เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่ม REIT และ IFF โดยเชื่อว่าน่าจะให้ผลตอบแทนดีกว่าตลาด (outperform) ได้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังอยู่ในระดับที่ดีดังเห็นได้จาก yield spread นอกจากนี้เรายังคาดว่าการแสวงหาผลตอบแทนจะเร่งตัวขึ้นในอีก 3 เดือนข้างหน้า เนื่องจากเราคาดว่า กนง. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25bps สู่ระดับ 1% ในการประชุมเดือนเม.ย. ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2551 (ไม่รวมช่วงที่เกิดการระบาดของ COVID-19) top picks ของเรา คือ LHHOTEL (ราคาเป้าหมาย 14 บาท) และ LHSC (ราคาเป้าหมาย 14 บาท) นอกจากนี้ เรายังให้คำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ DIF (ราคาเป้าหมาย 10 บาท) และ FTREIT (ราคาเป้าหมาย 12.6 บาท) และแนะนำ NEUTRAL สำหรับ 3BBIF (ราคาเป้าหมาย 6.5 บาท) GVREIT (ราคาเป้าหมาย 6.6 บาท) และ BTSGIF (ราคาเป้าหมาย 2.9 บาท)
คาดให้ผลตอบแทนดีกว่าตลาดอย่างต่อเนื่อง กลุ่ม REIT และ IFF ให้ผลตอบแทนดีกว่าตลาด (outperform) อยู่ 4% นับตั้งแต่ที่เราออกบทวิเคราะห์แสดงมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่มนี้ในเดือนต.ค. 2568 โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจและกำไรที่มั่นคง โดยมีความเสี่ยงขาลงจำกัดท่ามกลางตลาดที่มีความไม่แน่นอนสูง เราคาดว่ากลุ่ม REIT และ IFF จะให้ผลตอบแทนดีกว่าตลาด อย่างต่อเนื่องในระยะ 3 เดือนข้างหน้า โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดีตามที่สะท้อนใน yield spread (ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REIT และ IFF กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี) ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 6.4% (+1SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี) การปรับฐานล่าสุดน่าจะสะท้อนการขายทำกำไรระยะสั้นหลังจากปรับตัวขึ้นแรงในเดือนธ.ค. 2568 ซึ่งเป็นโอกาสในการเข้าซื้อ
การแสวงหาผลตอบแทนจะกลายเป็นประเด็นหลักในช่วง 3 เดือนข้างหน้า ในปี 2569 INVX คาดการณ์ว่า กนง. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในประเทศไทยลงอีก 2 ครั้ง ครั้งละ 0.25bps ในเดือนเม.ย. และ ส.ค. โดยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในเดือนเม.ย. จะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายลงไปอยู่ที่ระดับ 1% ซึ่งถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2551 (ไม่รวมช่วงที่เกิดการระบาดของ COVID-19 ในปี 2562-2565) อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำลงน่าจะเป็นปัจจัยผลักดันให้เกิดพฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนมากขึ้น ซึ่งจะช่วยหนุนให้ราคาหุ้นในกลุ่มนี้ปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้ เราไม่คิดว่าตลาดจะมีปฏิกิริยาในเชิงลบหาก กนง. มีมติคงอัตราดอกเบี้ยในการประชุมเดือนก.พ. เนื่องจากเป็นสิ่งที่ INVX และตลาดได้คาดการณ์ไว้อยู่แล้ว
แนวโน้มกำไรปกติ 4Q68 เราคาดว่า FTREIT และ LHSC จะรายงานกำไรปกติเติบโตทั้ง YoY และ QoQ ใน 4Q68 (1QFY69 สำหรับ FTREIT) โดยได้รับปัจจัยหนุนจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ในขณะที่กำไรปกติของ DIF จะค่อนข้างทรงตัวทั้ง YoY และ QoQ จากรายได้ที่มีเสถียรภาพ สำหรับ 3BBIF คาดว่าจะเห็นการเติบโต YoY จากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง และทรงตัว QoQ ส่วน LHHOTEL น่าจะเห็นกำไรปกติลดลง YoY แต่จะเพิ่มขึ้น QoQ สอดคล้องกับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ขณะที่ GVREIT น่าจะเห็นกำไรปกติลดลงเล็กน้อย YoY เนื่องจากยังคงได้รับแรงกดดันจากฝั่งอุปทาน แต่จะเพิ่มขึ้น QoQ จากค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (opex) ที่ลดลง สำหรับ BTSGIF (3QFY69) คาดว่ากำไรปกติจะทรงตัว YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ โดยแม้จำนวนผู้โดยสารในช่วงเดือนต.ค.–ธ.ค. 2568 จะอ่อนแอ YoY แต่ค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงที่ลดลงจะช่วยหนุนการเติบโต QoQ และรักษาฐานกำไร YoY ให้ทรงตัวได้
