การเข้าลงทุนของ CPAXT ในโครงการ The Happitat ซึ่งเป็นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน อาจสร้างความกังวลต่อตลาดในระยะสั้น จากกำไรที่ลดลงจากดอกเบี้ยจ่ายสำหรับการลงทุนในโครงการและผลการดำเนินงานที่ต้องใช้เวลาในการปรับตัวจากการลงทุนในธุรกิจใหม่ รวมถึงความกังวลต่อการลงทุนใหม่อื่นนอกเหนือจากธุรกิจหลักอีกในอนาคต หลังจากรวมสมมุติฐานในโครงการที่มีความระมัดระวังกว่าเป้าหมายของบริษัท เราปรับลดกำไร CPAXT ลง 2-3% ในปี 2568-2570 โดยประเมินว่าโครงการจะเริ่มมีกำไรส่วนเพิ่มตั้งแต่ปี 2572 (ช้ากว่าเป้าหมายบริษัทในปี 2571) โดยหลังรวมโครงการนี้ เราคาดว่ากำไรปกติของบริษัทจะเติบโต 16% CAGR (เทียบกับค่าเฉลี่ยกลุ่มที่ 14%) ในปี 2568-2570 จากการเติบโตของยอดขายและอัตรากำไร การมี synergy จากการรวมธุรกิจ B2B และ B2C ซึ่งหักล้างกับกำไรที่ลดลงจากโครงการ The Happitat เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPAXT โดยให้ราคาเป้าหมายกลางปี 2568 อ้างอิงวิธี DCF (WACC 7.1% และการเติบโตระยะยาวที่ 2.5%) ที่ 40 บาท (จากเดิม 41 บาท)
มีอะไรใหม่ ในวันที่ 13 ธ.ค. CPAXT ได้เข้าไปลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ผ่านการจัดตั้งบริษัทย่อย คือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (95% ถือหุ้นโดย CPAXT และ 5% ถือหุ้นโดย บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด) ซึ่งดำเนินธุรกิจการลงทุน โดยมีทุนจดทะเบียน 8.4 พันลบ. เพื่อถือหุ้น 100% ใน บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ภายใต้ชื่อโครงการ The Happitat โดยโครงการดังกล่าว ตั้งอยู่ด้านหน้าโครงการ The Forestias ซึ่งอยู่ที่บางนาตราด กม.7 ซึ่งจะเป็นที่ตั้งมากถึง 2 พันครัวเรือน (ขายไปแล้ว 60%) โดย The Happitat ประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้าจำนวน 3 อาคาร (โดยที่อาคารห้างสรรพสินค้าหลังหนึ่งมีสำนักงาน 10 ชั้นตั้งอยู่ด้านบน) และอาคาร Central Utility Plant ที่เป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภค ซึ่งภายในโครงการ CPAXT มีแผนในการสร้างสาขาไฮเปอร์มาเก็ตที่เป็นแฟลกชิปสำหรับโลตัส (5 พันตร.ม.) พื้นที่ค้าปลีก (>4.3 หมื่นตร.ม.) และพื้นที่อาคารสำนักงาน (>2.4 หมื่นตร.ม.) โดยมูลค่าการลงทุนของ CPAXT ทั้งหมดในโครงการจะอยู่ไม่เกิน 1.2 หมื่นลบ. (2% ของมูลค่าสินทรัพย์ในปัจจุบัน) ประกอบด้วย 8 พันลบ. (ทุนโครงการ ชำระแล้วโดยใช้เงินกู้ระยะยาวที่มีต้นทุนเงินทุน 3.8% ต่อปี) และไม่เกิน 4 พันลบ. (จะจ่ายตามความคืบหน้าการก่อสร้างในปี 2568 โดยเงินทุนส่วนใหญ่มาจากเงินสดลงทุน)
เหตุผลการลงทุนของ CPAXT 1) เพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานที่มีความน่าสนใจ สอดคล้องกับหนึ่งในแผนธุรกิจของบริษัทในการสร้างศุนย์รวมการใช้ชีวิตแบบสมาร์ท นอกเหนือจากการเป็นเพียงแค่ร้านค้าปลีก การเข้าไปในตลาดระดับบนซึ่งเป็นตลาดใหม่ และการลงทุนในโครงการที่ส่งเสริมวิถีความยั่งยืน โดยมีเป้าหมายกลุ่มลูกค้าจากผู้พักอาศัยมากกว่า 1 หมื่นคนที่อาศัยในโครงการ The Forestias คนในชุมชนรอบโครงการ (1.2 ล้านคนจากพื้นที่ 7 กม.โดยรอบ) และนักท่องเที่ยว (โครงการอยู่ 20 กม. ห่างจากสนามบิน); 2) ได้ผลตอบแทนจากโครงการลงทุนแบบ brownfield (ตั้งเป้าแล้วเสร็จภายในอีก 12-18 เดือน) เร็วกว่า greenfield (รออีก 4-5 ปีข้างหน้า); 3) ได้รับการแบ่งปันความชำนาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จากผู้ร่วมลงทุน
มุมมองของเรา การลงทุนในครั้งนี้อาจสร้างความกังวลในระยะสั้นจาก 1) กำไรที่ลดลงจากดอกเบี้ยจ่ายจากเงินลงทุนในโครงการ และผลการดำเนินงานที่ต้องใช้เวลาปรับตัวให้ดีขึ้น จากการลงทุนในธุรกิจใหม่; 2) โอกาสการลงทุนใหม่อื่นนอกเหนือจากธุรกิจหลักอีกในอนาคต ทั้งนี้ เมื่อรวมโครงการนี้ เราปรับลดกำไรของ CPAXT ลง 240ลบ. (2%), 450 ลบ. (3%), 340 ลบ. (2%), และ 160 ลบ. (1%) ในปี 2568-2571 โดยรวมค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเข้ามาตั้งแต่สิ้นปี 2567 โครงการแล้วเสร็จในช่วง 1H69 และให้อัตราการให้เช่าและค่าเช่าพื้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในระดับที่ช้ากว่าสมมุติฐานของบริษัท (บริษัทตั้งเป้าอัตราการให้เช่าพื้นที่ในธุรกิจค้าปลีกและอาคารสำนักงานอยู่ที่ 85% และ 40% ในปีแรกและ >90% ภายในสามปี) โดยเราคาดโครงการจะกลับมามีกำไรส่วนเพิ่มตั้งแต่ปี 2572 (ช้ากว่าเป้าหมายบริษัทในปี 2571) อนึ่ง อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นจาก 0.37 เท่าเป็น 0.41 เท่าหลังโครงการเสร็จ
ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญ คือ การเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาลและกำลังซื้อ ความเสี่ยง ESG ที่สำคัญ คือ การบริหารจัดการพลังงานและของเสีย ผลิตภัณฑ์ที่ยั่งยืน (E) และการบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ แนวปฏิบัติด้านแรงงาน และความเป็นส่วนตัวของข้อมูล (S)
Entering into mixed-use real estate development
CPAXT’s investment in The Happitat, a mixed-use real estate development, may raise short-term concern on the hit to earnings from interest expenses arising out of the investment and slow operational ramp-up as well as concerns about future investments in activities beyond its core business. After factoring in more conservative project assumptions than the company, we cut our forecasts for 2025-28 by up to 3%, assuming it will book earnings from this investment in 2029 (vs its target of 2028). We now forecast core earnings CAGR of 16% (vs sector average of 14%) in 2025-27, with organic sales and margin improvement and synergy from amalgamation outpacing earnings dilution from The Happitat. We maintain Outperform with a new mid-2025 DCF TP of Bt40 (WACC of 7.1%, LT growth of 2.5%) (from Bt41).
What’s new. On Dec 13, CPAXT entered into mixed-use real estate development, setting up a new subsidiary, Axtra Growth Plus Co., Ltd. (95% held by CPAXT and 5% by MQDC Town Corp. Ltd.) as an investment arm, with registered capital of Bt8.4bn. This subsidiary will hold 100% in Happitat at the Forestias Co., Ltd., which is engaged in mixed-use real estate development under the project name “The Happitat”. The Happitat is on Bangna-Trad Km7, situated on the front of the Forestias project, which will have up to 2,000 homes (60% sold), with three buildings containing shopping malls (one has a 10-story office tower) and a central utilities plant serving as a central utilities hub. Within Happitat, CPAXT plans to open a Lotus’s hypermarket (5,000 sq.m.), retail space (>43,000 sq.m.) and office space (>24,000 sq.m.). CPAXT will invest a total of Bt12bn in this project (2% of total assets), consisting of Bt8bn (capital already paid, funded by LT loans with cost of funds of 3.8% p.a.) plus up to Bt4bn for construction in 2025, mostly funded by internal cash.
Investment rationale. 1) Invest in an attractive mixed-use project aligning with one of its business goals of creating a smart community center beyond simply retailing, tapping into a new upper end market with more sustainability approaches, with target customers being the >10,000 people inside the Forestias project, those in nearby projects (1.2mn within a 7km radius) and tourists (project located 20km from airport); 2) faster returns on this brownfield investment (targeted completion within the next 12-18 months) than greenfield (4-5 years); 3) obtaining expertise on commercial property development from its partner.
Our view. This transaction may raise short-term concerns on: 1) a hit to earnings from interest expenses arising out of the investment that will outpace operational ramp-up in this new business; 2) future investment beyond its core business. Factoring in this project leads us to cut our 2025F by Bt240mn (2%), 2026F by Bt450mn (3%), 2027F by Bt340mn (2%) and 2028F by Bt160mn (1%), assuming higher interest expenses from end-2024, project completion in 1H26 and occupancy and rental rates growing less rapidly than its targets of 85% occupancy rate in retail and 40% in office units in the first year and >90% within the next three years. Our projection assumes earnings accretion from 2029F (vs its target in 2028F). Its net DE will rise from 0.37x to 0.41x upon project completion.
Key risks are changes in government policies and purchasing power. Key ESG risks are energy & waste management, sustainable products (E) and product quality management, labor practices and data privacy (S).
Download PDF Click > CPAXT241216_E.pdf
