(เคาะซื้อ: Event Play) กองทุน MPDIVMF ลงทุนใน REITs ไทย เปิดโอกาสรับประโยชน์จากการประชุม กนง. ที่มีโอกาสลดอัตราดอกเบี้ย

[Event play คือ กลยุทธ์ลงทุนตามปัจจัยสนับสนุนระยะสั้น ด้วยสัญญาณ Technical และ Market Sentiment มี Catalyst สนับสนุน หรือ Event-play]

 

Event

• ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีแนวโน้มใช้นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายลง โดยการประชุม กนง. ในวันที่ 13 ส.ค 2025 หากจบลงด้วยการลดอัตราดอกเบี้ย จะเป็นแรงหนุนให้กับ REITs ไทยให้มีความน่าสนใจมากขึ้น โดยพิจารณาจากส่วนต่างจากปันผลที่สูงกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Earning Yield Gap) ที่สูงขึ้น

Fundamental

• เศรษฐกิจไทยที่เข้าสู่เงินฝืดและมีความเปราะบางยังคงเป็นปัจจัยเร่งให้ ธปท. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในระยะถัดไป ดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ของไทยเดือนก.ค. -0.7% YoY หดตัวแรงสุดในรอบ 17 เดือน และเป็นเดือนที่ 4 ติดต่อกันที่เกิดภาวะเงินเฟ้อติดลบ ขณะที่เงินเฟ้อพื้นฐานยังเป็นบวกที่ 0.84% แต่ต่ำกว่ากรอบเป้าหมายของ ธปท. (1%-3%) ตลอดทั้งปี 2025 มีช่องให้ ธปท. พิจารณาผ่อนคลายนโยบายการเงิน เราคาดว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 2 ครั้งในปีนี้

รูปที่ 1  : เงินเฟ้อไทยติดลบติดกัน 4 เดือน เตือนเศรษฐกิจไทยเข้าสู๋เงินฝืด

Source : InnovestX Investment Products & Strategy, Bloomberg as of 6 August 2025

 

 

รูปที่ 2  : ธปท. มีโอกาสปรับลดอัตราดอกเบี้ยในปีนี้ 1-2 ครั้ง

Source : InnovestX Investment Products & Strategy, Bloomberg as of 6 August 2025

• ส่วนต่างจากปันผลและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (Earning Yield Gap) ของ REITs ไทย อยู่ในระดับที่ 7.32% ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงที่สุดในประวัติการณ์

รูปที่ 3  : Earning Yield Gap ของ REITs ไทย อยู่ในระดับที่ 7.32% ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงที่สุดในประวัติการณ์

Source : InnovestX Investment Products & Strategy, Bloomberg as of 6 August 2025

 

• REITs ไทยให้ผลตอบแทนจากปันผลราว 8.79% ซึ่งสูงกว่า REITs ต่างประเทศอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้แนวโน้มการใช้นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายของ ธปท. หลังจากนี้ มีแนวโน้มสนับสนุนให้ REITs ไทยมีความน่าสนใจมากขึ้น

รูปที่ 4  : ปันผลของ REITs ไทย น่าดึงดูดเมื่อเปรียบเทียบกับ REITs ต่างประเทศ

Source : InnovestX Investment Products & Strategy, Bloomberg as of 6 August 2025

 

• ตลาดหุ้นไทยมี sentiment ภาพรวมดีขึ้นหลังทราบผลเจรจาการค้าและตัวเลขภาษีตอบโต้จากสหรัฐฯ คาดหนุนให้ REITs ไทยที่ laggard มานานเริ่มฟื้นตัว

 

Technical

• ดัชนี SETPREITs ปรับตัวขึ้นทะลุเส้นแนวโน้มขาลง (Downtrend line) ซึ่งถือเป็นสัญญาณทางเทคนิคที่น่าสนใจ บ่งชี้ถึงโอกาสการกลับตัวของราคาจากแนวโน้มขาลงสู่ขาขึ้น โดยมี Target อยู่ที่ 130.5 จุด (+7.25%) และมีจุด Stop loss ที่ 114.5 (-5.8%)

รูปที่ 5 : ดัชนี SETPREITs ปรับตัวขึ้นทะลุเส้นแนวโน้มขาลง (Downtrend line)

Source : InnovestX Investment Products & Strategy, Bloomberg as of 6 August 2025

 

ดังนั้น เราแนะนำเข้าซื้อกองทุนเปิดเอ็มเอฟซี พร็อพเพอร์ตี้ ดิวิเดนด์ ฟันด์ ชนิดเพื่อการลงทุน (MPDIVMF) ที่มีการลงทุนในกองทุน REITs ไทยที่มีคุณภาพดี มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง และมีสภาพคล่องสูง เพื่อเปิดรับโอกาสการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ ธปท. ส่วนต่างจากปันผลและอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี (Earning Yield Gap) ของ REITs ไทย อยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ และตลาดหุ้นไทยมี sentiment ภาพรวมดีขึ้น เป็นปัจจัยสนับสนุนกลุ่ม REITs ไทย ดังที่ได้กล่าวมา

 

กองทุนแนะนำ: MPDIVMF กองทุน REITs ไทยคุณภาพดี  มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งและมีสภาพคล่องสูง

 

