AP – 3Q66: กำไรตามคาด – OUTPERFORM (ราคาเป้าหมาย 15 บาท)

AP รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 จำนวน 1.69 พันลบ. (+19.6% YoY และ +9.8% QoQ) เป็นไปตามที่เราคาดการณ์ โดยได้รับการสนับสนุนจากรายได้และส่วนแบ่งกำไรจาก JV ที่แข็งแกร่ง เรายังคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 ไว้ที่ 6.2 พันลบ. (+6% YoY) ซึ่งเป็นระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่ โดยคาดว่ากำไรสุทธิ 4Q66 จะเติบโต YoY แต่ลดลง QoQ เราคาดว่า AP จะทำยอด presales ในปี 2566 ได้ต่ำกว่าเป้า และเลื่อนกำหนดเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปเล็กน้อย เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ไว้ที่ “OUTPERFORM” ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น อ้างอิง PE 7.4 เท่า (+0.25SD)

กำไรสุทธิ 3Q66 เติบโต YoY และ QoQ ตามคาด AP รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 จำนวน 1.69 พันลบ. (+19.6% YoY และ +9.8% QoQ) ตามคาด โดยได้รับการสนับสนุนจากรายได้จำนวน 1.0 หมื่นลบ. (+12% YoY และ +8.5% QoQ) ซึ่งเป็นไปตามคาด โดย 89% เกิดจากโครงการแนวราบ และ 11% เกิดจากคอนโดของ AP โดยที่มีโครงการใหม่คือ Aspire อรุณอัมรินทร์ ที่บริษัทเริ่มโอนใน 3Q66 อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 35.5% เป็นไปตามคาด โดยลดลง QoQ จากระดับสูงผิดปกติใน 2Q66 แต่เพิ่มขึ้น YoY ส่วนแบ่งกำไรจาก JV อยู่ที่ 317 ลบ. เป็นไปตามคาด โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์ใหม่ที่โครงการ The Address สยาม-ราชเทวี (มูลค่าโครงการ 8.6 พันลบ. ขายได้แล้ว 39% โอนแล้ว 15%) กำไรสุทธิ 9M66 อยู่ที่ 4.7 พันลบ. (-0.1% YoY) คิดเป็น 75% ของประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 ของเราที่ 6.24 พันลบ. ซึ่งเป็นระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่อีกครั้ง

ปรับเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเล็กน้อย และยอด presales จะต่ำกว่าเป้า ยอด presales ณ วันที่ 31 ต.ค. อยู่ที่ 3.88 หมื่นลบ. (-14.4% YoY) คิดเป็น 67% ของเป้ายอด presales ที่บริษัทวางไว้ในปี 2566 ที่ 5.8 หมื่นลบ. (+15%) โดย 72% เกิดจากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 22.2%) และ 28% เกิดจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 15.8%) เราคาดว่า AP จะทำยอด presales ในปี 2566 ได้ต่ำกว่าเป้า 10-15% โดยจะอยู่ที่ 5.0-5.2 หมื่นลบ. (เพิ่มขึ้น 0-4% จากปีก่อน) ในขณะที่ AP จะเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 มูลค่ารวม 7.53 หมื่นลบ. (+18% YoY) ลดลงจากแผนเดิมที่ 7.7 หมื่นลบ. ดังนั้นใน 4Q66 AP จะเปิดตัวโครงการใหม่ 23 โครงการ (แนวราบ 21 โครงการ และคอนโด 2 โครงการ) มูลค่ารวม 3.57 หมื่นลบ.

