INETREIT: ผู้รับประโยชน์จากการเติบโตของ ดาต้าเซ็นเตอร์ เศรษฐกิจยุคใหม่ของไทย

กองทรัสต์นี้ทำเงินจากอะไร?

INETREIT เป็นกองทรัสต์ที่ซื้อ data center ของ INET แล้วปล่อยเช่ากลับให้ INET ใช้งาน ลองจินตนาการว่าคุณซื้อคอนโดแล้วปล่อยเช่าระยะยาว ได้ค่าเช่าเข้ามาทุกเดือนนั่นคือสิ่งที่กอง INETREIT ทำกับ data center

กองทรัสต์นำเงินที่ระดมจากนักลงทุนไปซื้อ data center INET-IDC3 ซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญที่ให้บริการจัดเก็บและประมวลผลข้อมูลแก่ภาครัฐและเอกชน จากนั้น INET ก็เช่ากลับไปใช้งานภายใต้สัญญาระยะยาวที่ไม่สามารถยกเลิกได้ รายได้ค่าเช่าที่ได้รับจะถูกจ่ายคืนให้ผู้ถือหน่วยอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ ปีละอย่างน้อย 2 ครั้ง

จุดเด่นของโมเดลนี้คือความแน่นอนของกระแสเงินสด เพราะมีสัญญาเช่าที่ชัดเจนและผู้เช่าเป็นบริษัทชั้นนำที่มีฐานะการเงินมั่นคง ไม่ใช่ปล่อยเช่าแบบรายเดือนที่อาจเจอห้องว่าง

 

ใครคือ INET และทำไมถึงเชื่อใจได้?

INET หรือ บริษัท อินเทอร์เน็ตประเทศไทย จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ให้บริการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอันดับต้นๆ ของไทย ก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2538 ในฐานะศูนย์บริการอินเทอร์เน็ตรายแรกๆ ของประเทศ และเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อปี 2544 มี สวทช และ NT Broadband ถือหุ้นรวมกันเกือบ 50%

ปัจจุบัน INET ให้บริการครบวงจรตั้งแต่ Cloud Services, Data Center, Internet Connectivity ไปจนถึง Digital Platform Solutions โดยมีฐานลูกค้าทั้งภาครัฐและเอกชนกว่า 1,000 ราย รวมถึงเป็นผู้ให้บริการ Government Cloud ภายใต้โครงการของกระทรวงดิจิทัลฯ  โดย INET มี Market Share อันดับ 1 สำหรับ Local Cloud Service Provider ในประเทศไทย นอกจากนี้ยังมีรายได้เติบโตและอัตรากำไรดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากรายงานประจำปี 2567 บริษัทมีรายได้รวม 2,531 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 384 ล้านบาท โดยมี Revenue และ EBITDA CAGR 2565-67 อยู่ที่ 10.9% และ 25.4% ตามลำดับ รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทมาจากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) อย่าง Cloud และ Data Center ซึ่งเป็นธุรกิจที่เติบโตต่อเนื่องตามแนวโน้ม AI, 5G และการเปลี่ยนผ่านสู่เศรษฐกิจดิจิทัลของประเทศไทย ที่สำคัญ ค่าเช่าที่ INET ต้องจ่ายให้กอง INETREIT นั้นคิดเป็นสัดส่วนที่อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ตามฐานกำไรและกระแสเงินสดของ INET แสดงให้เห็นว่า INET มีกำลังทางการเงินเพียงพอที่จะชำระค่าเช่าได้อย่างสบายในระยะยาว

 

ทำไมธุรกิจ Data Center ถึงน่าสนใจ?

ตลาด data center และ Cloud Storage ทั้งในไทยและทั่วโลกกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว จากการขยายตัวของเทคโนโลยี AI ที่ต้องการพลังประมวลผลมหาศาล การเปิดตัว 5G ที่ต้องการโครงสร้างพื้นฐานข้อมูลแบบ Real-time และนโยบาย Digital Transformation ของภาครัฐและเอกชนที่กำลังเร่งเครื่อง

สิ่งที่น่าสนใจคือ ธุรกิจนี้มีลักษณะเป็นโครงสร้างพื้นฐานจำเป็น คล้ายกับสาธารณูปโภค เมื่อองค์กรต่างๆ เริ่มใช้ data center แล้ว การย้ายไปใช้ที่อื่นมีต้นทุนสูงและซับซ้อนมาก ทำให้ผู้ให้บริการมีอำนาจต่อรองสูง และลูกค้ามักใช้บริการต่อเนื่องระยะยาว

รัฐบาลไทยยังมีนโยบาย Cloud First Policy ที่ผลักดันให้หน่วยงานภาครัฐเปลี่ยนมาใช้ระบบคลาวด์ ซึ่งเป็นแรงหนุนสำคัญให้ธุรกิจของ INET เติบโตต่อไป

 

ผลตอบแทนที่ผ่านมาเป็นอย่างไร?

