High Conviction: AP – ปรับประมาณการปี 2566 เพิ่มขึ้น

เรายังคงเลือก AP เป็นหุ้นเด่น โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น กำไรสุทธิ 2Q66 คาดว่าจะเติบโตเล็กน้อย QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากอัตรากำไรขั้นต้นโครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง แต่จะลดลง YoY เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 เพิ่มขึ้น 3.5% สู่ระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่ที่ 6.24 พันลบ. เพื่อสะท้อนอัตรากำไรขั้นต้นที่แข็งแกร่งขึ้น (และทำจุดสูงสุดใหม่) และคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2567

ปัจจัยกระตุ้น

• กำไรสุทธิ 2Q66 จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย QoQ แต่ลดลง YoY เราประเมินกำไรสุทธิ 2Q66 ของ AP ได้ที่ 1.51 พันลบ. (-3.8% YoY แต่ +2.4% QoQ) โดยคาดการณ์รายได้ที่ 9.1 พันลบ. (-7.4% YoY และ -2.9% QoQ) แบ่งเป็นสัดส่วนรายได้จากคอนโด 3% และโครงการแนวราบ 97% โครงการที่โอนใน 2Q66 ได้แก่ The City บางนา, Centro บางนา, Moden บางนา และ The City ปิ่นเกล้า-บรมฯ 3 อัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ที่ 36.2% (เทียบกับ 36.6% ใน 1Q66 และ 33.6% ใน 2Q65) ซึ่งถือว่าแข็งแกร่ง หากเราไม่รวมกำไรพิเศษจากการปรับปรุงต้นทุนคอนโดจำนวน 40 ลบ. ใน 1Q66 ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดว่าจะอยู่ที่ 288 ลบ. (-23.8% YoY แต่ +20.8% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องที่โครงการ Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน ถ้ากำไรสุทธิ 2Q66 ออกมาตามคาด กำไรสุทธิ 1H66 จะอยู่ที่ 2.99 พันลบ. (-9.4% YoY)
• ยอดจอง 2H66 จะเติบโตต่อเนื่อง ยอดจอง 1H66 อยู่ที่ 2.36 หมื่นลบ. (-7% YoY) คิดเป็น 41% ของเป้ายอดจองที่บริษัทวางไว้ในปี 2566 ที่ 5.8 หมื่นลบ. (+15% YoY) แม้เป้ายอดจองปี 2566 ดูท้าทาย แต่เราเชื่อว่า AP จะทำยอดจองได้อย่างน้อย 5.2-5.3 หมื่นลบ. เติบโต 5-6% โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่า 5.6 หมื่นลบ. ใน 2H66
• Backlog ยังแข็งแกร่ง เราประเมิน backlog ในปัจจุบันของ AP (หลังจากหักรายได้ใน 2Q66) ได้ที่ 3.1 หมื่นลบ. โดย 45-50% น่าจะรับรู้เป็นรายได้ใน 2H66 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567-2569

กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ

ปรับประมาณการปี 2566 เพิ่มขึ้น โดยคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 6.2% สู่ระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่ เรายังคงประมาณการรายได้ปี 2566 ไว้ที่ 4.08 หมื่นลบ. (+6%) โดยมี secured revenue แล้วที่ 85% อย่างไรก็ดี เนื่องจากโครงการแนวราบที่ให้อัตรากำไรขั้นต้นสูงมีกำหนดโอนในปี 2566 เราจึงปรับประมาณการอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นจาก 34.6% สู่ 35.1% (จุดสูงสุดใหม่) และปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 6 พันลบ. สู่ 6.24 พันลบ. (+6%) ซึ่งเป็นระดับที่ทำจุดสูงสุดใหม่ กำไร 3Q66 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากการรับรู้รายได้จาก backlog และอัตรากำไรขั้นต้นที่แข็งแกร่ง

เรายังคงคำแนะนำ tactical call สำหรับ AP ไว้ที่ OUTPERFORM ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น อ้างอิง PE 7.4 เท่า (+0.25SD)

ความเสี่ยง ปัจจัยที่ต้องจับตา: 1) การขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่องใน 2H66 และแนวโน้มอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ โดยจะต้องจับตาดูคุณภาพของผู้ซื้อ 2) การบริหารจัดการสินค้าคงเหลือจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในปี 2565 ประกอบกับการเปิดตัวโครงการใหม่หลายโครงการในปี 2566 3) การแข่งขันที่สูงขึ้นจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น และ 4) ความเป็นไปได้ที่จะมีการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำช่วงปลายปีนี้