบ. อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้จะเป็นระดับกำไรต่ำสุดเป็นอันดับสอง โดยความเสี่ยง downside อาจเกิดขึ้นที่อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยซึ่งเราคาดการณ์ไว้ที่ 30.2% เทียบกับระดับต่ำสุดในปี 2568 ที่ 29.6% เนื่องจากการจัดโปรโมชั่นด้านราคายังคงมีความรุนแรง

ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตาม 1) การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง 2) ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น และ 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ ได้แก่ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก, การจัดการของเสียและน้ำ, และการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA (E), การจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ และนโยบายด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย (S)

LTV easing extended another year

The BoT has extended the relaxation of the LTV ratio for a year to June 30, 2027 in an effort to shore up confidence and support real estate recovery as demand remains weak from the economic slowdown, geopolitical tensions and constrained purchasing power. We do appreciate this move, as continued relaxation supports demand in the mid- to high-end segments. Although the sector is expected to grow 17.9% in 2026, any hiccup in gross margin could trim growth. AP (TP Bt10.00) is our top pick, backed by its robust backlog and SIRI (TB Bt1.76) for its provincial expansion and extra gain.

One-year extension of LTV easing. The BoT has announced the extension of the relaxation of the Loan-to-Value (LTV) ratio ceiling for housing loans and other loans related to housing. It is extending the measure for an additional year, from the original expiration on June 30, 2026 to June 30, 2027. The LTV ceiling is set at 100% for housing loans, covering both collateral value below Bt10mn, applicable to the second and any further loan contracts, and collateral value of Bt10mn and above, applicable to the first loan contract.

Implication: The extension of the LTV relaxation is hoped to restore investor confidence and support the recovery of the real estate sector. Demand for housing has continued weak in line with the economic slowdown and has been further affected by the war in the Middle East, which has impacted the cost structure of business operators and the purchasing power of households. The extension of the LTV relaxation will have a relatively limited impact on financial system stability, as financial institutions remain cautious in their lending, and no abnormal speculative signals have been observed.

Slightly positive view. We take a slightly positive view since we believe that continued relaxation is better than no relaxation at all, as the absence of this relaxation could drag down sector demand and purchasing power. This should bolster demand in the mid- to high-end segments, which are the primary targets for major property developers. At the same time, it does not remove the challenges posed by the stringent credit approval criteria by commercial banks amid elevated household debt levels. The easing brings no upside to our 2026 forecast.

Expect 2Q26 presales to remain soft QoQ. Despite the interest rate cut early in the year, the global situation has driven inflation higher than expected and reduced the likelihood of further rate cuts for the remainder of the year. We believe this may lead to lackluster 2Q26 presales QoQ, even with the support of LTV easing.

Earnings grow off a low base but downside to gross margin. We forecast group revenue in 2026 at Bt157bn (+9.8% YoY), with net profit rebounding off a low base with 17.9% growth to Bt21bn. Though this will be the second-lowest earnings ever, there may be downside to average gross margin, which we forecast at 30.2%, little higher than the 2025 bottom of 29.6%, since pricing promotion remains intense.

Key risks and factors to monitor. 1) Inventory management, 2) higher cost for construction materials and 3) continued high loan rejection rate. Key ESG risks are GHG emission, waste & water management, EIA assessment (E), product quality management and health & safety policies (S).

Download PDF Click > PROP260515_E.pdf