|
เราเชื่อว่าความเสี่ยงจากการทำงานที่บ้านหรือการลดขนาดพื้นที่เช่าผ่านพ้นไปแล้วดังสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการเช่าพื้นที่อาคารในระดับทรงตัวของโครงการทั้งสองโครงการ ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในขณะนี้ คือ อุปทานที่กำลังจะเข้ามาจากโครงการ ONE Bangkok ใน 2H67 ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่า ~100,000 ตร.ม. (~7% ของอุปทานสำนักงานเกรด A) สำหรับอาคารแรก ซึ่งไม่น่าจะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานปี FY2567 มากนัก แต่อาจสร้างความเสี่ยงตั้งแต่ปี FY2568 เป็นต้นไป อย่างไรก็ตาม ราคาหน่วยทรัสต์ GVREIT ปรับตัวลดลงมาแล้ว 39.6% YTD ทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลในปี FY2567-2568 อยู่ในเกณฑ์ดีที่ 14.4% และ 12.7% ตามลำดับ และ IRR อยู่ที่ 11.8% ซึ่งน่าจะช่วยป้องกัน downside ได้ เรายังคงเรทติ้ง NEUTRAL สำหรับ GVREIT ด้วยราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ที่ 6.2 บาท เราจะรอดูผลกระทบของโครงการ ONE Bangkok ก่อนที่จะกลับมาทบทวนคำแนะนำอีกครั้ง
สรุปผลประกอบการปี FY2566 GVREIT รายงานกำไรสุทธิปี FY2566 (ต.ค 2565-ก.ย. 2566) จำนวน 566 ลบ. ลดลง 12% YoY GVREIT บันทึกขาดทุนพิเศษ 154 ลบ. ในปี FY2566 โดยส่วนใหญ่เป็นขาดทุนที่ยังไม่ได้เกิดขึ้นจากเงินลงทุน หากตัดรายการนี้ออกไป พบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 719 ลบ. ลดลง 2.4% YoY กำไรปกติที่ลดลง YoY หลักๆ เป็นผลมาจากต้นทุนค่าไฟฟ้าและค่าซ่อมบำรุงที่สูงขึ้น รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 1.2 พันลบ. เพิ่มขึ้น 2% YoY โดยได้รับการสนับสนุนจากส่วนลดค่าเช่าที่ลดลงและอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น เงินปันผลปี FY2566 อยู่ที่ 0.79 บาท/หน่วย
อัพเดทผลการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละโครงการ:
1) โครงการปาร์คเวนเชอร์ (อายุสัญญาคงเหลือ 18 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 96% ในปี FY2566 เทียบกับ 95% ในปี FY2565 อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 1,131 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 0.4% YoY พื้นที่เช่า 54% จะหมดสัญญาในปี FY2567 แต่เราคาดว่า GVREIT จะสามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ที่กำลังจะหมดอายุได้ เนื่องจากโครงการปาร์คเวนเชอร์มีอัตราการต่ออายุสัญญาอยู่ในระดับสูงที่ 96% ในปี FY2565 เนื่องจากโครงการ ONE Bangkok จะเปิดให้บริการใน 2H67 ดังนั้นเราเชื่อว่าโครงการนี้น่าจะมีผลกระทบจำกัดต่ออัตราการเช่าพื้นที่ในปี FY2567 โดยที่เราคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะอยู่ที่ 96% ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการสูญเสียผู้เช่าจะเกิดขึ้นในปี FY2568 ดังนั้นเราจึงคาดการณ์ตามหลักความระมัดระวังว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะลดลงสู่ 85% ในปี FY2568 เราคาดว่าอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 1% ในปี FY2567 (จาก 0.4% ในปี FY2566) เพื่อสะท้อนอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 2-3% สำหรับผู้เช่าที่ต่อสัญญาในปี FY2566
2) โครงการสาทร สแควร์ (อายุสัญญาคงเหลือ 18 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับทรงตัวที่ 91% ในปี FY2566 อัตราค่าเช่าอยู่ที่ 887 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 0.3% YoY ทั้งนี้พื้นที่เช่า 41% จะหมดสัญญาในปี FY2567 และเราคาดว่ากองทรัสต์จะสามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ที่กำลังจะหมดอายุได้เมื่อพิจารณาจากอัตราการต่ออายุสัญญาที่ 82% ในปี FY2565 เราคาดว่าโครงการสาทร สแควร์ จะได้ผลกระทบจากการเปิดให้บริการของโครงการ ONE Bangkok ค่อนข้างจำกัดในปี FY2567 เช่นเดียวกับโครงการปาร์คเวนเชอร์ ดังนั้นเราจึงใช้สมมติฐานว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 90% และจะลดลงสู่ 80% ในปี FY2568 นอกจากนี้เราก็คาดว่าอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 1% ในปี FY2567 (จาก 0.3% ในปี FY2566) เพื่อสะท้อนอัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ~2% สำหรับผู้เช่าที่ต่อสัญญาในปี FY2566
ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล bond yield ที่สูงขึ้นจะทำให้ yield spread (ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน) แคบลง ซึ่งเป็นปัจจัยลบต่อกลุ่ม REIT นอกจากนี้อุปทานสำนักงานที่กำลังจะเข้ามาจากโครงการ ONE Bangkok จะสร้างแรงกดดันต่ออัตราการต่อสัญญาของทั้งสองโครงการ |
|||
|
ท่านสามารถอ่านและดาวน์โหลดเอกสารได้จาก GVREIT231219_T
|