ยังคงเลือก LHHOTEL เป็น top pick แต่สลับมาเลือก LHSC แทน DIF ในเชิงกลยุทธ์ เรายังคงชอบ LHHOTEL (ราคาเป้าหมาย 14 บาท) จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว แต่เราสลับมาเลือก LHSC (ราคาเป้าหมาย 14 บาท) แทน DIF (ราคาเป้าหมาย 10 บาท) ในเชิงกลยุทธ์สำหรับช่วง 3 เดือนข้างหน้า เนื่องจากราคาหน่วยทรัสต์ LHSC ปรับตัวลดลง 3.8% ในช่วง 1 สัปดาห์ที่ผ่านมา (เทียบกับ DIF ที่ทรงตัว) และเราคาดการณ์ว่ากำไรปกติ 4Q68 ของ LHSC จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ อย่างไรก็ตาม เรายังคงแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ DIF เพื่อสะท้อนกระแสรายได้ที่มั่นคงและอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดี
ความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับกลุ่ม REIT และ IFF ความเสี่ยงที่สำคัญ คือ การกลับทิศของแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยอย่างไม่คาดคิด ซึ่งจะส่งผลลบต่อกลุ่ม REIT และ IFF เนื่องจากจะทำให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลดูน่าสนใจน้อยลง
It’s not over until it’s over
We keep our bullish view on the sector. The recent outperformance relative to the SET should continue as yield is still decent as seen in yield spread. We also expect the search for yield to gain pace in the next three months as we expect the MPC to cut policy rate by 25bps to 1% at the April meeting, the lowest level since 2008, excluding the COVID-19 period. Our top picks are LHHOTEL (TP Bt14) and LHSC (TP Bt14). We also rate OUTPERFORM on DIF (TP Bt10) and FTREIT (TP Bt12.6) and NEUTRAL on 3BBIF (TP Bt6.5), GVREIT (TP Bt6.6) and BTSGIF (TP Bt2.9).
Expect outperformance to continue. The REIT & IFF sector has outperformed the SET by 4% since we issued a bullish view on the sector in Oct 2025, underwritten by attractive yield and stable earnings with limited downside amid high market uncertainty. We expect the outperformance to continue for the next three months, again supported by decent yield as reflected in yield spread (the difference between REIT & IFF sector yield and 10-year Thai government bond yield) which stands at 6.4% (+1SD over its five-year average). The recent correction should reflect near-term profit-taking after the strong rally in Dec 2025. This is a buying opportunity.
Search for yield to take center stage for three months. In 2026, INVX expects two more policy rate cuts in Thailand of 25bps each in April and Aug. The expected cut in April would put the policy rate at 1%, the lowest level since 2008 except for the COVID-19 period (2019-2022). The lower policy rate should further fuel yield-seeking behavior, driving sector share prices higher. We do not expect the market to react negatively if the MPC decides to maintain the rate at the Feb meeting, as this is already within INVX and market expectations.
4Q25F core earnings trend. We expect FTREIT and LHSC to report core earnings growth YoY and QoQ in 4Q25F (1QFY26F for FTREIT), driven by strong operations. Growth at DIF will be relatively flat YoY and QoQ due to its stable income. 3BBIF is expected to see YoY growth from lower interest expense, stable QoQ. LHHOTEL should see a decline YoY, but a rise QoQ, in line with international tourist numbers. GVREIT should also see a small decline YoY due to ongoing pressure from the supply side, but a rise QoQ from lower opex. BTSGIF (3QFY26F) is expected to be flat YoY, but up QoQ. Despite weak ridership YoY in Oct–Dec 2025, lower maintenance cost will help underwrite QoQ growth while keeping YoY flat.
Keep LHHOTEL as our top pick, but tactically switch to LHSC from DIF. We continue to like LHHOTEL (TP Bt14) due to tourism recovery, but we tactically switch from DIF (TP Bt10) to LHSC (TP Bt14) for the next three months as LHSC share price has fallen 3.8% in the past one week vs flat for DIF and we expect YoY and QoQ core earnings growth for LHSC in 4Q25F. However, we keep DIF as OUTPERFORM in recognition of its stable income stream and decent yield.
Key risk for the sector. A key risk is an unexpected reversal in the interest rate trend. This would be negative to the sector, as it would reduce the attractiveness of dividend yield.
Download EN version click >> REITs&IFFs260119_E.pdf
