SIRI – 3Q66: กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น YoY แต่ลดลง QoQ – NEUTRAL (ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท)

เนื้อหาโดยรวม

SIRI รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 สูงกว่าคาดเล็กน้อยจากค่าใช้จ่าย SG&A ที่ลดลง ส่งผลทำให้ใน 9M66 กำไรสุทธิอยู่ที่ 4.76 พันลบ. (+91% YoY) และกำไรปกติอยู่ที่ 4.1 พันลบ. (+66.3%) SIRI ปรับแผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2566 ลดลง 14% สู่ 6.6 หมื่นลบ. โดยจะเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ใน 4Q66 เราเชื่อว่ายอด presales ในปี 2566 จะพลาดเป้าที่บริษัทวางไว้ราว 10-15% โดยจะอยู่ที่ 4.0-4.2 หมื่นลบ. เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยสู่ 6.0 พันลบ. (+41.9%) เพื่อสะท้อนค่าใช้จ่าย SG&A ที่ต่ำกว่าคาด โดยคาดการณ์กำไรปกติที่ 5.4 พันลบ. (+25.4%) เราคาดว่ากำไร 4Q66 จะลดลงทั้ง YoY และ QoQ เรายังคงคำแนะนำ tactical call ระยะ 3 เดือนสำหรับ SIRI ไว้ที่ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.20 บาท อ้างอิง PE 7.2 เท่า (+0.25SD)

กำไรสุทธิ 3Q66 สูงกว่าคาด 7% SIRI รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 จำนวน 1.55 พันลบ. (+22.8% YoY แต่ -3.9% QoQ) สูงกว่า INVX และตลาดคาด 7% จาก SG&A ที่ลดลง รายได้เป็นไปตามคาดที่ 9.3 พันลบ. (+7.6% YoY และ +1.6% QoQ) อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 31.4% ทรงตัว QoQ แต่ลดลงจาก 32.8% ใน 3Q65 โดยอัตรากำไรขั้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 34.1% ในขณะที่ธุรกิจโรงแรมเป็นตัวฉุดมาร์จิ้น อัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A/ยอดขายอยู่ที่ 14.8% ลดลง YoY และ QoQ ต่ำกว่าคาดเพราะค่าใช้จ่ายการตลาดลดลง ส่วนแบ่งกำไรจาก JV อยู่ที่ 165 ลบ. (+7.8% YoY และ +134% QoQ) ตามคาด โดยได้รับการสนับสนุนจากโครงการร่วมทุน บูก้าน พัฒนาการ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนระหว่าง XPG (30%) กับ SIRI (70%) เพื่อลงทุนในกองทุนส่วนบุคคล กำไรสุทธิ 9M66 อยู่ที่ 4.76 พันลบ. (+91% YoY) และกำไรปกติอยู่ที่ 4.1 พันลบ. (+66.3%)

ปรับแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 ลดลงจาก 7.5 หมื่นลบ. สู่ 6.6 หมื่นลบ. โดยจะเร่งเปิดตัวใน 4Q66 ใน 9M66 SIRI เปิดตัวโครงการใหม่รวม 24 โครงการ (แนวราบ 17 โครงการ และคอนโด 7 โครงการ) มูลค่ารวม 2.94 หมื่นลบ. คิดเป็น 38% ของแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่บริษัทวางไว้ก่อนหน้านี้ SIRI จะเร่งเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นใน 4Q66 รวม 22 โครงการ (คอนโด 8 โครงการ และแนวราบ 14 โครงการ) มูลค่ารวม 3.66 หมื่นลบ. ดังนั้นโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2566 จะมีมูลค่ารวม 6.6 หมื่นลบ. ต่ำกว่าแผนที่วางไว้ 14% โครงการคอนโดใหม่ที่เป็นไฮไลท์ คือ SHUSH Ratchathewi มูลค่าโครงการ 5.3 พันลบ. และ VIA Ari มูลค่าโครงการ 2.3 พันลบ. ณ วันที่ 12 พ.ย. 2566 SIRI ทำยอด presales ได้แล้ว 3.33 หมื่นลบ. คิดเป็น 71% ของเป้าที่วางไว้ในปี 2566 ที่ 4.7 หมื่นลบ. (+22% YoY) เราเชื่อว่าบริษัทจะทำยอด presales พลาดเป้าที่วางไว้ราว 10-15% โดยจะอยู่ที่ 4.0-4.2 หมื่นลบ. ทรงตัวถึง +5% ในปี 2566

