SIRI – คาดทำยอด presales ได้ต่ำกว่าเป้า - NEUTRAL (ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท)

แม้เราคาดว่า SIRI จะทำยอด presales ในปี 2566 พลาดเป้าที่บริษัทวางไว้ราว 10-15% โดยจะอยู่ที่ 4.0-4.2 หมื่นลบ. แต่ยอด presales จะอยู่ในระดับทรงตัวถึงเติบโต 5% โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าสูงสุดเท่าที่เคยมีมาที่ 6.6 หมื่นลบ. (+28%) เราคาดการณ์รายได้ปี 2566 ที่ 3.6 หมื่นลบ. (+18.6%) โดย backlog รองรับรายได้ที่เราคาดการณ์ไว้แล้ว 94% รวมทั้งคาดการณ์กำไรสุทธิที่ 6.0 พันลบ. (+41.9%) และกำไรปกติที่ 5.4 พันลบ. (+25.4%) ในขณะที่คาดว่ากำไรสุทธิจะลดลงเล็กน้อย QoQ และ YoY ใน 4Q66 เรายังคงคำแนะนำ tactical call ระยะ 3 เดือนสำหรับ SIRI ไว้ที่ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.20 บาท อ้างอิง PE 7.2 เท่า (+0.25SD)

มูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2566 จะทำจุดสูงสุดใหม่ตามแผน ณ วันที่ 14 ธ.ค. SIRI เปิดตัวโครงการใหม่รวม 20 โครงการ (คอนโด 7 โครงการ และแนวราบ 13 โครงการ) มูลค่ารวม 3.54 หมื่นลบ. และมีอีก 2 โครงการที่มีกำหนดเปิดตัวในช่วงปลายเดือนธ.ค. ได้แก่ Condo Me มูลค่าโครงการ 100 ลบ. และ และ เศรษฐสิริ กรุงเทพ ปทุมธานี 2 มูลค่าโครงการ 1.1 พันลบ. ซึ่งจะส่งผลทำให้ SIRI เปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 มูลค่าสูงสุดเท่าที่เคยมีมาที่ 6.6 หมื่นลบ. (+28%)

ยอด presales ปี 2566 จะพลาดเป้า ณ วันที่ 10 ธ.ค. SIRI ทำยอด presales ได้แล้ว 3.75 หมื่นลบ. แบ่งเป็นแนวราบ 56% และคอนโด 44% ในแง่มูลค่า เราคาดว่า SIRI จะทำยอด presales คอนโดได้ตามเป้าที่บริษัทวางไว้ที่ 1.8 หมื่นลบ. (+80% YoY) โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวคอนโดใหม่ 2 โครงการใน 4Q66: SHUSH Ratchathewi มูลค่าโครงการ 5.3 พันลบ. โดยมีอัตราการขาย 20% และ VIA Ari มูลค่าโครงการ 2.3 พันลบ. โดยมีอัตราการขาย 40% และยูนิตพร้อมอยู่ อย่างไรก็ตาม เป้ายอด presales สำหรับโครงการแนวราบในปี 2566 อยู่ที่ 2.9 หมื่นลบ. และตอนนี้บริษัททำยอด presales ได้เพียง 72% ของเป้าที่วางไว้ บ่งชี้ว่าบริษัทจะทำยอด presales ได้ต่ำกว่าเป้าค่อนข้างมาก โดยมีสาเหตุมาจากอุปสงค์ที่ลดลงในกลุ่มลูกค้าตลาดระดับกลาง/กลาง-สูง และลักชัวรี่ ซึ่งจะส่งผลทำให้ยอด presales ปี 2566 พลาดเป้าที่บริษัทวางไว้ราว 10-15% โดยจะอยู่ที่ 4.0-4.2 หมื่นลบ. ทรงตัวถึง +5% ในปี 2566

คงประมาณการปี 2566 backlog ในปัจจุบันอยู่ที่ 2.3 หมื่นลบ. โดย 81% เป็นของ SIRI เอง และ 19% เป็นของ JV บริษัทจะรับรู้ backlog 38% เป็นรายได้ใน 4Q66 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567-2570 เราคาดการณ์รายได้ปี 2566 ที่ 3.6 หมื่นลบ. (+18.6%) โดย backlog รองรับรายได้ที่เราคาดการณ์ไว้แล้ว 94% ทั้งนี้หลังจากปรับโครงสร้างต้นทุนและค่าใช้จ่ายในช่วงกลางปี ​​2566 เราประเมินอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยในปี 2566 ได้ที่ 31.5% ลดลงจาก 33% ในปี 2565 และประเมินอัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A/ยอดขายได้ที่ 17.2% ลดลงจาก 21.3% ในปี 2565 เราคาดการณ์กำไรสุทธิที่ 6.0 พันลบ. (+41.9%) และกำไรปกติที่ 5.4 พันลบ. (+25.4%) โดยใช้สมมติฐานว่ากำไรสุทธิ 4Q66 จะลดลงเล็กน้อย QoQ และ YoY โดยมีสาเหตุมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่โครงการ นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ได้ที่ 600-800 ลบ. ต่ำกว่าเป้าที่บริษัทวางไว้ที่ 2.4 พันลบ. ค่อนข้างมาก

