LH – 3Q66: กำไรลดลงแรง – NEUTRAL (ราคาเป้าหมาย 8.80 บาท)

กำไรสุทธิ 3Q66 ของ LH ลดลง 47% YoY และ 18% QoQ เพราะได้รับแรงกดดันจากรายได้ที่ลดลงจากการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้าและอุปสงค์ชะลอตัว อัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลง และดอกเบี้ยจ่ายสูง ส่งผลทำให้กำไรสุทธิ 9M66 อยู่ที่ 3.99 พันลบ. (-36.8% YoY) เราปรับประมาณการรายได้ปี 2566 ลดลง 23% สู่ 2.7 หมื่นลบ. (-23%) และปรับประมาณการกำไรสุทธิลดลงสู่ 4.76 พันลบ. (-42.7%) เมื่อพิจารณาจาก backlog ใน 4Q66 เราเชื่อว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY จากฐานสูง ในขณะที่กำไรสุทธิจะได้รับการสนับสนุนจากกำไรพิเศษ เรายังคงเรทติ้ง NEUTRAL สำหรับ LH ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ปรับใหม่เป็น 8.80 บาท/หุ้น

กำไรสุทธิ 3Q66 ลดลง 47% YoY และ 18% QoQ LH รายงานกำไรสุทธิ 3Q66 จำนวน 1.18 พันลบ. (-47.3% YoY และ -18.2% QoQ) ต่ำกว่าตลาดคาด 15% รายได้รวมลดลง 28% YoY และ 7% QoQ สู่ 6.34 พันลบ. โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 40% YoY และ 11% QoQ อันเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ Vive ล่าช้า อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยลดลง YoY และ QoQ สู่ 28.5% ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายที่ลดลง ในขณะที่ต้นทุนทางอ้อมไม่ได้ลดลงตามยอดขายที่ลดลง ดังนั้นอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์จึงลดลงสู่ 26.3% ดอกเบี้ยจ่ายยังทรงตัว QoQ แต่เพิ่มขึ้น 55% YoY ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเพิ่มขึ้น 5.7% YoY แต่ลดลง 1.5% QoQ กำไรสุทธิ 9M66 อยู่ที่ 3.99 พันลบ. (-36.8% YoY) คิดเป็น 57% ของประมาณการกำไรปี 2566 ของเราที่ 7 พันลบ. (-15%)

คาดจะพลาดเป้า presales ในปีนี้ หลังจากเปิดตัวโครงการคอนโดขนาดใหญ่แห่งใหม่ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งเป็นคอนโดริมแม่น้ำย่านสามเสน มูลค่าโครงการรวม 1.5 หมื่นลบ. ราคาขายเฉลี่ย 170,000-180,000 บาทต่อตร.ม. LH ทำยอด presales ของโครงการนี้ได้ 31% ตามเป้าที่วางไว้แล้ว ส่งผลทำให้ยอด presales ใน 10M66 ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 2.05 หมื่นลบ. คิดเป็น 58% ของเป้าที่บริษัทวางไว้ที่ 3.5 หมื่นลบ. (+16%) อย่างไรก็ตามด้วยยอด Presales แนวราบใน Segment กลางลงมาอ่อนตัวกว่าคาด เราคาดว่า LH จะทำยอด presales พลาดเป้าราว ~25% โดยจะอยู่ที่ 2.5 หมื่นลบ. (-15%) อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ไว้ที่ 17 โครงการ มูลค่ารวม 4.35 หมื่นลบ. (+34%) โดย 70% จะเปิดตัวใน 4Q66

ปรับประมาณการปี 2566 ลดลงอีกครั้ง แต่ 4Q66 จะเป็นจุดสูงสุดของปีนี้ ปัจจุบัน LH มี backlog มูลค่า 3.38 พันลบ. ซึ่งทั้งหมดมีกำหนดรับรู้รายได้ใน 4Q66 ความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี่ และยอด presales ที่อ่อนตัวลงทั้งแนวราบและคอนโด ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการรายได้ปี 2566 ลดลง 23% สู่ 2.7 หมื่นลบ. (-23%) และปรับประมาณการกำไรสุทธิลดลงสู่ 4.76 พันลบ. (-42.7%) 4Q66 น่าจะเป็นจุดสูงสุดของปีนี้ โดยรายได้จะเติบโต QoQ แต่ลดลง YoY โดยที่ประมาณการของเรายังไม่ได้รวมกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ามา

