AP – 2Q67: พรีวิว 2Q67: คาดกำไรเพิ่มขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY – OUTPERFORM (ราคาเป้าหมาย 13.60 บาท)

เราประเมินกำไรสุทธิ 2Q67 ของ AP ได้ที่ 1.25 พันลบ. (-18.6% YoY แต่ +24.8% QoQ) แม้ว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น 2.4% YoY และ 19.7% QoQ รวมถึงส่วนแบ่งกำไรจาก JV  จะเพิ่มขึ้น QoQ แต่จะมีแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น สำหรับปี 2567 backlog ที่แข็งแกร่งใน 2H67 จะช่วยหนุนให้รายได้เติบโต 10.5% สู่ 420 ลบ. อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2567 ลดลง 3% สู่ 6.1 พันลบ. (+1.2%) กำไรสุทธิ 3Q67 น่าจะเพิ่มขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY เรายังคงคำแนะนำ tactical call “OUTPERFORM” สำหรับ AP โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2567 อ้างอิง PE เฉลี่ย 10 ปีที่ 7 เท่าที่ 13.60 บาท/หุ้น (ลดลงจาก 15.0 บาท/หุ้น)

กำไรสุทธิ 2Q67 จะลดลง YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ เราประเมินกำไรสุทธิ 2Q67 ของ AP ได้ที่ 1.25 พันลบ. (-18.6% YoY แต่ +24.8% QoQ) โดยคาดการณ์รายได้ที่ 9.5 พันลบ. (+2.4% YoY และ +19.7% QoQ) แบ่งเป็นรายได้จากโครงการแนวราบ 80% และคอนโด 20% โดยได้รับการสนับสนุนจากการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโดใหม่ที่โครงการ Aspire รัชโยธิน  มูลค่า 1.5 พันลบ. ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยจะอยู่ที่ 34.7% ลดลงจาก 37.6% ใน 2Q66 และ 35.7% ใน 1Q67 เพราะได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นระดับต่ำจากคอนโดใหม่ที่เริ่มโอนที่ +/-33% ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดว่าจะอยู่ที่ 156 ลบ. (-49.5% YoY แต่ +14.8% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ที่คอนโดร่วมทุนใหม่ Life พหลฯ-ลาดพร้าว (มูลค่าโครงการ 3.5 พันลบ.) อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น 88.2% YoY และ 23.3% QoQ สู่ 152 ลบ. ใน 2Q67 เนื่องจากโครงการใหม่ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ต้องเริ่มบันทึกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยของเงินกู้ในโครงการ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 1H67 จะอยู่ที่ 2.26 พันลบ. (-25%)

ปรับประมาณการกำไรปี 2567 ลดลงเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หลังจากบันทึก presales ใน 2Q67 AP มี backlog มูลค่า 4.8 หมื่นลบ. โดย 64% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568-2569 เรายังคงประมาณการรายได้ปี 2567 ไว้ที่ 4.2 หมื่นลบ. (+10.5%) อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก AP ต้องบันทึกดอกเบี้ยจ่ายสำหรับสินเชื่อโครงการใหม่ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ เราจึงคาดว่าค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับสูงใน 2H67 และต่อเนื่องไปจนถึงปี 2568 ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดในปี 2567 เพิ่มขึ้นสู่ 559 ลบ. (+115%) ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2567 ลดลงสู่ 6.1 พันลบ. (+1.2%) ซึ่งยังคงเป็นระดับสูงสุดใหม่ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 3Q67 จะเพิ่มขึ้น QoQ (แต่ลดลง YoY) โดยได้แรงหนุนจากการโอน backlog โครงการแนวราบของ AP และการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโดร่วมทุน: Life พระราม 4-อโศก มูลค่าโครงการ 6.5 พันลบ. และทำอัตราการขายได้แล้ว 48%

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล เศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และทำให้ยอด presales ต่ำกว่าเป้าราว 10% มาอยู่ที่ระดับเดียวกับปี 2566 ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: ในการพัฒนาโครงการ AP ยื่นขอ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม AP วางแผนมุ่งเน้นลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการแนวราบเพิ่มโดยใช้พลังงานสีเขียว (พลังงานแสงอาทิตย์) ให้มากขึ้น และบริหารจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น