DIF – 1Q67: ผลประกอบการเป็นไปตามคาด – NEUTRAL (ราคาเป้าหมาย 11.50 บาท)

DIF รายงานกำไรปกติ 2.9 พันลบ. ใน 1Q67 ทรงตัว QoQ แต่ลดลง 4.2% YoY เป็นไปตามที่เราคาดการณ์ แม้ว่าเราคาดการณ์อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลระดับสูงที่ 11.7% ในปี 2567 แต่เราเชื่อว่าความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของเฟดและ ธปท. จะทำให้ DIF มี upside จำกัดในระยะสั้น ดังนั้นเราจึงคงคำแนะนำ NEUTRAL สำหรับ DIF โดยให้ราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DCF ที่ 11.5 บาท (WACC 6.7% และไม่มี terminal value) ทั้งนี้ในบรรดา REIT และ IFF ในการวิเคราะห์ของเรา เราชอบ LHHOTEL (ราคาเป้าหมาย 15 บาท/หน่วย) มากที่สุด เนื่องจาก LHHOTEL จะได้ประโยชน์จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวแม้ว่าจะไม่มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็ตาม

ผลประกอบการ 1Q67 เป็นไปตาม consensus คาด DIF รายงานกำไรสุทธิ 2.7 พันลบ. ใน 1Q67 ปรับตัวดีขึ้นจากขาดทุน 344 ลบ. ใน 4Q66 แต่ลดลง 4.5% YoY DIF บันทึกขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุน (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 227 ลบ. ใน 1Q67 หากตัดรายการนี้ออกไป พบว่ากองทุนมีกำไรปกติ 2.9 พันลบ. ทรงตัว QoQ แต่ลดลง 4.2% YoY กำไรที่ลดลง YoY มีสาเหตุมาจากรายได้ค่าเช่าที่ลดลงและดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 3.5 พันลบ. ทรงตัว QoQ แต่ลดลง 2.4% YoY การปรับลดลง YoY น่าจะเกิดรายได้ค่าเช่าจาก DTAC ที่ลดลง รายการต้นทุนหลักๆ อยู่ในระดับที่ค่อนข้างทรงตัว QoQ และ YoY ยกเว้นดอกเบี้ยจ่าย ซึ่งเพิ่มขึ้น 9.4% YoY โดยเกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โดยรวมแล้ว กำไรปกติ 1Q67 คิดเป็น 25% ของประมาณการกำไรเต็มปีของเรา ซึ่งยังคงเป็นไปตามคาด DIF ประกาศจ่ายเงินปันผลไปแล้วที่ 0.22 บาท/หน่วย ขึ้นเครื่องหมาย XD ไปแล้วเมื่อวันที่ 14 พ.ค.

คาดกำไร 2Q67 จะอยู่ในระดับค่อนข้างทรงตัว QoQ แต่จะลดลง YoY เราคาดว่ากำไร 2Q67 จะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่จะลดลง YoY เนื่องจากเราคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ ในขณะที่การปรับตัวลดลง YoY น่าจะเกิดจากรายได้จาก DTAC ที่ลดลง เนื่องจากสัญญาสิ้นสุดในเดือนมี.ค. 2567

คงประมาณการปี 2567 เราคาดว่า DIF จะรายงานกำไรปี 2567 ที่ 1.17 หมื่นลบ. ทรงตัว YoY สำหรับเงินปันผล เราคาดการณ์เงินปันผลปี 2567 ที่ 0.91 บาท/หน่วย ลดลงจาก 0.93 บาท/หน่วย ในปี 2566 โดยการปรับตัวลดลงหลักๆ น่าจะเป็นผลมาจากการสำรองเงินสดไว้มากขึ้นเพื่อชำระหนี้ เราคาดว่า DIF จะชำระหนี้ 1.3 พันลบ. ในปี 2567 เทียบกับ 1.1 พันลบ. ในปี 2566

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลที่สูงขึ้นจะทำให้ราคาหน่วยลงทุนมี upside จำกัด เนื่องจาก DIF จัดอยู่ในกลุ่มหุ้นปันผล อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ DIF ดูน่าสนใจน้อยลง

DIF reported 1Q24 core profit of Bt2.9bn, flat QoQ but slipping 4.2% YoY, lining up with our forecast. Though dividend yield of 11.7% in 2024F is decent, we believe the uncertainty over the timing of a policy rate cut by Fed and BoT will cap any near-term upside. We therefore keep our NEUTRAL rating with a TP of Bt11.5 based on DCF (6.7% WACC and no terminal value). Among REITs and IFFs under coverage, we prefer LHHOTEL (TP Bt15/sh) as it is less sensitive to interest rate given its strong ties to the recovery of the tourism industry.

1Q24 results in line with consensus. DIF reported 1Q24 net profit of Bt2.7bn, improving from Bt344mn losses in 4Q23, but down 4.5% YoY. The fund booked an unrealized loss on investment (non-cash) of Bt227mn. Stripping this out shows core profit of Bt2.9bn, flat QoQ, but down 4.2% YoY. The YoY drop was due to lower rental income and rising interest expense. Rental income was Bt3.5bn, flat QoQ, but down 2.4% YoY. The YoY drop likely reflects lower rental income from DTAC. The main cost items were relatively stable QoQ and YoY, except for interest expense which was pushed up 9.4% YoY by a higher interest rate. 1Q24 core profit accounted for 25% of our full-year forecast, still on track. It has announced a dividend of Bt0.22/sh with XD on May 14.

Expect 2Q24F to be relatively flat QoQ, but lower YoY. We expect 2Q24F earnings to be flat QoQ on stable rental income, but drop YoY due to lower income from DTAC as its contract ended in March 2024.

Keep 2024F forecast unchanged. We expect DIF to report 2024F earnings of Bt11.7bn, flat YoY. We estimate 2024F dividend per unit of Bt0.91/sh, down from Bt0.93/sh in 2023, largely on a higher cash reserve to repay debt. We expect the fund to repay Bt1.3bn in debt in 2024F vs Bt1.1bn in 2023.

Risk and concerns. The rising bond yield makes dividend less attractive and thereby caps upside to share price as DIF is considered a yield play.