QH – กำไรหลักอ่อนแอพึ่งพาส่วนแบ่งจากบริษัทร่วม

Presales ปี 2568 จะพลาดเป้า แม้ว่าจะเปิดตัวโครงการใหญ่ใน 4Q68 ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและนโยบายขายสินค้าคลังของ QH ทำให้ใน 9M68 QH เปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวเพียง 1 โครงการ คือ Casa Ville ดอนเมือง-เลียบคลองประปา (มูลค่า 1.2 พันลบ.) ส่งผลทำให้ยอด presales ใน 9M68 อยู่ที่ 4.78 พันลบ. (-16% YoY) คิดเป็น 61% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 7.8 พันลบ. (+10%) โดยแบ่งเป็นแนวราบ 73% (มูลค่าลดลง 28%) และคอนโด 27% (มูลค่าเพิ่มขึ้น 52%) ซึ่งส่วนใหญ่ได้แรงหนุนจากการขายสินค้าคงคลังพร้อมส่วนลดในโครงการ Q สุขุมวิท สำหรับ 4Q68 QH แผนเปิดตัวบ้านเดี่ยว 3 โครงการ ได้แก่ ลัดดารมย์ พุทธมณฑลสาย 2 มูลค่า 2.74 พันลบ. พฤกษ์ภิรมย์ พุทธมณฑลสาย 2 มูลค่า 1.4 พันลบ. และ ลัดดารมย์ มอเตอร์เวย์-กรุงเทพกรีฑา มูลค่า 1.5 พันลบ. มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมทั้งหมดในปี 2568 จะอยู่ที่ 6.88 พันล้านบาท (-30% YoY) แม้มีการเปิดโครงการจำนวนมากแต่เราคาดว่ายอด presales ปี 2568 จะพลาดเป้าที่ QH วางไว้ราว 20% มาอยู่ที่ 6.3 พันลบ. ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปีด้วย segment ของโครงการที่ทั้งหมดเป็น hi-end และเป็นกลุ่มที่เราคาดว่าอุปสงค์ยังอ่อนแอ

 

อาจไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 QH ไม่มีการใช้งบลงทุนซื้อที่ดินในปี 2568 (เทียบกับปีที่แล้วที่ใช้ไป 1.7 พันลบ.) เนื่องจากโครงการปัจจุบันขายได้ค่อนข้างช้า ปัจจุบัน QH มีโครงการที่เปิดขายอยู่ 64 โครงการ มูลค่ารวม 3.8 หมื่นลบ. (แนวราบ 81% และคอนโด 19%) ในปี 2569 การขายสินค้าคงคลังและการลดระดับสินค้าคงคลังจะยังคงเป็นนโยบายหลัก ทำให้มีความเป็นไปได้สูงที่ QH จะไม่เปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569

 

ปรับประมาณการปี 2568 และปี 2569 ลดลง ณ 9M68 QH มี backlog รวม 758 ลบ. (แนวราบ 48% และคอนโด 52%) ซึ่งทั้งหมดจะรับรู้เป็นรายได้ใน 4Q68 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลางและกลาง-สูง ขายได้ช้า เราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ลดลง 4% มาอยู่ที่ 7.32 พันลบ. (-12.6%) ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นที่อ่อนแอลงจากการขายสินค้าคงคลังทำให้เราปรับประมาณการอัตรากำไรขั้นต้นสำหรับปี 2568 ลดลงจาก 29.7% มาอยู่ที่ 25.7% ทำให้ประมาณการกำไรสุทธิที่ปรับใหม่อยู่ที่ 1.67 พันลบ. (-21.6%) ลดลง 12% จากประมาณการเดิม อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมจะยังคงแข็งแกร่งแม้ว่าจะทรงตัว แต่จะสูงกว่ากำไรสุทธิ สำหรับปี 2569 เนื่องจากเราคาดว่าจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ เราจึงปรับประมาณการรายได้และกำไรสุทธิลดลงลง 5% และ 14% ตามลำดับ

 