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงจากการดำเนินงาน: การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงทุกกลุ่ม และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ +/-2 เท่า ดังนั้นกระแสเงินสดและดอกเบี้ยจ่ายจึงเป็นสิ่งที่ต้องจับตา ความเสี่ยงจาก ESG: สิ่งแวดล้อม แม้ว่า SIRI ได้ยื่นขออนุมัติ EIA สำหรับโครงการของบริษัทแล้ว แต่ยังต้องจับตาชุมชนและชาวบ้านที่อาศัยอยู่บริเวณใกล้เคียงกับไซต์ก่อสร้างอย่างใกล้ชิด ธรรมาภิบาล: SIRI จะยกระดับมาตรฐานด้านนักลงทุนสัมพันธ์เพื่อให้ข้อมูลที่เป็นปัจจุบันและแม่นยำยิ่งขึ้น

คงคำแนะนำ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.20 บาท เราคงคำแนะนำ tactical call ระยะ 3 เดือน สำหรับ SIRI ไว้ที่ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.20 บาท อ้างอิง PE 16 ปีที่ 7.2 เท่า (+0.25SD).

Although we expect SIRI to miss its 2023 presales target by 10-15% to
Bt40-42bn, it will represent flat to 5% growth, supported by its highest
ever launches at Bt66bn (+28%). We forecast 2023 revenue of Bt36bn
(+18.6%), 94% secured with net profit of Bt6.0bn (+41.9%) and core profit of
Bt5.4bn (+25.4%). Net profit will slip QoQ and YoY in 4Q23F. We keep our 3-
month tactical call at Neutral with 2024 TP of Bt2.20 on PE of 7.2x
(+0.25SD).

New launches in 2023 as planned for a new high. As of Dec 14, SIRI has
launched 20 projects (7 condos and 13 low-rise) with a total value of Bt35.4bn,
with another two projects scheduled for launch at end-December: Condo Me,
project value Bt100mn, and Setthasiri Krungthep Pathumthani 2, project value
Bt1.1bn. This will put SIRI at its highest ever new launches, at Bt66bn (+28%).

2023 presales to miss target. As of Dec 10, SIRI has achieved presales of
Bt37.5bn, 56% low-rise and 44% condos. In terms of value, we expect it to meet
its condo presales target of Bt18bn (+80% YoY) backed by two new launches
in 4Q23: SHUSH Ratchathewi, project value Bt5.3bn with 20% take up rate and
VIA Ari, project value Bt2.3bn with 40% take up rate and RTM units. However,
its 2023 low-rise target was Bt29bn (+19% YoY) and it is now at just 72% of
target, suggesting it will fall far short on lower demand in the mid/mid-high
and luxury segments, leading it to miss its 2023 presales target by 10-15% to
Bt40-42bn, flat to +5% for the year.

Maintain 2023 forecast. Current backlog is Bt23bn, 81% SIRI's own and 19%
from the JV. Of this, 38% will be booked as revenue in 4Q23 and the rest in
2024-2027. We forecast 2023 revenue of Bt36bn (+18.6%), 94% secured. After
the mid-2023 restructuring of costs and expenses, we estimate a 2023
average gross margin of 31.5%, down from 33% in 2022, and SG&A/sales at
17.2%, down from 21.3% in 2022. We forecast a net profit of Bt6.0bn (+41.9%)
with core profit of Bt5.4bn (+25.4%), assuming a slip in 4Q23F net profit QoQ
and YoY on fewer transfers than planned at Narasiri Krungthepkretha of
Bt600-800mn, far below its Bt2.4bn target.

Risks and concerns. Operational risks: Mortgage rejections have cut demand
for low-rise in all segments and DE ratio is +/-2x, so cash flow and interest
expenses need to be monitored. ESG Risks: Environmental: although SIRI has
applied for EIA approval for its projects, community and neighborhood close
to construction sites need to be closely monitored. Governance: SIRI will raise
its standards for investor relations to provide more updated and precise
information.

Maintain Neutral with 2024 TP of Bt2.20. We keep our 3-month tactical call
of Neutral with 2024 TP of Bt2.20 based on 16-year PE of 7.2x (+0.25SD).