High Conviction – AMATA 31/07/2024

บทสรุป

AMATA มียอดขายที่ดิน 1H67 ที่ 1,061 ไร่และคิดเป็น 60% ของเป้าการขายที่ดินในปีนี้ที่ 1,800 ไร่ซึ่งเรามองว่ามีโอกาสสูงที่ AMATA จะมียอดขายที่ดินเกินกว่าเป้าที่ตั้งไว้และเติบโตจากปีที่ผ่านมา ฐานลูกค้าที่ยังเติบโตได้คือกลุ่มลูกค้าจากประเทศจีนและไต้หวัน ในกลุ่ม Electronic เป็นหลัก ซึ่งยอดขายที่ดินที่โดดเด่นหนุนใน Backlog ในมือแข็งแกร่งเป็น new high ที่กว่า 15,000 ล้านบาท หนุนผลประกอบการ 2H67 ต่อเนื่อง 2568 เราคาดกำไรสุทธิของ 2Q67 จะเติบโตได้ YoY และ QoQ แม้ Gross Margin มีแรงกดดันจากการโอนกรรสิทธิ์ของ อตมะชลบุรีในสัดส่วนน้อยแต่มีปัจจัยจากกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุน

เราให้ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ฐาน PER ที่ 15.2 เท่าซึ่งเท่ากับ PE เฉลี่ยในรอบ 6 ปีของ AMATA ได้ราคาเป้าหมาย 29.10 บาทต่อหุ้น คงคำแนะนำ ซื้อ

ปัจจัยกระตุ้น

ปัจจัยกระตุ้น #1 : ยอดขายที่ดิน 2Q67 เติบโตก้าวกระโดดหนุนให้ปีนี้มีโอกาสยอดขายที่ดินเกินเป้า AMATA รายงานยอดขายที่ดินของ 2Q67 ที่ 749 ไร่ (+91% YoY และ +140% QoQ) แบ่งเป็นยอดขายประเทศไทยที่ 715 ไร่และจากเวียดนาม 34 ไร่ ซึ่งยอดขายดีกว่าที่เราคาดไว้ที่ประมาณ +/- 500 ไร่ โดยฐานลูกค้าหลักยังคงเป็นนักลงทุนจากประเทศจีนและเติบโตมากขึ้นสำหรับนักลงทุนจากไต้หวัน และกลุ่มอุตสาหกรรมยังคงเป็น Electronic, ชื้นส่วนยานยนต์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ดังนั้นยอดขายที่ดิน 1H67 คิดเป็น 59% ของเป้าการขายที่ดินในปีนี้ที่ AMATA คาดไว้ขั้นต่ำที่ 1,800 ไร่ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเรามองว่ามีโอกาสสูงที่ AMATA จะทำยอดขายที่ดินในปีนี้ได้เกินเป้าเนื่องจากปัจจุบันมีอุปสงค์ของกลุ่ม Data Center ที่อยู่ระหว่างเจรจาซึ่งมีขนาดความต้องการใช้ที่ดินประมาณ 200-300 ไร่ ซึ่งปัจจุบัน AMATA มีที่ดินพร้อมขายทั้งในชลบุรีและระยองรวมกันกว่า 2,000 ไร่และมีที่ดินพร้อมพัฒนาได้อีกว่า 13,000 ไร่

ปัจจัยกระตุ้น #2 : คาดผลประกอบการ 2Q67 เด่นและมีกำไรพิเศษหนุน คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของ 2Q67 ที่ 163 ไร่ (+92% YoY และ +8% QoQ โดยมีสัดส่วนมาจากประเทศไทย 79% (11% อมตะชลบุรีและ 89% จากอมตะระยอง) และส่วนที่เหลือ 21% เป็นยอดจากอมตะเวียดนาม ดังนั้นเราคาดรายได้รวมของ 2Q67 ที่ 2,432 ล้านบาท (+72% YoY แต่ -10% QoQ) อย่างไรก็ตามอัตราการทำกำไรขั้นต้นคาดจะเท่ากับ 35.5% ด้วยสัดส่วนการโอนของอมตะชลบุรีที่เป็นส่วนน้อย นอกจากนี้คาดว่า AMATA จะบันทึกกำไรพิเศษจากการขายหุ้นของบริษัทย่อยไนเวียดนาม ดังนั้นเราคาด 2Q67 AMATA จะมีกำไรสุทธิเท่ากับ 480 ล้านบาท (+53.2% YoY และ +3.5% QoQ)

ปัจจัยกระตุ้น #3Backlog แข็งแกร่งหนุน 2H67 และปี 2568 AMATA มี Backlog ในมือที่แข็งแกร่งถึง 15,216 ล้านบาท โดยประมาณ 12% หรือ 1,800 ล้านบาทเป็นยอดจากประเทศเวียดนามซึ่งคาดว่าจะบันทึกรายได้ช่วงต้นปี 2568 และส่วน 88% มาจากประเทศไทย ซึ่งคาดประมาณ 50% ของ Backlog หรือประมาณ 6,000 ล้านบาทจะบันทึกรายได้ใน 2H67 นี้ เราคงประมาณการรายได้รวมของปี 2567 ที่ 11,037 ล้านบาท เติบโต 16% YoY และเราคากำไรสุทธิที่ 2,239 ล้านบาท (+18.8% YoY)

ความเสี่ยง : ทิศทางเศรษฐกิจโลกที่อาจฟื้นตัวช้ากว่าคาด ต้นทุนพลังงานที่ผันผวน และติดตามโอกาสและความเสี่ยงของการย้ายฐานการผลิตของบางอุตสาหกรรม การเพิ่มขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำและราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ความเสี่ยงด้าน ESG : AMATA ได้จัดอยู่ในระดับ AAA ของ SET ESG Ratings ในปี 2566 โดย AMATA เน้นด้านสิ่งแวดล้อมและการลดคาร์บอน รวมถึงการ re-use พลังงานในพื้นที่ทุกนิคมของ AMATA ซึ่งความเสี่ยงที่สำคัญคือ การบริหารจัดการพลังงานทั้งในพื้นที่นิคมฯ และส่วนของธุรกิจสาธารณูปโภค