REITs & IFFs - ได้เวลาคว้าโอกาส

โอกาสเข้าสะสมกอง REIT และ IFF บางกอง ดัชนีกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) ปรับตัวลดลงมาแล้ว 2.8% ตั้งแต่วันที่ 4 เม.ย. underperform SET อยู่ 5.8% ซึ่งเราเชื่อว่าสะท้อนถึงความกังวลเกี่ยวกับเงินปันผล เนื่องจากความไม่แน่นอนเกี่ยวกับภาษีการค้าอาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงาน อย่างไรก็ตาม ประเด็นนี้น่าจะมีผลกระทบเฉพาะบางกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรม ดังนั้นเราจึงเล็งเห็นโอกาสในการเข้าสะสมกอง REIT และ IFF บางกอง โดยเฉพาะกองที่ลงทุนในทรัพย์สินโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมและศูนย์การค้า ซึ่งน่าจะได้รับผลกระทบจากภาษีการค้าค่อนข้างจำกัด

Yield spread อยู่ที่ระดับสูงสุดในรอบ 5 ปี yield spread (ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REITs และ IFFs กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี) ของกลุ่ม REITs และ IFFs ในปัจจุบันอยู่ที่ 6.9% ซึ่งสูงกว่าระดับ +2SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี และยังอยู่ที่ระดับสูงที่สุดในรอบ 5 ปีด้วย ซึ่งบ่งชี้ว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในปัจจุบันน่าสนใจ และเราเชื่อว่า downside จากระดับนี้น่าจะมีจำกัด

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในการประชุมวันที่ 30 เม.ย. นี้ จะเป็นปัจจัยกระตุ้น เราเล็งเห็นปัจจัยกระตุ้นระยะสั้นสำหรับกลุ่ม REITs และ IFFs จากการประชุม กนง. ในวันที่ 30 เม.ย. โดย INVX คาดว่า กนง.จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 25bps เพื่อตอบสนองต่อเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจมากขึ้น นอกจากนี้เรายังคาดว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 2 ครั้ง (ครั้งละ 25 bps) ในปีนี้ คือในการประชุมเดือนมิ.ย. และในครึ่งหลังของปี 2568 ทั้งนี้ราคาหุ้นกอง REIT และ IFF มักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย

เปลี่ยน top picks เป็น DIF และ LHSC ก่อนหน้านี้เราเลือก LHHOTEL และ FTREIT เป็น top picks ของกลุ่ม REITs และ IFFs อย่างไรก็ดี ท่ามกลางความไม่แน่นอนเกี่ยวกับภาษีการค้า ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้า (FTREIT) และทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติต่ำกว่าคาด ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกิจการโรงแรม (LHHOTEL) ทำให้ปัจจุบันเราชอบหุ้นที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากประเด็นเหล่านี้ค่อนข้างจำกัด ดังนั้นเราจึงเลือก DIF (ราคาเป้าหมาย 10.5 บาท) และ LHSC (ราคาเป้าหมาย 14 บาท) เป็น top picks DIF มีกระแสรายได้ที่มั่นคง เนื่องจากรายได้ 100% เป็นรายได้ค่าเช่าจาก TRUE นอกจากนี้เรายังคาดว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ DIF จะอยู่ในระดับที่ดีที่ 10.9% ในปี 2568 สำหรับ LHSC โครงสร้างค่าเช่า ~70% เป็นอัตราคงที่ ซึ่งช่วยจำกัดความเสี่ยง downside ต่อกำไร นอกจากนี้เรายังคาดว่า LHSC จะให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดีที่ 9.3% ในปี 2568 ด้วย

ความเสี่ยงสำคัญสำหรับกลุ่ม REITs และ IFFs อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นจะส่งผลลบต่อกลุ่ม REITs และ IFFs เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลดูน่าสนใจน้อยลง

Beating the noise

Amid high uncertainty over the tariffs, we see DIF as a good place for investors to park funds as: 1) DIF has a stable income stream, making its earnings resilient, 2) there is limited impact on DPU from its recent debt refinancing and 3) it has a near term catalyst from the expected policy rate cut at the April 30 MPC meeting. The share price outperformance of the SET YTD is expected to continue. We maintain OUTPERFORM with an end-2025F DCF-based TP of Bt10.5 (7.1% WACC and no terminal value). We assume TRUE will renew the FOC lease through 2043, as conditions have been met.

Catalyst#1: Resilient earnings amid high uncertainty. The market is still facing high uncertainty over the impact of Trump’s tariffs. This puts DIF in the spotlight as an entity with a stable revenue stream. In 1Q25F, we expect DIF to report core profit of Bt3bn, up 1.7% YoY and 0.8% QoQ. Rental income is expected to be Bt3.5bn, growing 0.4% both YoY and QoQ. We expect the main cost items to be stable YoY and QoQ, except for interest expense, which we estimate will fall 4.2% YoY and 1.6% QoQ to Bt520mn on a lower effective interest rate since its loans are floating-rate. Our 1Q25F estimates work out to 25% of our full-year forecast. We expect the fund to announce a 1Q25F DPU of Bt0.22. Results will be released on May 14.

Catalyst#2: Small impact on DPU from debt refinancing. DIF has to refinance Bt12bn debt in Mar 2025 from total outstanding debt of Bt24.8bn. We had expected this would lower its DPU to Bt0.81 in 2025F. Our most recent update from DIF shows that the debt financing includes principal repayment of Bt1.3bn in 2025 or Bt100mn higher than in 2024. On this basis, we now expect a 2025F DPU of Bt0.88. Although this is slightly lower than the 2024 DPU of Bt0.89, we see it as still decent.

Catalyst#3: Potential policy rate cut at the April 30 MPC meeting. INVX expects the MPC to cut policy rate another 25bps. This would help DIF in two ways. Firstly, it will make its yield more attractive against government bonds. Secondly, since DIF’s debt is floating-rate and linked to policy rate, each 25bps cut in interest rate adds Bt70mn p.a. to DIF’s bottom line. Note that INVX expects two more rate cuts this year, at the June and 2H25 meetings (25bps each).

Action & recommendation. DIF share price has outperformed the SET by 11.4% YTD and we expect the outperformance to continue. DIF offers 2.7% yield for a one month holding period. We also see a near-term catalyst from the policy rate cut on April 30. Downside to its earnings is also limited given its steady income stream.

Risk and concerns. The rising bond yield makes dividend less attractive and thereby caps upside to share price as DIF is considered a yield play.

Download PDF Click > REITs&IFFs250428_E.pdf