กอง INETREIT มีประวัติการจ่ายผลประโยชน์ต่อหน่วยอย่างต่อเนื่อง: 0.8717 บ. (2565), 0.7852 บ. (2566), 0.8000 บ. (2567) และ 0.4000 บ. ในงวด 1 ม.ค.–30 มิ.ย. 2568 ด้านผลการดำเนินงาน 6M/2568 กองมีรายได้รวม 343.03 ลบ. (+29% YoY) และมีการรับรู้ตามวิธี EIR/ค่าเช่าระยะสั้น

ในงวด 6 เดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2568 กองมีผลงานที่น่าประทับใจ โดยมีรายได้รวม 343 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับปีก่อน และกำไรสุทธิ 265 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 60.7% จากปีก่อน สิ่งที่สำคัญคือกองมี Interest-bearing Debt / Total Assets = 23.87% (1 ม.ค.–30 มิ.ย. 2568) ซึ่งยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกรอบกำกับ ซึ่งช่วยรองรับการลงทุนและระดมทุนในอนาคต

 

แผนเติบโตในอนาคต: ขยายพอร์ตเฟส 2

กองทรัสต์กำลังดำเนินการเพิ่มทุนครั้งที่ 2 เพื่อลงทุนใน data center INET-IDC3 เฟส 2 ซึ่งเป็นส่วนขยายของ data center หลักที่กองถือครองอยู่แล้ว โดยได้รับมติจากผู้ถือหน่วยให้ลงทุนเพิ่มไม่เกิน 2,900 ล้านบาท

ผู้ประเมินอิสระ 2 ราย คือ Knight Frank และ Grand Asset Advisory ได้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินดังกล่าวไว้ในกรอบราว 3,028-3,029 ล้านบาท โดยใช้ราคา ณ วันที่ 1 พฤศจิกายน 2568 ซึ่งคาดว่าเป็นวันที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติม โดยแหล่งเงินจะมาจากการออกหน่วยเพิ่มทุน ไม่มีการกู้ยืมเพิ่ม

เมื่อรวมรายการนี้ สินทรัพย์รวมของกองจะอยู่ราว 10,520 ล้านบาท หนี้รวมราว 1,915 ล้านบาท และยังคงรักษาสัดส่วนหนี้ที่ต่ำไว้ได้ เอกสารประมาณการแสดงอัตรา IRR ประมาณ 11.4% และประมาณการอัตราการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนประมาณ 7% ต่อปี ภายใต้สมมติฐานแบบระมัดระวัง

 

จุดแข็งที่โดดเด่น

1. มีสิทธิพิเศษในการขยายพอร์ต (Right of First Refusal)

INETREIT มีสิทธิในการพิจารณาเช่าซื้อสินทรัพย์ data center ใหม่ของ INET เป็นลำดับแรก หมายความว่าเมื่อ INET สร้าง data center ใหม่ กอง INETREIT จะได้รับสิทธิในการเข้าซื้อหรือเช่าทรัพย์สินนั้นก่อนบุคคลภายนอก

สิทธินี้เป็นกลไกสำคัญที่ทำให้กองสามารถเติบโตไปพร้อมกับการขยายตัวของธุรกิจ Cloud และ Data Center ของ INET ซึ่งกำลังเป็นเทรนด์ใหญ่ในอนาคต นักลงทุนจึงมั่นใจได้ว่ากองมี Pipeline การเติบโตที่ชัดเจนในระยะยาว

 

2. โครงสร้างรายได้ที่คาดการณ์ได้สูง

เนื่องจาก INET เป็นผู้เช่าหลักรายเดียวภายใต้สัญญาเช่าระยะยาวแบบไม่สามารถยกเลิกได้ และเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ รายได้ของกองจึงมีความแน่นอนสูง ไม่ต้องกังวลเรื่องห้องว่างหรือความผันผวนของอัตราค่าเช่าตามตลาด และสามารถสร้างรายได้ให้แก่กองทรัสต์อย่างไม่ถูกจำกัดระยะเวลา

