SIRI – 2Q67: กำไรสุทธิออกมาตามคาด – NEUTRAL (ราคาเป้าหมาย 1.94 บาท)

SIRI รายงานกำไรสุทธิ 2Q67 ที่ 1.38 พันลบ. (-14.4% YoY แต่ +5.5% QoQ) เป็นไปตามคาด โดยได้รับปัจจัยหนุนจากกำไรพิเศษ ในขณะที่มีแรงกดดันเล็กน้อยต่อรายได้ สำหรับ 3Q67 เราคาดว่ากำไรสุทธิจะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่จะลดลง YoY จากรายได้ที่อยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่ค่าใช้จ่ายจะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะถูกชดเชยโดยส่วนแบ่งกำไรจาก JV ที่สูงขึ้น SIRI ปรับเป้ารายได้ปี 2567 ลดลง แต่จะได้รับการชดเชยจากส่วนแบ่งกำไรจาก JV ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการกำไรปี 2567 ลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 5.1 พันลบ. (-15.8%) เรายังคงคำแนะนำ Tactical call 3 เดือนสำหรับ SIRI ไว้ที่ NEUTRAL โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2568 ที่ 1.94 บาท/หุ้น อ้างอิง PE เฉลี่ย 16 ปีที่ 7.1 เท่า (+0.25SD) โดยได้รับการสนับสนุนจากคุณค่าของแบรนด์และโครงสร้าง JV ที่แข็งแกร่ง

กำไรสุทธิ 2Q67 ออกมาตามคาด SIRI รายงานกำไรสุทธิ 2Q67 ที่ 1.38 พันลบ. (-14.4% YoY แต่ +5.5% QoQ) เป็นไปตามที่เราและตลาดคาด โดยมีกำไรพิเศษจากการขายที่ดินจำนวน 89 ลบ. รายได้อยู่ที่ 9.29 พันลบ. (+1.2% YoY แต่ -4.5% QoQ) เป็นไปตามคาด โดยรายได้ 75% มาจากโครงการแนวราบ และ 25% มาจากคอนโด อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 31% ลดลง YoY และ QoQ โดยอัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 33.1% ในขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจโรงแรมมีตัวเลขติดลบ ส่วนแบ่งกำไรจาก JV แข็งแกร่งที่ 221 ลบ. (+213.8% YoY และ +89% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่คอนโดร่วมทุนใหม่ The Line Vibe มูลค่า 1 พันลบ. กำไรสุทธิ 1H67 อยู่ที่ 2.7 พันลบ. (-15.6% YoY)

ยอด presales ในปัจจุบันคิดเป็น 55% ของเป้าทั้งปี SIRI รายงานยอด presales จนถึงวันที่ 11 ส.ค. 2567 ที่ 2.45 หมื่นลบ. คิดเป็น 55% ของเป้า presales ที่บริษัทวางไว้ในปี 2567 ที่ 4.5 หมื่นลบ. (+20%) สำหรับ 3Q67 SIRI วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวม 13 โครงการ มูลค่า 1.59 หมื่นลบ. โดยโครงการที่เป็นไฮไลท์ คือ ณริณสิริ กรุงเทพกรีฑา (มูลค่าโครงการ 2 พันลบ.) และ เศรษฐสิริ สะพานมหาเจษฎาบดินทร์ฯ (มูลค่าโครงการ 1.8 พันลบ.) โดยสองโครงการนี้เป็นโครงการร่วมทุนกับ XPG ถ้าทุกโครงการเปิดตัวตามกำหนด SIRI จะมีโครงการอีก 13 โครงการ มูลค่า 2.27 หมื่นลบ. ใน pipeline สำหรับ 4Q67 ซึ่งเราเชื่อว่าจะช่วยสนับสนุนยอด presales ใน 4Q67 อย่างไรก็ตาม เรามองว่าเป้ายอด presales เติบโต 20% ค่อนข้างท้าทาย

ปรับประมาณการกำไรปี 2567 เล็กน้อย ปัจจุบัน backlog ของ SIRI อยู่ที่ 1.9 หมื่นลบ. โดย 80% เป็นของ SIRI เอง และ 20% เป็นของ JV ทั้งนี้ SIRI จะรับรู้ backlog 51% เป็นรายได้ใน 2H67 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568-2570 เราปรับประมาณการรายได้ปี 2567 ลดลง 4% สู่ 4.1 หมื่นลบ. (+11%) เนื่องจาก SIRI ปรับเป้ารายได้ของบริษัทลดลงหลังจากโอนโครงการแนวราบบางโครงการมาอยู่ภายใต้ JV ซึ่งบริษัทจะรับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไร ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2567 ลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 5.1 พันลบ. (-15.8%) สำหรับ 3Q67 เราคาดว่ากำไรสุทธิจะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่ลดลง YoY จากรายได้ที่อยู่ในระดับทรงตัว QoQ แต่ค่าใช้จ่ายจะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะถูกชดเชยโดยส่วนแบ่งกำไรจาก JV ที่สูงขึ้น

ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อและอัตราการยกเลิกยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะทำให้ backlog ปรับตัวลดลง และค่าเสียโอกาสในการขายต่อสูงขึ้น การบริหารจัดการสินค้าคงคลังและสถานะกระแสเงินสด SIRI มีหุ้นกู้มูลค่ารวม 4.9 พันลบ. ที่จะครบกำหนดใน 4Q67 บริษัทวางแผนชำระคืนโดยใช้กระแสเงินสดภายในกิจการ โดยจะไม่ออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมเพื่อหลีกเลี่ยงการมีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ความเสี่ยง ESG SIRI ได้รับการจัดอันดับที่ AA สำหรับ SET ESG Ratings ซึ่งเราประเมินว่า SIRI อาจมีความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม (น้ำหนัก 50%) ในประเด็นของการใช้ผลิตภัณฑ์ที่ยั่งยืนยังไม่เพียงพอ

SIRI reported 2Q24 net profit of Bt1.38bn (-14.4% YoY but +5.5% QoQ), in line on extra gain, with some slip in revenue. In 3Q24F, we expect net profit to be flat QoQ but drop YoY on flat revenue QoQ but higher expense that will be partly offset by higher JV contribution. SIRI has lowered its 2024 revenue target, but this is offset by JV contribution. This gives an adjusted 2024 net profit of Bt5.1bn (-15.8%). We maintain our 3-month tactical call of Neutral with 2025 TP of Bt1.94/sh, based on 16-year PE of 7.1 (+0.25SD) supported by brand value and solid JV structure. 

2Q24 net profit in line. SIRI reported 2Q24 net profit of Bt1.38bn (-14.4% YoY but +5.5% QoQ), in line with INVX and market forecasts, aided by Bt89mn extra gain from sale of land. Revenue was Bt9.29bn (+1.2% YoY but -4.5% QoQ), in line, 75% from low-rise and 25% from condos. Average gross margin was 31%, down YoY and QoQ, with real estate gross margin at 33.1% while hotel business gross margin was negative. Contribution from the JV was healthy at Bt221mn (+213.8% YoY and +89% QoQ), backed by new transfers at the Bt1bn JV project, The Line Vibe. 1H24 net profit was Bt2.7bn (-15.6% YoY).

Presales at 55% of 2024 target. SIRI reported presales through Aug 11 of Bt24.5bn, reaching 55% of its 2024 presales target of Bt45bn (+20%). In 3Q24, SIRI plans to launch 13 projects with value of Bt15.9bn, headlined by Narinsiri Krunghthep Kreetha (project value Bt2bn) and Setthasiri Maha Chesadabodin Bridge (project value Bt1.8bn), both JV projects with XPG. If all are launched on schedule, SIRI has another 13 projects with value of Bt22.7bn in the pipeline for 4Q24 which should back presales in 4Q24. However, we view achieving presales growth of 20% as quite a challenge.

Fine-tune our 2024 down slightly. SIRI’s current backlog is Bt19bn, 80% its own and 20% from the JV. Of this, 51% will be booked as revenue in 2H24 and the rest in 2025-2027. We have adjusted down our 2024 revenue projection by 4% to Bt41bn (+11%) since SIRI downgraded its revenue target after moving some low-rise projects to be under the JV, which will be booked as contribution from the JV. This gives an adjusted 2024F net profit of Bt5.1bn
(-15.8%). In 3Q24F, net profit is expected to be flat QoQ but drop YoY on flat revenue QoQ but higher expense that will be offset by higher JV contribution.

Risks and concerns. Operational risks: 1) Rejections and cancelations remain high, which will put presales back into backlog and raise opportunity cost for resale; 2) inventory management and cash flow position. SIRI has Bt4.9bn in debentures reaching maturity in 4Q24, which it is planning to pay with internal cash flow and not roll over to avoid higher cost of debt. ESG risk. SIRI is rated as AA in SET ESG ratings. However, for the environmental (weight 50%) issue we are concerned about its lag in terms of using sustainable products.