วางแผนขายสินทรัพย์ 2 รายการใน 4Q66 ใน 4Q66 LH วางแผนขายสินทรัพย์โรงแรม Grande Centre Point Pattaya Hotel และ Grande Centre Point Hotel Space Pattaya ให้กับ REIT (LHHOTEL) ด้วยมูลค่าสินทรัพย์ 9.4 พันลบ. LH จะเพิ่มสัดส่วนการถือ LHHOTEL จาก 14.73% เป็น 26.17% ดังนั้นเราจึงคาดการณ์กำไรหลังภาษีที่ 1.9 พันลบ. การขายสินทรัพย์ครั้งนี้จะทำให้ LH มีสถานะทางการเงินและกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งขึ้น เรายังไม่ได้รวมรายการนี้เข้ามาไว้ในประมาณการปี 2566 ของเรา

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล ปัจจัยที่ต้องจับตา: 1) การแข่งขันที่สูงขึ้นในกลุ่มแนวราบ 2) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง/ต่ำ และ 3) ระยะเวลาก่อสร้าง

คงเรทติ้ง NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 8.80 บาท เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ LH ไว้ที่ NEUTRAL ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ปรับใหม่เป็น 8.80 บาท/หุ้น (จาก 11 บาท/หุ้น) โดยอิงกับระดับ +0.5SD PE ที่ 14.7 เท่า

3Q23 net profit fell 47% YoY and 18% QoQ on lower revenue upon transfer delays and softer demand, lower gross margin and high interest expense. 9M23 net profit was Bt3.99bn (-36.8% YoY). We slash our 2023F revenue by 23% to Bt27bn (-23%) and net profit to Bt4.76bn
(-42.7%). Given the backlog, in 4Q23 we believe revenue will rise QoQ but drop YoY off a high base while net profit will be backed by extra gain. Maintain Neutral with a 2024 TP of Bt8.80/sh.

3Q23 net profit down 47% YoY and 18% QoQ. LH reported 3Q23 net profit of Bt1.18bn (-47.3% YoY and -18.2% QoQ), 15% below market estimates. Total revenue fell 28% YoY and 7% QoQ to Bt6.34bn with real estate sales down 40% YoY and 11% QoQ from delays in transfers at Vive projects. Average gross margin slimmed YoY and QoQ to 28.5% on lower revenue against fixed indirect costs, slicing real estate sales gross margin to 26.3%. Interest expense was stable QoQ but grew 55% YoY. Contribution from subsidiaries rose 5.7% YoY but slid 1.5% QoQ. 9M23 net profit was Bt3.99bn (-36.8% YoY), accounting for 57% of our forecast of Bt7bn (-15%).

Will miss presales target. After the launch of the new mega condo project “Wan Vayla Na Chaopraya”, a riverside condo in the Samsen area with total project value of Bt15bn and average selling price of Bt170-180K per sq, LH achieved its presales goal of 31% of the project as planned, bringing 10M23 presales to Bt20.5bn, 58% of target of Bt35bn (+16%). We expect it to miss its presales target by ~25% to Bt25bn (-15%). It still plans to launch 17 projects with total value of Bt43.5bn (+34%) in 2023, 70% of this in 4Q23.

Another cut in 2023F, 4Q23 will be peak. Current backlog is Bt3.38bn, all scheduled to be booked in 4Q23. With the delay in transfers at luxury SDH and lower presales for both low-rise and condos, we cut 2023F revenue by 23% to Bt27bn (-23%) with net profit of Bt4.76bn (-42.7%). 4Q23F will be the year’s highest with revenue up QoQ but down YoY, not including extra gain from asset divestment.

Divesting two assets in 4Q23. In 4Q23, LH will strengthen its financial and cash flow position by divesting two hotels, Grande Centre Point Pattaya Hotel and Grande Centre Point Hotel Space Pattaya into an REIT, LHHOTEL, with asset value of Bt9.4bn. It will raise its stake in LHHOTEL to 26.17% from 14.73%, giving an after-tax gain of Bt1.9bn. This is not in our 2023F.

Risks and concerns. Factors to monitor: 1) higher competition in low-rise,
2) rejection rate in mid/low segments and 3) construction period.

Neutral with 2024 TP of Bt8.80. We maintain our tactical call of Neutral with new 2024 TP of Bt8.80/share (from Bt11/share) on +0.5SD PE of 14.7x.