คงประมาณการปี 2566 ปัจจุบัน AP มี backlog มูลค่า 3.25 หมื่นลบ. โดย 41% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2566 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567-2569 เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 51% เป็นโครงการแนวราบ 43% เป็นคอนโดร่วมทุน และ 6% เป็นคอนโดของ AP เรายังคงประมาณการรายได้ปี 2566 ไว้ที่ 4.08 หมื่นลบ. (+6%) โดยมี secured revenue แล้วที่ 96% และคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 6.2% สู่ระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่อีกครั้งที่ 6.24 พันลบ. กำไรสุทธิ 4Q66 น่าจะปรับตัวดีขึ้น YoY แต่ลดลงเล็กน้อย QoQ โดยจะมีการโอน backlog ที่โครงการ Aspire ปิ่นเกล้า-อรุณอมรินทร์ และ The Address สยาม-ราชเทวี อย่างต่อเนื่อง

คง tactical call “OUTPERFORM” เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ไว้ที่ “OUTPERFORM” ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น อ้างอิง PE 7.4 เท่า (+0.25SD)

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล ปัจจัยที่ต้องจับตา: 1) การขึ้นอัตราดอกเบี้ย และแนวโน้มอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับล่าง/กลาง-ล่าง 2) การบริหารจัดการสินค้าคงเหลือจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในปี 2565 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการใหม่หลายโครงการในปี 2566 3) การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ และ 4) ฐานะกระแสเงินสด และต้นทุนการกู้ยืมที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น

AP reported 3Q23 net profit of Bt1.69bn (+19.6% YoY and +9.8% QoQ), in line with our estimates, backed by high revenue and JV contribution. We maintain our 2023F net profit of Bt6.2bn (+6% YoY), a new high, with 4Q23 to grow YoY but drop QoQ. We expect AP to miss its 2023 presales goal, with a small delay in new launches. We maintain our tactical call of Outperform based on PE of 7.4X (+0.25SD) with a 2024 TP of Bt15.0/sh.

3Q23 net profit up YoY and QoQ, all elements in line. AP reported 3Q23 net profit of Bt1.69bn (+19.6% YoY and +9.8% QoQ), lining up with our estimates, backed by revenue of Bt10bn, (+12% YoY and 8.5% QoQ), 89% from low-rise and 11% from AP condos, with transfers at Aspire Arun Amarin starting in the quarter. Average gross margin was 35.5%, down QoQ from the abnormal high in 2Q23 but up YoY. The JV contributed the expected Bt317mn, backed by new transfers at The Address Siam-Ratchathewi (project value Bt8.6bn, 39% sold, 15% transferred). 9M23 net profit was Bt4.7bn (-0.1% YoY), accounting for 75% of our 2023F of Bt6.24bn, another new high.

Lowering new launches slightly; expect a miss of presales target. Presales as of October 31 were Bt38.8bn (-14.4% YoY), 67% of its 2023 presales target of Bt58bn (+15%), 72% from low-rise, with value down 22.2%, and 28% from condos, with value up 15.8%. We expect it to miss its 2023 presales goal by 10-15%, at Bt50-52bn (up 0-4% from last year). It will also launch a tad fewer new projects in the year at Bt75.3bn (+18%) vs. initial plan of Bt77bn. This means 4Q23 launches of 23 projects (21 low-rise, 2 condos), in total valued at Bt35.7bn.

Maintain 2023. AP has current backlog of Bt32.5bn, with 41% to be recognized in 2023 and the rest in 2024-2026. By product, backlog is 51% low-rise, 43% JV condos and 6% AP condos. We keep our 2023 revenue forecast at Bt40.8bn (+6%), 96% secured, with net profit expected to grow 6.2% to yet another new high of Bt6.24bn. 4Q23F earnings are expected to improve YoY but slip QoQ with continued backlog transfer at Aspire Pinklao-Arunamarin and The Address Siam-Ratchathewi.

Maintain outperform. We maintain our tactical call of Outperform based on PE of 7.4X (+0.25SD) with a 2024 TP of Bt15.0/sh.

Risks and concerns. Elements to watch: 1) Interest rate hike and rejection trend in low/mid-low segments, 2) inventory management of the massive launches in 2022 coupled with many new launches in 2023, 3) possible delays in new launches and 4) cash flow position and uptick in cost of debt.