ความเสี่ยง ESG: ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน: อัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำลงจากการขายสินค้าคงคลัง การเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลง ในขณะที่คาดว่าความต้องการจะฟื้นตัวจากดอกเบี้ยที่ลดลงในปี 2569 QH ไม่มีรายชื่อรวมอยู่ในหุ้นยั่งยืน SET ESG Ratings โดยมีความเสี่ยง ESG จากคดีฟ้องร้องซึ่งจะส่งผลกระทบทั้งด้านสังคมและด้านธรรมาภิบาล

 

การซื้อหุ้นคืน QH ประกาศซื้อหุ้นคืนจำนวน 750 ล้านหุ้น (7% ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด) ด้วยงบ 1.2 พันลบ. (ราคาหุ้นเฉลี่ยสูงสุดที่ 1.6 บาท/หุ้น) เริ่มตั้งแต่วันที่ 4 มิ.ย. ถึงวันที่ 28 พ.ย. 2568 โครงการนี้สิ้นสุดลงด้วยการซื้อหุ้นคืน 1.66 ล้านหุ้น (0.02%) ที่ราคาหุ้นเฉลี่ย 1.218 บาท

 

Core is weak hinges on subsidiaries

 

We expect QH to face a 20-year low for presales in 2025, missing its guidance by 20%. Despite high-value 4Q25 launches, zero land capex suggests zero launches in 2026 as it prioritizes liquidation of inventory. This inventory clearing has triggered a drop in projected margin in 2025 and 2026, and we now expect 2025F net profit to drop 21.6% before growing 7.5% in 2026F. While core property revenue is weakened, overall valuation remains anchored by steady profit contribution from subsidiaries. We stay Underperform but lower our 2026 TP to Bt1.30 (from Bt1.35) based on -0.5SD PE of 7.7x.

 

2025 presales to miss target despite massive launches in 4Q25. In response to softer residential demand and its attempt to sell inventory, in 9M25, QH launched only one SDH project, the Bt1.2bn, Casa Ville Don Mueang-Leab Khlong Prapa. This brought 9M25 presales to Bt4.78bn (-16% YoY) just 61% of its 2025 target of Bt7.8bn (+10%): 75% from low-rise, with value down 28%, and 27% from condos, with value up 52%, mostly from the sale of discounted inventory in Q Sukhumvit. In 4Q25, QH launched three SDH projects: the Bt2.74bn Laddarom Phutta Monthon Sai 2 project, the Bt1.4bn Prukpirom Phutta Monthon Sai 2 project and the Bt1.5bn Laddarom Motorway-Krungthepkreetha project, which brings 2025 launches to Bt6.88bn (-30%). We expect 2025 presales to be its lowest in 20 years at Bt6.3bn, missing its target by 20%.

 

May skip new launches in 2026. QH spent nothing on new land in 2025 versus Bt1.7bn in 2024 because of the slow take-up of its current projects. Currently QH has a total of 64 active projects valued at Bt38bn (81% low-rise and 19% condos) and thus in 2026, it will prioritize reducing inventory. This could mean that it will not launch a new project in 2026.

 

Downgrade 2025 and 2026. At end-9M25, QH had total backlog of Bt758mn (48% low-rise and 52% condos), all to be realized as revenue in 4Q25. However, given the slow take-up rate in the mid and mid-high SDH segment we have lowered our 2025F revenue by 4% to Bt7.32bn (-12.6%) while a narrowing in gross margin from the sale of inventory led us to adjust down our gross margin forecast for 2025F to 25.7% from 29.7%, giving a new net profit of Bt1.67bn (-21.6%), down 12% from our previous forecast. Importantly, it is strengthened by contribution from subsidiaries. Although this is expected to be flat, it goes directly to net profit. In 2026, assuming no new project launch, we lower revenue forecast by 5% and net profit by 14%.

 

ESG key risks: Operational risk: Lower gross margin from sale of inventory. Fewer new launches while expecting lower interest rate to aid in the recovery of demand in 2026. QH is not included in SET ESG ratings with ESG risk from a lawsuit, which affects both the social and governance sections.

 

Share buy-backQH announced a share buyback of 750mn shares (7% of its paid-up capital) with a budget of Bt1.2bn (maximum average share price of Bt1.6), running from June 4 until through Nov 28. At the end of the program, it had purchased 1.66mn shares (0.02%) at average share price of Bt1.218.

 

Download PDF Click > QH251225_E.pdf