AP – พรีวิว 2Q68: คาดกำไรสุทธิลดลง YoY แต่เพิ่มขึ้น QoQ

คาดกำไรสุทธิ 2Q68 ลดลง 22.6% YoY แต่เพิ่มขึ้น 13.7% QoQ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 2Q68 ของ AP ที่ 982 ลบ. (-22.6% YoY แต่ +13.7% QoQ) โดยได้แรงหนุนจากรายได้รวมที่ 1 พันลบ. (+1.7% YoY และ +29.3% QoQ) โดย 80% เป็นรายได้จากโครงการแนวราบ (สัดส่วนบ้านเดี่ยว:ทาวเฮ้าส์อยู่ที่ 50:50) ซึ่ง AP สามารถขายสต็อกทาวน์เฮ้าส์ได้จำนวนมากใน 2Q68 เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่วนคอนโดมีสัดส่วน 20% โดยได้แรงหนุนจากโครงการขนาดเล็ก “Aspire Arun Prive” มูลค่า 500 ลบ. ซึ่งโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 80% ในขณะที่คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยจะลดลงทั้ง YoY และ QoQ มาอยู่ที่ 30.5% เทียบกับ 34.9% ใน 2Q67 และ 33.6% ใน 1Q68 จากการจัดโปรโมชั่นราคาโครงการแนวราบ และสัดส่วนรายได้ที่สูงขึ้นจากทาวน์เฮ้าส์ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นต่ำ สำหรับคอนโดร่วมทุนใหม่ 2 โครงการ: Aspire Sukhumvit-Rama 4 และ Aspire Onnut Station เริ่มโอนกรรมสิทธิ์แล้วประมาณ 10% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ดังนั้นเราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะอยู่ที่ 111 ลบ. (-28% YoY และ -22.8% QoQ) เราคาดว่ากำไรสุทธิ 1H68 จะอยู่ที่ 1.85 พันลบ. (-18.9% YoY)

คาดเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อกระตุ้น presales ใน 2H68 ผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวและเศรษฐกิจชะลอตัวใน 2Q68 ส่งผลทำให้ AP รายงาน presales ใน 2Q68 ที่ 8.19 พันลบ. (-43% YoY และ -32% QoQ) ต่ำสุดในรอบ 13 ไตรมาส โดย 92% เป็น presales จากโครงการแนวราบ (มูลค่าลดลง 10% YoY และ 20% QoQ) อย่างไรก็ดี presales โครงการแนวราบใน 1H68 ยังคงเติบโต 12% YoY ขณะที่อีก 8% เป็น presales จากคอนโด ซึ่งลดลง 89% YoY และ 76% QoQ เพราะได้รับแรงกดดันจากผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวและไม่มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ใน 2Q68 ส่งผลทำให้ presales 1H68 อยู่ที่ 2.03 หมื่นลบ. (-15.7% YoY) คิดเป็น 37% ของ presales ที่ AP ตั้งเป้าไว้ในปี 2568 ที่ 5.5 หมื่นลบ. (+18%) AP จะเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่ารวม 2.0 หมื่นลบ. ใน 3Q68 โดยมีคอนโดที่เป็นไฮไลท์ 2 โครงการ: Life Udomsuk Station (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) และ Life JJ Interchange (มูลค่าโครงการ 2.5 พันลบ.) ดังนั้นเราคาดว่า presales ใน 3Q68 จะฟื้นตัว QoQ

ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง เพราะปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นลดลง เราคงประมาณการรายได้ปี 2568 ไว้ที่ 3.98 หมื่นลบ. (+7.6%) โดยได้แรงหนุนจาก presales โครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การจัดโปรโมชั่นราคาซึ่งกดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยปรับตัวลดลงใน 2Q68 ส่งผลทำให้เราปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นปี 2568 ลดลงจาก 33.5% เป็น 31.9% ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลง 8% มาอยู่ที่ 4.79 พันลบ. (-4.5%) เราคาดว่ากำไรสุทธิ 3Q68 จะลดลง YoY จากฐานสูง แต่จะฟื้นตัว QoQ โดยได้แรงหนุนจาก backlog คอนโดร่วมทุนรอโอน

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA”  ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

We forecast 2Q25 net profit at Bt982mn (-22.6% YoY but +13.7% QoQ) on a rise in revenue of 1.7% YoY and 29.3% QoQ to Bt1bn, pressured by lower gross margin from promotional pricing. We maintain our 2025 revenue growth at 7.6%, though a shrinking in gross margin led us to adjust down our gross margin projection by 160bps to 31.9%. This gives a new net profit forecast of Bt4.79bn (-4.5%). We expect presales and earnings to accelerate in 2H25F with an attractive valuation and yield of 7%. We stay Outperform with an adjusted 2025 TP of Bt10.20 from Bt11.20 based on average PE of 6.8x.

2Q25F net profit to fall 22.6% YoY but grow 13.7% QoQ. We expect 2Q25F net profit of Bt982mn (-22.6% YoY but +13.7% QoQ) on revenue of Bt1bn (+1.7% YoY and +29.3% QoQ), 80% of which was from low-rise (SDH: TH portion is 50:50). AP sold a substantial amount of TH inventory in 2Q25 on lower consumer affordability. Condo portion was 20%, backed by the small Bt500mn project “Aspire Arun Prive”, which started transfers, reaching 80%. Average gross margin is expected to drop YoY and QoQ to 30.5% from 34.9% in 2Q24 and 33.6% in 1Q25 for two reasons: promotional pricing on low-rise projects and higher revenue proportion from TH, where gross margin is lower. Two new JV condos, Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station, started transfers, achieving ~10% of total project value, giving expectations for JV contribution of Bt111n (-28% YoY and -22.8% QoQ). 1H25F net profit is expected at Bt1.85bn (-18.9% YoY).

Huge new launches to boost presales in 2H25. Pressured by the earthquake and the economic slowdown, AP reported 2Q25 presales of Bt8.19bn (-43% YoY, -32% QoQ), the lowest in 13 quarters. Low-rise presales were 92% of total presales with value down 10% YoY and 20% QoQ; however, 1H25 low-rise presales reflected growth of 12% YoY while the 8% from condos presales reflected a drop of 89% YoY and 76% QoQ from earthquake fears and no new condos launched in 2Q25. This brought 1H25 presales to Bt20.3bn (-15.7% YoY), achieving 37% of its 2025 presales target of Bt55bn (+18%). AP will launch 17 projects valued at Bt20bn, led by two condos: Life Udomsuk Station (project value Bt4.6bn) and Life JJ Interchange (project value Bt2.5bn). We thus expect presales to recover QoQ in 3Q25.

Trimmed 2025F on squeezed gross margin. We maintain our 2025F revenue at Bt39.8bn (+7.6%), backed by strong low-rise presales; however, promotional pricing, which dragged down average gross margin in 2Q25, led us to lower our 2025 gross margin projection to 31.9% from 33.5%. We cut net profit 8% to Bt4.79bn (-4.5%). In 3Q25F, net profit will drop YoY off a high base but will recover QoQ from JV condo backlog awaiting transfers.

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP was put on the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

Download PDF Click > AP250801_E.pdf