GVREIT – ยังมีตัวเลือกอื่นที่น่าสนใจกว่า

สรุปผลประกอบการ 4QFY68 และ FY2568 GVREIT รายงานขาดทุนสุทธิ 4QFY68 (ก.ค.-ก.ย. 2568) ที่ 432 ลบ. เทียบกับขาดทุนสุทธิ 87 ลบ. ใน 4QFY67 แต่พลิกจากที่มีกำไรสุทธิ 196 ลบ. ในไตรมาสก่อนหน้า หากหักรายการขาดทุนจากเงินลงทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) ออก กำไรปกติอยู่ที่ 152 ลบ. ลดลง 8.2% YoY และ 14.7% QoQ การลดลง YoY หลักๆ เป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าที่ลดลงจากการดำเนินงานที่อ่อนแอของโครงการสาทร สแควร์ กองทรัสต์รายงานรายได้ค่าเช่าที่ 271 ลบ. ลดลง 4.4% YoY และ 3.5% QoQ สำหรับการลดลง QoQ เป็นผลมาจากปัจจัยฤดูกาลซึ่งปกติไตรมาส 4 จะมีค่าใช้จ่ายสูง โดยรวมแล้ว กองทรัสต์มีกำไรปกติปี FY2568 ที่ 698 ลบ. ลดลง 1.6% YoY DPU ปี FY2568 อยู่ที่ 0.78 บาท/หน่วย (คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 12%)

 

อัพเดทผลการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละโครงการ:

1) โครงการปาร์คเวนเชอร์ (อายุสัญญาคงเหลือ ~16 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 96.5% ใน 4QFY68 ค่อนข้างทรงตัวทั้ง YoY และ QoQ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,134 บาท/ตร.ม./เดือน ลดลง 0.3% YoY และ 0.8% QoQ สาเหตุเกิดจากผู้เช่ารายหนึ่งขอส่วนลดค่าเช่า ทั้งนี้ใน 1QFY69 สัญญาเช่าพื้นที่ 12.6% ของพื้นที่ให้เช่าจะหมดอายุ ปัจจุบันกองทรัสต์สามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่กำลังจะหมดอายุได้ทั้งหมดแล้ว

 

2) โครงการสาทร สแควร์ (อายุสัญญาคงเหลือ ~15 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยใน 4QFY68 อยู่ที่ 80.2% ลดลงจาก 87% ใน 4QFY67 และ 84% ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งนับเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 3 สาเหตุมาจากการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่าหลัก 2 รายที่ย้ายออกไปทำได้ยาก อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 913 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 1.2% YoY และ 0.6% QoQ ทั้งนี้ใน 1QFY69 สัญญาเช่าพื้นที่ 5.1% ของพื้นที่ให้เช่าที่กำลังจะหมดอายุ นับถึงปัจจุบันกองทรัสต์สามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่กำลังจะหมดอายุได้แล้ว 84% เรามองว่ามีโอกาสที่จะเห็นอัตราการเช่าพื้นที่ลดลงเล็กน้อย QoQ ใน 1QFY69

 

ฝั่งอุปทานยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ เราคาดว่าผลการดำเนินงานของโครงการปาร์คเวนเชอร์และโครงการสาทร สแควร์ จะเผชิญแรงกดดันอย่างต่อเนื่องจากอุปทานที่เข้ามาใหม่ โดยเฉพาะจาก ONE Bangkok และอาคารสำนักงานที่ Dusit Central Park จากการสังเกตล่าสุดพบว่าอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 70% สำหรับ ONE Bangkok Tower 3, 85% สำหรับ Tower 4 และ 50% สำหรับ Tower 5 (กำหนดเสร็จปี 2569) รวมถึง 70% สำหรับอาคารสำนักงานที่ Dusit Central Park ดังนั้น เราคาดว่าผลประกอบการของ GVREIT จะเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่องจนกว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการคู่แข่งสำคัญเหล่านี้จะสูงเกินระดับ 90%

 

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล การมีพื้นที่อาคารสำนักงานจาก ONE Bangkok และ Dusit Central Park เพิ่มเข้ามาจะส่งผลกระทบต่ออัตราการต่อสัญญาและความสามารถในการขึ้นค่าเช่าของทั้งสองโครงการ เราคาดว่าผลกระทบจากอุปทานใหม่นี้จะเริ่มคงที่ในช่วงกลางปี 2569 ความเสี่ยง ESG ที่สำคัญ คือ ความปลอดภัยทางกายภาพของผู้เช่า

 

Brighter horizons elsewhere

 

We keep our NEUTRAL rating with an end-FY2026F DDM-based TP of Bt6.60 (6.2% WACC and no terminal value). The office market continues to be pressured by new supply, specifically from ONE Bangkok and Office at Dusit Central Park, as the occupancy rate for each is still below 90%. This suggests that competition will remain intense. At the same time, its 11.6% yield in FY2026F offers downside protection. In the REITs & IFFs space, we prefer DIF (TP Bt10) for its decent yield and stable income and LHHOTEL (TP Bt14) for the tourism recovery story.

 

Recap of 4QFY25 and FY2025 operations. GVREIT reported a 4QFY25 (Jul-Sep 2025) net loss of Bt432mn, worsening from a net loss of Bt87mn in 4QFY24 and sinking from the net profit of Bt196mn in 3QFY25. Stripping out unrealized losses on investments (non-cash) gives a core profit of Bt152mn, down 8.2% YoY and 14.7% QoQ. The YoY drop reflects lower rental income due to weak operations at Sathorn Square, with rental income of Bt271mn, down 4.4% YoY and 3.5% QoQ. The QoQ fall reflected seasonality, as 4Q generally sees high cost recorded. FY2025 core profit was Bt698mn, down 1.6% YoY. FY2025 DPU is Bt0.78 (12% yield).

 

Performance update for each asset:

1) Park Ventures (~16 years left). Average occupancy rate was 96.5% in 4QFY25, relatively stable YoY and QoQ. Average rental rate was Bt1,134/sqm/mth, down 0.3% YoY and 0.8% QoQ as one tenant asked for a discount on rent. In 1QFY26, 12.6% of its leasable area will expire. At this point, the trust has been able to renew all of the expiring areas.

 

2) Sathorn Square (~15 years left). Average occupancy rate in 4QFY25 was 80.2%, falling from 87% in 4QFY24 and 84% last quarter and marking the third quarter of a QoQ drop in occupancy rate. Behind this is the difficulty in finding replacement tenants after two key tenants moved out. Average rental rate was Bt913/sqm/mth, up 1.2% YoY and 0.6% QoQ. In 1QFY26, contracts for 5.1% of leasable area will expire. So far, the trust has been able to renew 84% of the expiring area. There is a chance that we could see a slight QoQ drop in its occupancy rate in 1QFY26F

.

Supply side still a key pressure. We anticipate continued pressure on Park Venture and Sathorn Square, driven by incoming supply, specifically from ONE Bangkok and Office at Dusit Central Park. Recent observations show an occupancy rate of 70% for ONE Bangkok Tower 3, 85% for Tower 4, and 50% for Tower 5 (scheduled for completion in 2026), and 70% for Office at Dusit Central Park. We expect GVREIT’s performance to face sustained headwinds until occupancy rates at these competing projects surpass the 90% threshold.

 

Risks and concerns.The increase in office supply at ONE Bangkok and Dusit Central Park pressures renewal rates and ability to raise rental rate for both buildings. We expect the new supply impact to stabilize in mid-2026. Key ESG risk is physical safety of tenants.

 

Download PDF Click > GVREIT251224_E.pdf