ปรับประมาณการปี 2566 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่าย SG&A ที่ลดลง ณ วันที่ 12 พ.ย. 2566 backlog อยู่ที่ 2.3 หมื่นลบ. โดย 81% เป็นของ SIRI เอง และ 19% เป็นของ JV บริษัทจะรับรู้ backlog 38% เป็นรายได้ใน 4Q66 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567-2570 เราปรับประมาณการรายได้ปี 2566 ลดลง 9% สู่ 3.6 หมื่นลบ. (+18.6%) จากอุปสงค์ที่อ่อนตัวลงและการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3Q66 น้อยกว่าที่วางแผนไว้ แต่ปรับประมาณการค่าใช้จ่าย SG&A ลดลงเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายที่ลดลงใน 3Q66 ดังนั้นเราจึงคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2566 ที่ 6.0 พันลบ. (+41.9%) และกำไรปกติที่ 5.4 พันลบ. (+25.4%) เราคาดว่ากำไรสุทธิ 4Q66 จะลดลงเล็กน้อย QoQ และ YoY แม้ว่าจะมีการโอน backlog จำนวน 2.4 พันลบ. จากโครงการ นาราสิริ กรุงเทพกรีฑา ซึ่งให้อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยสูงกว่า 50% เนื่องจากจะได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นระดับต่ำจากการขายคอนโดล็อตใหญ่และธุรกิจอื่น ในขณะที่คาดว่าจะมีกำไรพิเศษ 100 ลบ. จากเงินลงทุนใน JV

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล 1) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อและการยกเลิกที่สูงขึ้นสำหรับกลุ่มลูกค้าตลาดระดับกลาง/ตลาดระดับกลาง-ล่าง 2) อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในปัจจุบันอยู่ที่ ~2.1 เท่า ดังนั้นกระแสเงินสดและดอกเบี้ยจ่ายจึงเป็นสิ่งที่ต้องจับตา อีกทั้งต้นทุนการก่อสร้างและที่ดินที่ยังอยู่ในระดับสูงจะทำให้ต้นทุนขายเพิ่มขึ้น และจะกดดันให้ปรับราคาขายขึ้นอีกในปี 2567

คงคำแนะนำ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.20 บาท เราคงคำแนะนำ tactical call ระยะ 3 เดือน สำหรับ SIRI ไว้ที่ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 2.20 บาท อ้างอิง PE 7.2 เท่า (+0.25SD)

SIRI reported a slight beat in 3Q23 net profit on lower SG&A, bringing 9M23 net profit to Bt4.76bn (+91% YoY) and core profit to Bt4.1bn (+66.3%). It has cut 2023 new launches by 14% to Bt66bn, mostly weighted in 4Q23. We believe SIRI will miss its 2023 presales target by 10-15% to Bt40-42bn. We raise our 2023 forecast slightly to Bt6.0bn (+41.9%) with core profit of Bt5.4bn (+25.4%), fine-tuning SG&A. We expect a slip in 4Q23F both YoY and QoQ. We keep our three-month tactical call of Neutral with 2024 TP of Bt2.20 on PE of 7.2x (+0.25SD).

3Q23 net profit 7% above estimates at Bt1.55bn (+22.8% YoY but -3.9% QoQ), beating all estimates on lower SG&A. Revenue was in line at Bt9.3bn (+7.6% YoY and +1.6% QoQ). Average gross margin was 31.4%, flat QoQ but down from 32.8% in 3Q22. Real estate sales gross margin was 34.1%, with the hotel business a drag on margin. SG&A to sales was 14.8%, down YoY and QoQ, below estimates on less marketing expense. The JV contributed Bt165mn (+7.8% YoY and +134% QoQ), backed by a JV project at Bugan Pattanakarn, a JV with XPG (30%) and SIRI (70%) for a private fund investment scheme. 9M23 net profit was Bt4.76bn (+91% YoY) with core profit of Bt4.1bn (+66.3%).

Cut 2023 new launches to Bt66bn from Bt75bn, weighted in 4Q23. In 9M23 SIRI launched 24 projects (17 low-rise and 7 condos) with a total value of Bt29.4bn, just 38% of its initial goal. In 4Q23, it will be more active, launching 22 projects (8 condos and 14 low-rise) with a total value of Bt36.6bn, giving 2023 total new launches of Bt66bn, 14% less than planned. We highlight two new condos: SHUSH Ratchathewi, project value Bt5.3bn, and VIA Ari, project value Bt2.3bn. As of Nov 12, presales were Bt33.3bn, 71% of 2023 target of Bt47bn (+22%); we expect it to miss target by 10-15% to Bt40-42bn, flat to +5% in 2023.

Raise 2023 slightly on lower SG&A. As of Nov 12, backlog is Bt23bn, 81% SIRI’s own and 19% from the JV. Of this, 38% will be booked as revenue in 4Q23 and the rest in 2024-2027. We slice 9% off our 2023 revenue forecast to Bt36bn (+18.6%) from lower demand and new launches in 3Q23 but also reduce SG&A expense assumption to fine-tune with 3Q23; this gives a 2023 net profit of Bt6.0bn (+41.9%) with core profit of Bt5.4bn (+25.4%). 4Q23F net profit will slip QoQ and YoY despite transfer of Bt2.4bn in NarasiriKrungthepkretha carrying a high average gross margin of over 50% on low gross margin from condo big lot sales and other business; Bt100mn gain is expected from the JV.

Risks and concerns. 1) Higher rejection rate and cancelations for mid/mid-low segments, 2) current DE ratio is ~2.1x, so cash flow and interest expenses need to be monitored; and construction and land cost remain high which will raise cost of goods sold and selling price further in 2024.

Maintain Neutral with 2024 TP of Bt2.20. We keep our 3-month tactical call of Neutral with 2024 TP of Bt2.20 based on PE of 7.2x (+0.25SD).