AP – พรีวิว 1Q68: คาดกำไรลดลง YoY และ QoQ

คาดกำไรสุทธิ 1Q68 ลดลง 14.2% YoY และ 33.1% QoQ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 1Q68 ของ AP ที่ 865 ลบ. (-14.2% YoY และ -33.1% QoQ) โดยมีรายได้รวม 7.7 พันลบ. (-2.3% YoY และ -16.7% QoQ) โดยรายได้จากการโอนโครงการแนวราบ (99% ของรายได้รวม) จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย YoY แต่ลดลง QoQ ขณะที่รายได้อีก 1% มาจากคอนโดของ AP (มูลค่าลดลง YoY และ QoQ) อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยน่าจะอยู่ที่ 33.3% เทียบกับ 37.5% ใน 1Q67 และ 33.5% ใน 4Q67 อ่อนตัวลงจากอัตรากำไรขั้นต้นระดับต่ำของทาวน์เฮ้าส์ และผลกระทบจากการจัดโปรโมชั่นราคา ขณะที่คาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะอยู่ที่ 160 ลบ. (+17.4% YoY แต่ -53% QoQ) เนื่องจากไม่มีคอนโดร่วมทุนใหม่เริ่มโอน แต่มีโครงการใหญ่ 4 โครงการที่ยังคงโอนต่อเนื่อง มูลค่ารวม 1.9 พันลบ.

Presales โครงการแนวราบยังแข็งแกร่งสืบเนื่องมาจากเหตุแผ่นดินไหว AP รายงาน presales ใน 1Q68 ที่ 1.21 พันลบ. (+25% YoY และ +31% QoQ) โดย 78% มาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าเพิ่มขึ้น 40% YoY และ 42% QoQ) และ 22% มาจากคอนโด (มูลค่าลดลง 8% YoY แต่เพิ่มขึ้น 4% QoQ) presales ใน 1Q68 คิดเป็น 22% ของเป้า presales ที่บริษัทวางไว้ทั้งปี 2568 ที่ 5.5 หมื่นลบ. (+18%) เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากแผ่นดินไหวอาจส่งผลกระทบต่อ presales และการโอนคอนโด AP จะเลื่อนกำหนดเปิดตัวคอนโดใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ Life Udomsuk Station (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) และ Life JJ Interchange (มูลค่าโครงการ 2.5 พันลบ.) ออกไปจาก 2Q68 เป็น 3Q68 ดังนั้นใน 2Q68 AP จะเปิดตัวโครงการแนวราบรวม 7 โครงการ มูลค่า 1.2 หมื่นลบ. ทั้งนี้ตั้งแต่ต้น 2Q68 ถึงปัจจุบัน presales โครงการแนวราบยังคงเติบโต YoY แต่ presales คอนโดอ่อนตัวลง AP คาดว่าความต้องการคอนโดจะฟื้นตัวใน 2H68 และยังคงเป้า presales ในปี 2568 ไว้ที่ 5.5 หมื่นลบ.

 

ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง 7% แม้ presales โครงการแนวราบในช่วงต้น 2Q68 ยังคงเติบโต แต่ยอดขายคอนโดชะลอตัวลง และคาดว่ามีโอกาสเกิดการชะลอการโอนเกิดขึ้นในปี 2568 ปัจจัยสนับสนุนจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และค่าธรรมเนียมการโอนที่ลดลงจะช่วยให้ความต้องการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ด้วยเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เราคาดว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจะยังอยู่ในระดับสูง ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ลดลง 7% มาอยู่ที่ 3.98 หมื่นลบ. (+7.6%) และปรับกำไรสุทธิลดลง 7% เช่นเดียวกัน มาอยู่ที่ 5.2 พันลบ. (+3.8%) เราคาดว่ากำไรสุทธิ 1Q68 ว่าจะเป็นระดับต่ำสุดของปีนี้ จากนั้นจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในแต่ละไตรมาส โดยเฉพาะใน 2H68 โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอน backlog คอนโด 

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA”  ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

 

 

Preview 1Q25: Down YoY and QoQ

 

We forecast AP’s 1Q25 net profit at Bt865mn (-14.2% YoY and -33.1% QoQ), the year’s lowest, pressured by lower transfer revenue, lower gross margin YoY and lower JV contribution QoQ. Although net profit will gradually go up quarter by quarter, we take into consideration the slowing economy that may keep loan rejections high. This led us to lower our net profit by 7% to Bt5.2bn (+3.8%). We stay positive with a tactical call of Outperform and a new 2025 TP of Bt11.20 (from Bt12.10, average PE of 6.8x), underwritten by its strong backlog, diversified projects and strong financial position.

 

1Q25F net profit to drop 14.2% YoY and 33.1% QoQ. We forecast 1Q25 net profit at Bt865mn (-14.2% YoY and -33.1% QoQ) on total revenue of Bt7.7bn
(-2.3% YoY and -16.7% QoQ), with low-rise transfer revenue (99% of total) up slightly YoY but down QoQ; 1% of revenue will be derived from AP condos, where value dropped YoY and QoQ. Average gross margin is expected at 33.3%, down from 37.5% in 1Q24 and 33.5% in 4Q24, softened by blended low gross margin from TH and pricing promotions. Contribution from the JV is expected at Bt160mn (+17.4% YoY but -53% QoQ) since no new JV condos started transfer but four major projects continued transfers at Bt1.9bn.

 

Low-rise presales strong after the earthquake. AP reported 1Q25 presales of Bt1.21bn (+25% YoY and +31% QoQ) with 78% from low-rise, up 40% YoY and 42% QoQ in value; 22% was from condos, with value down 8% YoY but up 4% QoQ. 1Q25 presales achieved 22% of its 2025 target of Bt55bn (+18%). Given the impact of buyer concerns about the effect of an earthquake on condo presales and transfers, AP will postpone the launch of two new condos: Life Udomsuk Station (project value Bt4.6bn) and Life JJ interchange (project value Bt2.5bn) from 2Q25 to 3Q25. This means in 2Q25 AP will launch seven low-rise projects valued at Bt12bn. QTD, low-rise presales continue to grow YoY but condo presales are edging down. AP expects condo demand will recover in 2H25 and maintains its 2025 presales target at Bt55bn.

 

Downgrade 2025 net profit by 7%. Although low-rise presales in early 2Q25 continue to grow, soft condo sales and delays in transfers are expected in 2025. Support from LTV easing and lower transfer fees will back demand recovery; however, with the economy slowing, we believe loan rejections are staying high. We thus downgrade our 2025F revenue by 7% to Bt39.8bn (+7.6%) and lower net profit by 7% to Bt5.2bn (+3.8%). 1Q25F net profit is expected to be the year’s lowest, followed by a gradual increase quarter by quarter, especially in 2H25, supported by transfer of condo backlog.

 

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

 

Download EN version click >> AP250430_E.pdf