SIRI – พรีวิว 1Q68: คาดกำไรอ่อนตัวลง YoY และ QoQ

คาดกำไรสุทธิ 1Q68 ลดลง YoY และ QoQ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 1Q68 ของ SIRI ที่ 680 ลบ. ลดลง 48.3% YoY และ 45.3% QoQ ซึ่งเป็นผลมาจากรายได้ที่ลดลง 31.7% YoY และ 31.4% QoQ จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลง โดยแบ่งเป็นรายได้จากโครงการแนวราบ 70% และคอนโด 30% ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากยอดโอน 10% ที่โครงการ Cabanas Hua Hin ซึ่งเพิ่งสร้างเสร็จใน 1Q68 (มูลค่าโครงการ 1.55 พันลบ. ขายได้แล้ว 45%) อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยจะอยู่ที่ 29.1% ลดลง YoY และ QoQ จากการจัดโปรโมชั่นราคาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่คาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะอยู่ที่ 170 ลบ. (+45.4% YoY แต่ -56.9% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์ 1.5 พันลบ. ทั้งนี้ใน 1Q68 SIRI จะบันทึกกำไรพิเศษจากการขายที่ดินจำนวน 4 แปลงให้กับ JV ซึ่งจะรับรู้เป็นรายได้อื่น 250 ลบ. (ก่อนภาษี)

Presales จะเพิ่มขึ้นใน 2Q-4Q68 SIRI ยังคงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ตามที่ตั้งเป้าไว้ที่ 29 โครงการ มูลค่า 5.2 หมื่นลบ. (+12%) แม้ว่าจะมีความกังวลเกี่ยวกับยอดขายคอนโดหลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหว โครงการใหม่ 15 โครงการจาก 29 โครงการจะเป็นคอนโด มูลค่ารวม 2.06 หมื่นลบ. ซึ่งเปิดตัวไปแล้ว 8 โครงการใน 1Q68 ส่วนที่เหลืออีก 7 โครงการเป็นคอนโด high-rise 5 โครงการ และคอนโด low-rise 2 โครงการ สำหรับ presales ใน 2Q68 คาดว่า presales คอนโดที่ต่ำกว่าเป้าจะถูกชดเชยด้วยโครงการแนวราบ โดยเฉพาะจากคลัสเตอร์ของ Sansiri 10-East

ปรับลดประมาณการปี 2568 เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงาน 1Q68 ที่มีแนวโน้มอ่อนแอกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้สืบเนื่องมาจากผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว การชะลอการโอน และยอดขายคอนโดที่อ่อนตัวลง เราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ของ SIRI ลดลง 5% มาอยู่ที่ 3.75 หมื่นลบ. (-0.8%) ในขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะยังอยู่ในระดับต่ำใน 1H68 จากการระบายสินค้าคงเหลือและการจัดโปรโมชั่นราคา ซึ่งทำให้เราปรับประมาณการอัตรากำไรขั้นต้นปี 2568 ลดลงจาก 30.6% มาอยู่ที่ 30.1% ขณะที่ค่าใช้จ่าย SG&A จะยังอยู่ในระดับสูงที่ 21.3% ของรายได้รวม โดยหลักๆ เกิดจากค่าใช้จ่ายในการเปิดตัวโครงการใหม่ นอกจากนี้เรายังปรับประมาณการส่วนแบ่งกำไรจาก JV ลดลง 18% มาอยู่ที่ 1.14 พันลบ. ซึ่งเป็นผลมาจากการส่งมอบ backlog ล่าช้า การปรับเปลี่ยนประมาณการเหล่านี้ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง 15% มาอยู่ที่ 4.4 พันลบ. (-16.2%) โดยที่ยังไม่ได้รวมกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ามา เราคาดว่ากำไรสุทธิของ SIRI จะเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในแต่ละไตรมาสในปี 2568 โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 1.0 หมื่นลบ. ใน 2Q68 ดังนั้นกำไรสุทธิจะลดลง YoY แต่จะเพิ่มขึ้น QoQ

ความเสี่ยงที่สำคัญ การบริหารกระแสเงินสด อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง และการบริหารสินค้าคงคลัง

ESG rating: SIRI ได้รับการปรับอันดับ SET ESG Ratings ขึ้นจาก AA ในปี 2566 มาอยู่ที่ AAA ในปี 2567 ซึ่งเป็นระดับสูงสุด และสูงที่สุดในกลุ่ม

Preview 1Q25: Soft YoY and QoQ

We forecast 1Q25 net profit at Bt680mn, sinking 48.3% YoY and 45.3% QoQ on a plunge in revenue, low gross margin and high SG&A to sales. However, we look for net profit to step up gradually quarter by quarter, most heavily in 2H25. After the earthquake, which turned buyers away from condos, we cut our 2025 net profit forecast by 15% to Bt4.4bn (-16.2%). Sales of SIRI’s low rise projects look good, supported by LTV and lower interest rate. We maintain Outperform with a new 2025 target of Bt1.80 (From Bt2.10), on 7.1x PE, +0.25SD over 18-year PE.

1Q25F net profit plunging YoY and QoQ. We forecast SIRI’s 1Q25F net profit at Bt680mn, plummeting 48.3% YoY and 45.3% QoQ on a 31.7% YoY and 31.4% QoQ drop in revenue from fewer real estate transfers: 70% of this was low-rise and 30% condos, backed by 10% transfers at Cabanas Hua Hin, newly finished in the quarter (project value Bt1.55bn, take-up rate 45%). Average gross margin is estimated at 29.1%, narrowed both YoY and QoQ from continued pricing promotions. JV contribution is forecast at Bt170mn (+45.4% YoY but -56.9% QoQ) off Bt1.5bn in transfers. In 1Q25, SIRI will book extra gain from the sale of four plots of land to the JV, contributing Bt250mn (before tax) to other income.

Presales to grow in 2Q-4Q25. SIRI maintains its 2025 launch target of 29 projects valued at Bt52bn (+12%), despite concern on condo take-up rate after the earthquake. Of the 29 new projects, 15 will be condos with total value of Bt20.6bn, of which eight were launched in 1Q25; the remaining seven projects are five high-rise and two low-rise condos. We expect any shortfall in condo presales in 2Q25 to be offset by low-rise especially from the cluster of Sansiri 10-East.

Cut 2025 forecast. With 1Q25 profit set to be lower than earlier anticipated, we factor the aftermath of the earthquake, transfer delays and lower condo sales into our forecast, which cuts our 2025 revenue estimate by 5% to Bt37.5bn (-0.8%). We expect average gross margin to stay low in 1H25 as it continues to cut prices to sell off inventory and have adjusted our margin to 30.1% from 30.6%. SG&A will remain high at 21.3% to total revenue from expenses for new project launches. We lower our contribution from the JV by 18% to Bt1.14bn to accommodate delays in JV backlog transfers. These changes bring 2025 net profit forecast down 15% to Bt4.4bn (-16.2%) without including extra gain from asset divestment. We expect net profit to step up gradually quarter by quarter over the rest of 2025, with 2Q25 real estate transfers expected at Bt10bn, leading to a drop in net profit YoY but a rise QoQ.

Key risks Cash flow management, high gearing and inventory management.

ESG rating: In 2024 SET ESG ratings, SIRI has been moved up to AAA from AA in 2023, the highest level and highest among peers.

Download EN version click >> SIRI250502_E.pdf