AP ปรับแผนเปิดตัวโครงการปี 2568 โดยเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น และเลื่อนเปิดตัวคอนโดใหม่บางโครงการออกไปเป็นปี 2569 ดังนั้นมูลค่าโครงการเปิดใหม่ในปี 2568 จะอยู่ที่ 5.1 หมื่นลบ. สูงเป็นอันดับสาม ในขณะที่ presales อาจจะต่ำกว่าเป้าที่บริษัทวางไว้ โดยน่าจะอยู่ในระดับทรงตัวด้วยแรงหนุนจากโครงการแนวราบ เมื่อพิจารณาจาก backlog ในมือที่แข็งแกร่ง เราคาดว่ากำไร 4Q68 จะเป็นจุดสูงสุดของปีนี้ เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 10.50 บาท อ้างอิง PE เฉลี่ยที่ปรับใหม่ที่ 6.5 เท่า
ปรับแผนเปิดตัวโครงการปี 2568 เล็กน้อย AP วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 22 โครงการ มูลค่ารวม 2.4 หมื่นลบ. ใน 4Q68 (แนวราบ 21 โครงการ มูลค่า 2.18 หมื่นลบ. และคอนโด 1 โครงการ มูลค่า 3.2 พันลบ.) ภายใต้แบรนด์ใหม่ “Beon” โครงการแนวราบระดับลักชัวรีที่ทันสมัย ดังนั้น ในปี 2568 AP จะเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งหมด 44 โครงการ มูลค่า 5.96 หมื่นลบ. (+24.1%) โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 41 โครงการ มูลค่า 5.0 หมื่นลบ. (+30%) และคอนโด 3 โครงการ มูลค่า 9.6 พันลบ. (ทรงตัว) แผนเปิดตัวโครงการล่าสุดนี้มีมูลค่าต่ำกว่าแผนเดิมราว 8% จากการปรับมูลค่าโครงการคอนโดลดลงประมาณ 50% เนื่องคอนโด 3 โครงการที่เดิมวางแผนเปิดตัวในปี 2568 ถูกเลื่อนกำหนดเปิดตัวออกไปทั้งหมดเป็นปี 2569 เพราะยังไม่พร้อมเปิดตัว ขณะที่มูลค่าโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 11% จากที่วางแผนไว้จากการเปิดตัวโครงการเพิ่มอีก 5 โครงการ เราเชื่อว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากใน 4Q68 จะช่วยสนับสนุน presales ในช่วงปลายปี 2568 และส่วนใหญ่จะสร้างยอดขายต่อเนื่องไปถึงปี 2569
แม้ presales ปี 2568 มีแนวโน้มต่ำกว่าเป้า แต่ presales 4Q68 ยังคงแข็งแกร่ง AP มี presales ณ 10M68 อยู่ที่ 3.73 หมื่นลบ. (-7.5%) โดย 83% มาจากโครงการแนวราบ มูลค่าเพิ่มขึ้น 17% และ 17% มาจากคอนโด มูลค่าลดลง 54.7% ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่ลดลงใน 2Q68 จากผลกระทบเหตุการณ์แผ่นดินไหวและความต้องการซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ดังนั้น presales ใน 10M68 จึงคิดเป็น 68% ของเป้า presales ที่ AP วางไว้ทั้งปีที่ 5.5 หมื่นลบ. (+18%) ทั้งนี้แม้ว่าจะมีโครงการเปิดใหม่มูลค่ากว่า 2.4 หมื่นลบ. ใน 4Q68 แต่เราคาดว่า AP จะทำ presales ได้ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้ในปีนี้ โดยคาดว่า presales ปี 2568 จะใกล้เคียงกับปี 2567 ที่ ~4.7 หมื่นลบ. และ presales 4Q68 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ
คงประมาณการ ปัจจุบัน AP มี backlog มูลค่า 3.87 หมื่นลบ. เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 45% เป็นโครงการแนวราบ โดย 58% จะรับรู้รายได้ใน 4Q68, 43% เป็นโครงการร่วมทุน และ 12% เป็นคอนโด ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้จนถึงปี 2571 เราคาดว่า AP จะรายงานกำไรฟื้นตัว QoQ และเติบโตเล็กน้อย YoY โดยกำไร 4Q68 จะเป็นจุดสูงสุดของปีนี้ โดยได้รับแรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งทั้งจากโครงการแนวราบ และคอนโดใหม่ที่จะเริ่มโอน คือ Aspire Vibha-Victory (มูลค่าโครงการ 2.3 พันลบ. ขายได้แล้ว 77%) โดยคาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ 40% ใน 4Q68 เราคงประมาณการรายได้ปี 2568 ไว้ที่ 3.69 หมื่นลบ. (ทรงตัว YoY) และกำไรสุทธิที่ 4.3 พันลบ. (-13%) สำหรับปี 2569 AP มี backlog อย่างน้อย 1.3 พันลบ. ที่จะรับรู้รายได้ และเรายังคงประมาณการกำไรสุทธิไว้ที่ 5.1 พันลบ. (+18%)
ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566
In great shape in 4Q25
AP has adjusted its 2025 launch plan with a greater focus on low-rise projects and delayed a few new condos into 2026. This means its 2025 new launches will come to Bt51bn, its third highest. Presales may lag behind target, with value flat, driven by low-rise. Backed by solid backlog, 4Q25 is expected to be year’s peak. We stay Outperform with a 2026 TP of Bt10.50 based on adjusted average PE of 6.5x.
Slight adjustment in 2025 new launches. AP is planning to launch 22 projects with total value of Bt24bn in 4Q25 (21 low-rise valued at Bt21.8bn and one condo valued at Bt3.2bn), with a new brand “Beon”, a modern luxury low-rise. This will bring its 2025 launches to 44, valued at Bt59.6bn (+24.1%): 41 low-rise, valued at Bt50bn (+30%), and three condos, valued at Bt9.6bn (flat). This final launch plan is 8% lower than the earlier one in terms of value, on a cut of 50% in condo value in three projects, as the lack of readiness means all will be postponed to 2026. For low-rise in 2025, value is 11% higher than earlier planned, after adding five more projects. We believe the huge launches in 4Q25 will support presales through the end of the year and into 2026.
Although 2025 presales will miss target, 4Q25 presales remain healthy. AP has presales as of 10M25 of Bt37.3bn (-7.5%), 83% from low-rise, with value up 17%, and 17% from condos, where value is down 54.7% in response to lower demand in 2Q25 after the earthquake and lower foreign demand from a global economic slowdown. All told, 10M25 presales achieved 68% of its full year presales target of Bt55bn (+18%). Despite having over Bt24bn in new projects slated for 4Q25, AP is expected to miss its 2025 goal, with full-year presales forecast to be close to 2024's level at ~Bt47bn. However, 4Q25 presales could see growth both YoY and QoQ.
Maintain forecast. AP’s current backlog is Bt38.7bn. By product, backlog is 45% low-rise with 58% to be booked as revenue in 4Q25, 43% JV and 12% condo which will gradually booked until 2028. We expect AP to report recovery QoQ and slight growth YoY, with the year’s high quarter in 4Q25F, backed by high backlog, both low-rise and condo, plus a new condo starting transfers at Aspire Vibha-Victory (project value Bt2.3bn, take-up rate 77%) with 40% expected to transfer in 4Q25. We maintain our 2025 revenue forecast at Bt36.9bn (flat YoY) with net profit of Bt4.3bn (-13%). In 2026F, AP has backlog of at least Bt1.3bn to book and we maintain our net profit forecast of Bt5.1bn (+18%).
ESG key risks.Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.
Download PDF Click > AP_HighConviction251126_E.pdf