การพิจารณาคัดเลือกกองทุน MPDIVMF

1. คัดกองทุนใน Universe REITs ไทยที่สามาถซื้อขายได้ทุกวันทำการ
2. คัดกองทุนที่ขนาดกองทุนเพียงพอ และมีสภาพคล่องสูง โดยพิจารณาจากค่ากลางของขนาดกองทุนในกลุ่มเดียวกัน
3. คัดเลือกกองทุนที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นในช่วงที่ตลาดปรับตัวขึ้น โดยประเมินจากผลการดำเนินงานย้อนหลังในช่วงที่ตลาดปรับตัวขึ้น และ Up Capture Ratio

 

จาก Universe กองทุน REITs ไทยที่ไม่ต้องส่งคำสั่งซื้อล่วงหน้าของทาง INVX ประกอบด้วย 7 กองทุนด้วยกัน

 

เพื่อให้ตอบโจทย์การลงทุน INVX จึงเน้นคัดเลือกกองทุนที่มีขนาดกองทุนเพียงพอ และมีสภาพคล่องสูง โดยประเมินจากค่ากลางของขนาดกองทุนในกลุ่มเดียวกัน (Median Fund Size) จึงคัดออกมาเหลือเพียง 4 กองทุน ดังนี้

 

INVX จึงพิจารณาผลการดำเนินงานของทั้ง 4 กองทุนในช่วงที่ตลาดปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยประเมินจากผลการดำเนินงานในช่วง 1 เดือน และ 1 ปีย้อนหลัง ซึ่งเป็นช่วงที่ดัชนี SET Property Fund & REITs TR THB ปรับตัวขึ้น ยังพิจารณาเพิ่มเติมจาก Upside Capture Ratio ซึ่งเป็นมาตรวัดผลการดำเนินงานของกองทุนในช่วงที่ตลาดปรับตัวขึ้น

 

โดยพิจารณาแล้วเห็นว่ากองทุน MPDIVMF สามารถปรับตัวขึ้นได้ดีในช่วงที่ตลาดปรับตัวขึ้น รวมถึงยังมี Upside Capture Ratio ที่สูงกว่ากองทุนในกลุ่มเดียวกันทั้งในระยะสั้น และระยะยาว

 

รายละเอียดกองทุนแนะนำ

กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี พร็อพเพอร์ตี้ ดิวิเดนด์ ฟันด์ ชนิดเพื่อการลงทุน (MPDIVMF) 

• Category: กองทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไทย
• Front-end Fee: 0.50%
• Management Fee: 1.07%
• Total Expense Ratio: 1.23%

Source: Fund Factsheet as of 30 June 2025

 

Investment Philosophy: ปรัชญาการลงทุน

• มองหาหลักทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง โดยจะประเมินจากปัจจัยพื้นฐานรอบด้าน เช่น ความแข็งแกร่งทางการเงิน อัตราผลตอบแทน การปรับขึ้นค่าเช่า เจ้าของสินทรัพย์ สภาพคล่อง และมูลค่า (Valuation)
• นอกจากด้านปัจจัยพื้นฐานแล้ว ยังมีการประเมินปัจจัยด้านมหภาค ไม่ว่าจะเป็น ภาวะเศรษฐกิจ นโยบายการเงิน หรือส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนและอัตราดอกเบี้ยร่วมด้วย (Yield Spread)

 

กลุ่มประเทศที่ลงทุน (as of 30 June 2025)

• Thailand 100%

Source: MFC

 

กลุ่มอุตสาหกรรมที่ลงทุน (as of 30 Jun 2025)

• Industrials 34.3%
• Retail 28.6%
• Office 8.3%
• Hospitality 8.3%
• Exhibition 5.8%
• Others 14.7%

Source: MFC

 

หุ้น 5 อันดับแรกในกองทุน (as of 30 Jun 2025)

• CPN Retail Growth Leasehold REIT 14.8%
• WHA Premium Growth Freehold and Leasehold REIT 14.7%
• Frasers Property Thailand Industrial Freehold and Leasehold REIT 14.6%
• Axtra Future City Freehold and Leasehold REIT 12.5%
• LH Hotel Leasehold Real Estate Investment Trust 7.5%

Source: MFC

 

ผลการดำเนินงานย้อนหลังของกองทุนรวม (as of 31 Jul 2025)

• ผลการดำเนินงานตั้งแต่ต้นปี (YTD): -4.7%
• ผลการดำเนินงานช่วง 3 เดือนย้อนหลัง: 0.5%
• ผลการดำเนินงานช่วง 6 เดือนย้อนหลัง: -2.2%
• ผลการดำเนินงานช่วง 1 ปีย้อนหลัง: 4.4%
• ผลการดำเนินงานช่วง 3 ปีย้อนหลัง: -1.6%
• ผลการดำเนินงานช่วง 5 ปีย้อนหลัง: -4.1%
• ผลการดำเนินงานช่วง 10 ปีย้อนหลัง: 1.9%
• ผลการดำเนินงานตั้งแต่จัดตั้ง:­ 2.8%

Source: Morningstar

 

คำเตือน: กองทุนรวมนี้มีลักษณะเฉพาะและความเสี่ยงเฉพาะ ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะ เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงของกองทุนรวมก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ขอรับข้อมูลเพิ่มเติมหรือหนังสือชี้ชวนได้ที่บล.อินโนเวสท์ เอกซ์