กลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – 3Q26: Presales ฟื้นตัว QoQ

ยอด presales ใน 3Q26 ลดลง 13% YoY แต่ฟื้นตัว 2% QoQ… นำโดย AP: ยอด presales รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเรา คาดว่าจะอยู่ที่ 3.7 หมื่นลบ. (-13% YoY, +2% QoQ) ทั้งนี้ กิจกรรมการขายและการตลาดในระหว่างไตรมาสได้รับผลกระทบเชิงลบจากเหตุการณ์น้ำท่วมในสัปดาห์สุดท้ายของไตรมาส ส่งผลให้ยอด presales ของของบางบริษัทต่ำกว่าศักยภาพเล็กน้อย AP และ LH เป็นเพียงสองบริษัทที่สามารถทำ presales เติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ โดย AP ได้รับแรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่หลายโครงการมูลค่ารวม 2.0 หมื่นลบ. ขณะที่ LH ได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวในระยะเริ่มต้นของยอด presales โครงการแนวราบ ในด้านสัดส่วนผลิตภัณฑ์ โครงการแนวราบคิดเป็น 69% ของมูลค่ารวม (-2% YoY, +8% QoQ) ขณะที่คอนโดคิดเป็น 31% (-31% YoY, -8% QoQ) จากผลกระทบของฐานสูงและไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ขนาดใหญ่

คงประมาณการ presales ปี 2026 ไว้ที่ระดับทรงตัว YoY: ยอด presales รวมในช่วง 9M26 อยู่ที่ 1.10 แสนลบ. (-4% YoY) คิดเป็น 72% ของประมาณการ presales ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งปีของเราที่ 1.53 แสนลบ. (ทรงตัว YoY) เราคาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจซื้อจะมีความชัดเจนมากขึ้นใน 4Q26 หลังสถานการณ์น้ำท่วมคลี่คลาย ขณะที่ความต้องการคอนโดพร้อมอยู่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

มูลค่าโครงการเปิดใหม่ใน 3Q26 ลดลง 13% YoY แต่เพิ่มขึ้น 24% QoQ: มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมของทั้ง 7 บริษัทใน 3Q26 อยู่ที่ 4.84 หมื่นลบ. (-13% YoY, +24% QoQ) โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 78% และคอนโด 22% AP มีมูลค่าโครงการเปิดใหม่สูงสุดที่ 1.9 หมื่นลบ. รองลงมาคือ SIRI ที่ 1.7 หมื่นลบ. ส่งผลให้มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมทั้งหมดในช่วง 9M26 อยู่ที่ 1.04 แสนลบ. (-11% YoY) สำหรับทั้งปี เราคาดว่ามูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมของทั้ง 7 บริษัทจะอยู่ที่ 1.55 แสนลบ. (-9% YoY) ซึ่งต่ำกว่าเป้าหมายของบริษัทประมาณ 5% การชะลอตัวนี้สะท้อนถึงวินัยในการบริหารจัดการอุปทานอย่างระมัดระวัง มากกว่าสะท้อนภาวะตลาดที่อ่อนแอ

2H26 ฟื้นตัว YoY; กำไรสุทธิปี 2027 เติบโต 9%: เราประเมินกำไรสุทธิใน 2H26 ได้ที่ 1.13 หมื่นลบ. (+22% YoY, +38% HoH) นำโดย LH และ AP โดยรายได้น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 6% YoY จากการโอน backlog คอนโดและการโอนโครงการแนวราบสร้างเสร็จ รวมถึงกำไรพิเศษของ LH และ SIRI ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้น (29.1%) ยังคงต่ำกว่าระดับ 29.9% ใน 2H25 จากการให้ส่วนลดอย่างต่อเนื่อง

AP SIRI และ SPALI ยังคงเป็นหุ้นเด่นของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์: AP มี backlog แข็งแกร่งที่สุด ซึ่งจะช่วยสนับสนุนให้กำไรเติบโตอย่างต่อเนื่อง SIRI ได้ประโยชน์จากกำไรพิเศษจำนวนมากใน 4Q26 และยอด presales ที่เป็นไปตามเป้า ขณะที่ SPALI ได้รับแรงหนุนจากโครงการในออสเตรเลีย ขณะเดียวกัน LH น่าจะเห็นกำไรระยะสั้นที่แข็งแกร่งใน 4Q26 จากการโอนโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา และการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT

ความเสี่ยงที่สำคัญ: ยอด presales ต่ำกว่าคาด; ไม่มีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมหลังเดือนมิ.ย. 2027; การปฏิเสธสินเชื่อ; ต้นทุนสูงขึ้น; อุปทานบ้านมือสอง; การเลื่อนเปิดตัวโครงการ; และอุปสงค์ต่างชาติที่อ่อนแอลง สำหรับความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ ได้แก่ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก การจัดการของเสียและน้ำ การประเมิน EIA (E) การบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ และนโยบายด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย (S)