พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ปี 2566 สดใสน้อยลง... มีโอกาสเติบโตดีขึ้นด้วยมาตรการกระตุ้น

ด้วยปัจจัยสนับสนุนกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ลดน้อยลงใน 2H66 เราจึงปรับประมาณการมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพและปริมณฑลในปี 2566 ลดลง 6% สู่ 6.66 แสนลบ. (+1% YoY) เราคาดว่าบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเราจะรายงานยอด presales ที่ 1.90-1.99 แสนลบ. (+0-6% YoY) ต่ำกว่าเป้า 10-12% นอกจากนี้เรายังคาดว่าจะมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปด้วย เราคาดจะเห็นการออกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาบางนโยบายในปี 2567 เช่น การผ่อนคลาย LTV เพื่อกระตุ้นอุปสงค์ในประเทศ ทั้งนี้หลังจากรวมการเติบโตของกำไรปี 2566 และประเด็นด้านความยั่งยืนเข้ามาไว้ใน scorecard ของเรา เราจึงเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 15 บาท/หุ้น) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท/หุ้น) เป็นหุ้นเด่น

ปรับประมาณการมูลค่าตลาด ยอด presales และโครงการเปิดใหม่ในปี 2566 ลดลง เราคาดว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะอยู่ในระดับทรงตัวในแง่มูลค่าตลาด โดยจะมีมูลค่ารวม 6.66 แสนลบ. (+1% YoY) ลดลง 6% จากที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง และการกลับมาใช้เกณฑ์ LTV ตามปกติ ทำให้มีโอกาสสูงที่บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเราจะทำยอด presales ได้ต่ำกว่าเป้า โดยที่เราประเมินยอด presales กรณีต่ำสุดได้ที่ ~1.9 แสนลบ. (ทรงตัว YoY) และต่ำกว่าเป้า 12% ในขณะที่กรณีดีที่สุดอยู่ที่ 1.99 แสนลบ. (+6% YoY) ต่ำกว่าเป้า 10% และยังคงสูงที่สุดในรอบ 5 ปี เป้าเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมดในปี 2566 อยู่ที่ 2.66 แสนลบ. (+24%) โดยโครงการเปิดใหม่ใน 1H66 คิดเป็น 28% ของเป้าทั้งปี ดังนั้นเราจึงประเมินว่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2566 จะมีมูลค่า ~2.2 แสนลบ. (+3%) ต่ำกว่าเป้า 17%

คาดหวังนโยบายกระตุ้นในปี 2567 การทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปี 2566 และคาดว่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องไปจนถึงปี 2567 ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ปรับตัวลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับล่าง/กลาง-ล่าง ซึ่งจะประสบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นเมื่อยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เพื่อกระตุ้นอุปสงค์ เราคาดหวังจะเห็นการนำนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาบางนโยบายที่เคยออกมาก่อนหน้านี้กลับมาใช้ในปี 2567: 1) การผ่อนคลายมาตรการ LTV (อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ที่เริ่มตั้งแต่เดือนตุลาคม 2564 ถึงธันวาคม 2565 ซึ่งช่วยให้ผู้กู้ยืมที่มีคุณสมบัติตามกำหนดสามารถกู้ยืมได้มากขึ้น; 2) การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนอง นโยบายนี้อาจไม่ใช่เหตุผลหลักในการตัดสินใจซื้อ แต่จะทำให้ผู้ซื้อเสียค่าใช้จ่ายลดน้อยลงเมื่อโอน

ความเสี่ยงและความกังวล สถานะทางการเงิน การบริหารกระแสเงินสด และกลยุทธ์ด้านต้นทุนและราคาจะเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงและอุปสงค์ลดลง ในขณะที่จะต้องติดตามอัตราการปฏิเสธสินเชื่อและการยกเลิกสัญญาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากจะส่งผลกระทบต่อ backlog

ESG และประเด็นด้านความยั่งยืน เราได้พิจารณาเรื่อง ESG และประเด็นด้านความยั่งยืนเข้ามาไว้ในมุมมองการลงทุนของเรา เนื่องจากเรามองว่าบริษัทที่ดำเนินธุรกิจโดยคำนึงถึงปัจจัย ESG เป็นบริษัทประเภทที่ดำเนินธุรกิจโดยพิจารณาปัจจัยรอบด้านทั้งสิ่งแวดล้อม สังคม และบรรษัทภิบาลรวมถึงคำนึงถึงผลเสียที่จะตามมาจากการทำกิจกรรมอะไรก็ตามในการดำเนินธุรกิจและผลกระทบต่อการเติบโตในระยะยาว

เลือก AP และ SIRI เป็นหุ้นเด่น ใน scorecard ปี 2566 ที่เราจัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย เรานำ 4 ปัจจัยดังต่อไปนี้มาประกอบการพิจารณา: secured revenue, EPS growth, THSI index สำหรับการเติบโตระยะยาว และ upside ต่อ valuation ด้วยเหตุนี้ เราจึงเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 15 บาท/หุ้น) และ SIRI (ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท/หุ้น) เป็นหุ้นเด่น

With fewer supportive factors for the residential sector in 2H23, we have adjusted down our forecast of total market value in 2023 by 6% to Bt666bn (+1% YoY). We expect our covered stocks to report presales of Bt190-199bn (+0-6% YoY), falling 10-12% short of targets; we also expect new launches to be put off. We do expect to see some stimulus policies in 2024, such as easing LTV to reboot domestic demand. After incorporating 2023 earnings growth along with sustainability issues in our scorecard, our top picks are AP (TP Bt15/sh) and SIRI (TP Bt2.20/sh).

Adjust down 2023 market value, presales and new launches. We forecast flat total residential transfers in Bangkok and vicinity in terms of market value with total value of Bt666bn (+1% YoY), down 6% from our earlier forecast, struggling with higher interest rates, lower consumer confidence and the return to normal LTV. This brings a high chance that stocks under coverage will miss their presales targets: in our estimates the low case for presales is ~Bt190bn, flat YoY and missing target by 12% and the best case is Bt199bn (+6% YoY), missing target by 10% but still the highest in five years. Targets for new launches was Bt265.8bn (+24%), and companies reached 28% of this in 1H23. We now estimate total new launches of ~Bt220bn (+3%), missing target by 17%.

Stimulus needed in 2024. The steps up in interest rate beginning 2023 and continuing into 2024 has trimmed housing demand in 2023, particularly in the low/mid-low segments, who are experiencing higher rejection rates when they apply for mortgages. To simulate demand, we expect to see some of the previous stimulus policies return in 2024: 1) LTV (Loan to Value) easing, which ran from October 2021 to December 2022, which allows qualified borrowers to borrow more; 2) waiver of transfer and mortgage fees. This may not determine whether or not to purchase, but will give buyers less expenses upon transfer.

Risks and concerns. Financial status, cash flow management and cost and pricing strategy will be the important factors for developers in an environment of high interest rate and lower demand. Rejections and cancellations by buyers will be closely monitored as this affects backlog.

ESG score and sustainability issues. We have incorporated ESG score and sustainability issues into our investment view as we view that companies that consider ESG factors are those that conduct with an eye to potential negative consequences of their activities and impact on long term growth.

Pick AP and SIRI. In our 2023 scorecard for the residential sector, we incorporate four factors: secured revenue and EPS growth, THSI index for long term growth and upside on valuation. On this basis our picks are AP (TP Bt15/share) and SIRI (TP Bt2.20/share).