นอกจากนี้ ธุรกิจของ INET เองก็มีฐานรายได้ที่มั่นคง เพราะเป็นธุรกิจที่สร้าง Recurring Income จากลูกค้าสถาบันขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชน การที่มีลูกค้ากระจายกว่า 1,000 ราย ช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาลูกค้ารายใดรายหนึ่งมากเกินไป

 

3. ทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมเป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพ ได้รับการรับรองมาตรฐานระดับสากล และตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ

ซึ่งทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมได้รับการออกแบบศูนย์ข้อมูลตามมาตรฐาน Tier Standard Topology ในระดับ Tier-III จาก Uptime Institute ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่าการออกแบบโครงการ INET-IDC3 เป็นไปตามมาตรฐานสากล

 

4. กองทรัสต์มีการจ่ายผลตอบแทนอย่างต่อเนื่อง และบริหารจัดการโดยทีมผู้บริหารที่มากด้วยประสบการณ์และครอบคลุมธุรกิจประเภทศูนย์ข้อมูล (Data Center)

กองทรัสต์มีนโยบายจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยอย่างต่อเนื่อง และมีแนวทางการจ่ายเป็นรายเดือน แสดงถึงความมั่นคงของกองทรัสต์ และช่วยสร้างความมั่นใจให้ผู้ถือหน่วยในระยะยาว

ทีมผู้บริหารของผู้จัดการกองทรัสต์มีประสบการณ์และเครือข่ายที่ครอบคลุมสำหรับธุรกิจ Data Center จึงเชื่อมั่นได้ว่าจะสามารถบริหารจัดการทรัพย์สิน รวมถึงสรรหาผู้เช่าที่มีคุณภาพและศักยภาพ เพื่อสามารถสร้างรายได้ให้แก่กองทรัสต์และผลตอบแทนต่อผู้ถือหน่วยได้เป็นอย่างที่น่าพอใจ

 

 

ความเสี่ยงที่ต้องระวัง

1. เทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

ธุรกิจ data center ต้องลงทุนอัปเกรดระบบต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ ทั้งระบบพลังงาน ระบบทำความเย็น ระบบความปลอดภัยไซเบอร์ เพื่อรักษามาตรฐานและความสามารถในการแข่งขัน

หาก data center ล้าสมัยหรือไม่สามารถรองรับเทคโนโลยีใหม่ได้ อาจส่งผลต่อความสามารถในการสร้างรายได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม INET มีการดำเนินการตามมาตรฐาน ISO 27001 และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติความมั่นคงปลอดภัยไซเบอร์ พ.ศ. 2562 เพื่อควบคุมและตรวจสอบความเสี่ยงดังกล่าว

 

2. ความเสี่ยงจากใบอนุญาตและกฎระเบียบ

INET ต้องคงไว้ซึ่งใบอนุญาตและสิทธิต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล เช่น ใบอนุญาตประกอบกิจการโทรคมนาคม ใบอนุญาตจัดเก็บและประมวลผลข้อมูล หากใบอนุญาตเหล่านี้หมดอายุหรือถูกเพิกถอน อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจและสิทธิการให้เช่า

 

3. ความเสี่ยงจากเหตุขัดข้อง

หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดคิด เช่น ไฟฟ้าดับ ภัยธรรมชาติ หรืออุบัติเหตุภายใน data center อาจกระทบต่อการให้บริการและรายได้ค่าเช่า แม้กองจะมีการทำประกันภัยทรัพย์สินร่วมกับ INET แต่ยังคงมีความเสี่ยงบางส่วนที่ประกันไม่ครอบคลุม จึงต้องมีการบริหารจัดการและตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง

 

เหมาะกับนักลงทุนแบบไหน?

INETREIT เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอจากสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล โดยเฉพาะผู้ที่เชื่อมั่นในการเติบโตระยะยาวของเทรนด์ Cloud, AI และ Digital Transformation ในประเทศไทย

กองนี้เหมาะกับผู้ที่ต้องการ REIT ที่มีความมั่นคงสูง Leverage ต่ำ และมี Pipeline การเติบโตที่ชัดเจน ผ่านสิทธิ ROFR และแผนขยายพอร์ตที่เป็นรูปธรรม พร้อมนโยบายจ่ายผลประโยชน์ต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ และมีแนวทางการจ่ายเป็นรายเดือน

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต้องเข้าใจและยอมรับความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่ารายเดียว และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีในอนาคต การกระจายความเสี่ยงโดยไม่ลงทุนในกอง REIT เพียงกองเดียวจึงเป็นสิ่งสำคัญ