พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย - ได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันชะลอตัวต่อเนื่องและยังไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ดังนั้นคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) จึงเห็นควรให้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (เกณฑ์ LTV) โดยประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องโดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง จึงอาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้จำกัด การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ถึง 30 มิ.ย. 2569 โดยสามารถกู้ได้ 100% ทั้งกรณีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ลบ. ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ลบ. ขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป

 

คาด presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นใน 2H68 และมีโอกาสสูงที่จะเติบโตถึงเป้าที่วางไว้ในปี 2568 ที่ 18%  เรามองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) เป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯ หลังจากเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงในปี 2565-2566 ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวและอัตราดอกเบี้ยสูง อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568 ดังนั้นเราจึงเชื่อว่าจากนี้ไปจนถึงวันที่เริ่มผ่อนคลายเกณฑ์ LTV presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะยังอยู่ในระดับต่ำ หลังจากนั้นจะดีดตัวเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN และ SIRI) ตั้งเป้า presales ปี 2568 รวม 1.92 แสนลบ. (+18%) สูงสุดในรอบ 7 ปี โดย LH ตั้งเป้า presales เติบโตสูงที่สุดในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 20% ขณะที่ AP เป็นผู้ประกอบการที่ตั้งเป้า presales ไว้สูงที่สุดที่ 5.5 หมื่นลบ. (+18%) เราเชื่อว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการในกลุ่มที่อยู่อาศัยทำ presales ได้ถึงเป้าที่วางไว้ที่ 1.92 แสนลบ. (+18%) หลังจากปรับตัวลดลง 8% ในปี 2567 และจะช่วยสนับสนุนให้ presales ปี 2569 เติบโต ซึ่งเราประเมินไว้ที่อย่างน้อย 10% ทั้งนี้การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งล่าสุดเกิดขึ้นในเดือนต.ค. 2564 ถึงธ.ค. 2565 โดยช่วยให้ presales ปี 2565 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยเติบโต 21%

 

คาดผู้ประกอบการคงเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะระบายสินค้าคงเหลือได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นระดับปกติ ในปี 2568 ผู้ประกอบการภายใต้การวิเคราะห์ของ INVX ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 2.10 แสนลบ. (+1%) โดย 69% จะมาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 14%) และ 31% จะมาจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 67%) เราใช้สมมติฐานว่าผู้ประกอบการในกลุ่มที่อยู่อาศัยจะคงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ไว้เช่นเดิม ขณะที่จะใช้โอกาสที่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ระบายสินค้าคงเหลือที่มีอยู่ออกไปที่อัตรากำไรขั้นต้นระดับปกติหลังจากการจัดโปรโมชั่นลดราคาใน 4Q67 กดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลง 2-3%

 

หุ้นเด่นคือ AP และ SIRI เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP (ราคาเป้าหมาย 12.10 บาท/หุ้น) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.10 บาท/หุ้น) เนื่องจากจะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้น presales และกำไรมีแนวโน้มเติบโต นอกจากนี้เรายังชอบ LH (ราคาเป้าหมาย 6 บาท/หุ้น) และ SPALI (ราคาเป้าหมาย 20 บาท/หุ้น) จากแนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรด้วย

 

The ease in loan-to-value (LTV) loan criteria is good news for the residential sector as it has been shown to reduce loan rejection rate and stimulate new demand; the greatest benefit is in the mid to mid-high segments and above. Sector presales in 2025F are expected to meet their target growth of 18% to the highest value in seven years at Bt191.6bn. However, there is an overhang in March-April, ahead of the easing. We expect inventory sales to attract a better gross margin in 2025 than in 2024. Top picks remain AP and SIRI and we now like LH and SPALI as well.

 

LTV easing effective from May 1 ,2025 until June 30,2026. The real estate sector is in the midst of a steady downturn with no clear signs of recovery and this spurred the MPC and the Financial Institutions Policy Committee (FIPC) to relax the regulations on housing and related loans (LTV criteria). They hope the easing will give some support to the real estate sector and related businesses by alleviating the high level of unsold inventory, and thereby provide some limited stimulation to the overall economy. The easing of LTV will take effect on May 1 this year and be in effect until June 30, 2026; it will be applicable for loans under Bt10mn for second-home buyers and over Bt10mn for first-home buyers.

 

Expect higher presales in 2H25, likely to meet 2025F target of 18% growth. We see the easing of the LTV as likely to stimulate the residential sector, which has faced lower demand and high loan rejections since 2022-2023 when the economy slowed down and interest rate was high. However, since the LTV easing will not take effect until May 1, we expect there to be a dampening effect on presales until then, with momentum rising after May 1. Companies under INVX coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) have set a 2025F presales target of Bt191.6bn (+18%), the highest value in seven years. LH has set the highest growth target at 20% while AP targets the highest presales value at Bt55bn (+18%). We believe the LTV easing will do much to allow the sector to at least achieve their presales target of Bt191.6bn (+18%) after a drop in 2024 of 8%, and underwrite 2026F presales growth, which we estimate at +/-10%. Note that the latest LTV easing ran from Oct 2021 until December 2022 - and presales grew 21% in 2022.

 

Launch targets expected to be unchanged, with inventory sold at normal gross margin. In 2025, companies under INVX coverage set a new launch target of Bt210bn (+1%), with 69% from low-rise (value down 14%) and 31% from condos (value up 67%). We assume 2025 launch targets will be kept as is, as developers will use the LTV easing as an opportunity to sell off inventory at a normal gross margin after pricing promotions in 4Q24 pressured gross margin down by 2-3%.

 

Top pick is AP and SIRI. We maintain our Outperform call on AP (TP Bt12.10) and SIRI (TP Bt2.10) as both will benefit from the lower LTV in both presales and earnings growth; we also like LH (TP Bt6.00) and SPALI (TP Bt20.0) for earnings recovery.

 

Download PDF Click > PROP250321_E.pdf