เราคงคำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับ QH ไว้ที่ UNDERPERFORM โดยประเมินว่า QH อาจทำ presales พลาดเป้าที่บริษัทวางไว้ว่าจะเติบโต 10% ในปี 2568 เป็นลดลงจากผลกระทบความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวลงใน 1H68 ขณะที่โครงการใหม่ทั้งหมดจะเปิดตัวใน 2H68 กำไรสุทธิ 1Q68 ลดลง 18% YoY และ 14% QoQ ต่ำสุดในรอบ 51 ไตรมาส เราคาดว่ากำไรสุทธิ 2Q68 จะฟื้นตัว QoQ โดยได้แรงหนุนจาก backlog คอนโด แต่ YoY จะยังคงลดลง เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง 14% มาอยู่ที่ 1.95 พันลบ. (-9.4%) โดย 97% คาดมาจากบริษัทย่อย เราปรับราคาเป้าหมายของ QH ลดลงจาก 1.72 บาท/หุ้น มาอยู่ที่ 1.35 บาท/หุ้น อิงกับ -0.5SD PE ที่ 7.6 เท่า
Presales 2568 มีแนวโน้มพลาดเป้า ใน 1Q68 เนื่องจากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ presales ของ QH จึงอยู่ที่ 1.2 พันลบ. (-27% YoY และ -13% QoQ) ต่ำสุดในรอบ 84 ไตรมาส โดย 80% เป็นโครงการแนวราบ และ 20% เป็นคอนโดซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการขายสินค้าคงเหลือจากโครงการ Q สุขุมวิท QH ยังคงแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 4 โครงการในปี 2568 (บ้านเดี่ยว 3 โครงการ และทาวน์เฮาส์ 1 โครงการ) มูลค่ารวม 6.88 พันลบ. โดยไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 2Q68 ดังนั้นโครงการใหม่ทั้งหมดจะเปิดตัวใน 2H68 เราประเมินว่า presales 2Q68 ของ QH จะยังคงอ่อนแอ เนื่องจากไม่มีโครงการเปิดใหม่และได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ดังนั้นเป้า presales ปี 2568 ที่ 7.8 พันลบ. (+10%) จึงดูท้าทาย เราประเมินว่า presales ใน 1H68 จะคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 35% ของเป้าทั้งปีคาดกำไรสุทธิ 1H68 อ่อนแอ กำไรสุทธิ 1Q68 ค่อนข้างอ่อนแอที่ 402 ลบ. (-18% YoY และ -13.9% QoQ) เพราะได้รับแรงกดดันจากรายได้ที่อ่อนแอและอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลง YoY และ QoQ ณ 1Q68 QH มี backlog มูลค่า 630 ลบ. (โครงการแนวราบ 57% และคอนโด 43%) โดยคาดว่า QH จะรับรู้ backlog คอนโดจากโครงการ Q สุขุมวิท เป็นรายได้ใน 2Q68 ในขณะที่จะทยอยรับรู้ backlog โครงการแนวราบเป็นรายได้ภายในปี 2568ปรับประมาณการปี 2568 ลดลง เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับบนชะลอตัวลงเพราะได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งเราคาดว่าจะกดดัน presales ของ QH ใน 2H68 เนื่องจากโครงการใหม่ 3 ใน 4 โครงการอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยบระดับบน ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ของ QH ลดลง 12% มาอยู่ที่ 7.67 พันลบ. (-9%) โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วน 81% มูลค่าลดลง 9% ขณะที่คาดว่ารายได้จากการให้เช่าจะอยู่ในระดับทรงตัว อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 29.7% โดยคาดว่าจะฟื้นตัวใน 2Q68 จาก backlog คอนโดซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าปกติ ประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ที่ปรับปรุงใหม่อยู่ที่ 1.95 พันลบ. (-9.4%) ต่ำกว่าประมาณการเดิม 14% โดยกำไรสุทธิ 97% จะมาจากบริษัทย่อยความเสี่ยงที่สำคัญ อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายสินค้าคงเหลือลดลง การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ในภาวะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงความเสี่ยง ESG: QH ไม่มีรายชื่อรวมอยู่ในหุ้นยั่งยืน SET ESG Ratings โดยมีความเสี่ยง ESG จากคดีฟ้องร้องซึ่งจะส่งผลกระทบทั้งด้านสังคมและด้านธรรมาภิบาลการซื้อหุ้นคืน QH ประกาศซื้อหุ้นคืนจำนวน 750 ล้านหุ้น (7% ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด) ด้วยงบ 1.2 พันลบ. (ราคาหุ้นเฉลี่ยสูงสุดที่ 1.6 บาท/หุ้น) เริ่มตั้งแต่วันที่ 4 มิ.ย. ถึงวันที่ 28 พ.ย. 2568 ทั้งนี้ ณ วันที่ 17 มิ.ย. ยังไม่มีการซื้อหุ้นคืน
We maintain our tactical call on QH of Underperform, expecting it to fall short of its 2025 presales growth target of 10% and in fact see presales shrink on weak residential demand in 1H25 while all new project launches are scheduled for 2H25. 1Q25 earnings fell 18% YoY and 14% QoQ, to the lowest in 51 quarters; although we expect 2Q25F to recover QoQ on condo backlog, YoY will again drop. We downgrade our 2025F by 14% to Bt1.95bn (-9.4%), 97% of which will be contributed by subsidiaries. We cut our 2025 TP to Bt1.35 based on -0.5SD PE of 7.6x from Bt1.72.
2025 presales likely to miss target. In 1Q25, no new project was launched and QH reported presales of Bt1.2bn (-27% YoY and -13% QoQ), the lowest in 84 quarters, with 80% low-rise and 20% condos - mostly sale of inventory in Q Sukhumvit. QH is maintaining its 2025 project launch goal of four projects (3 SDH and 1 TH) with total value of Bt6.88bn; since none were launched in 2Q25, all projects will be launched in 2H25. We expect presales to remain poor in 2Q25 without the stimulus of a new project plus pressure from the economic slowdown. This makes achieving its 2025 presales target of Bt7.8bn (+10%) difficult. We expect 1H25 presales to achieve ~35% of its target.
Expect weak 1H25 earnings. QH reported poor earnings of Bt402mn (-18% YoY and -13.9% QoQ) in 1Q25, pressured by low revenue and gross margin YoY and QoQ. As of 1Q25, QH has backlog of Bt630mn (57% low rise and 43% condos), with condo backlog from Q Sukhumvit expected to be booked as revenue in 2Q25 and low-rise backlog booked gradually over 2025.
Downgrade 2025. In view of the weaker demand in the high-end segment in response to the economic slowdown, we believe presales will be quiet in 2H25 since three out of the four new projects are in the high-end segment. We thus downgrade our 2025F revenue by 12% to Bt7.67bn (-9%), 81% from real estate for sale (value down 9%) against stable rental income. We estimate average gross margin at 29.7%, expecting a recovery in 2Q25 from condo backlog with a higher gross margin. Our revised net profit is Bt1.95bn (-9.4%), 14% lower than earlier forecast, 97% of which will come from subsidiaries.
Key risks. Lower gross margin from sale of inventory. Delayed new launches in view of the weakened demand.
ESG risks: QH is not included in SET ESG ratings with ESG risk from a lawsuit, which affects both the social and governance section.
Share buys back QH announced a share buyback of 750mn shares (7% of its paid-up capital) with a budget of Bt1.2bn (maximum average share price of Bt1.6/sh), running from June 4 through Nov 28. As of June 17, no transactions had taken place.
Download PDF Click > QH250618_E.pdf
