เราคงคำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับ AP ไว้ที่ OUTPERFORM และยังคงเลือกให้เป็นหุ้นเด่นของกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 10.50 บาท/หุ้น อ้างอิง PE เฉลี่ยที่ 6.8 เท่า เราคาดการณ์ถึงผลประกอบการ 2H68 ที่แข็งแกร่ง โดยคาดว่า presales ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดจะปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยได้แรงหนุนจากจากการเปิดตัวโครงการใหม่กว่า 34 โครงการ มูลค่า 5.3 หมื่นลบ. ซึ่งจะช่วยสนับสนุนให้บริษัททำ presales ได้ถึงเป้าที่วางไว้ทั้งปี นอกจากนี้ยังคาดว่า backlog ที่แข็งแกร่งกว่า 2.0 หมื่นลบ. ใน 2H68 จะช่วยผลักดันให้กำไรสุทธิเติบโต 48% HoH เราคาดว่าโมเมนตัมกำไรจะดีต่อเนื่อง โดยกำไรสุทธิจะเติบโต 10.9% เป็น 5.1 พันลบ. ในปี 2569
ปัจจัยกระตุ้น #1: โครงการเปิดใหม่ใน 2H68 น่าสนใจ โดยมูลค่ารวมทั้งปีเพิ่มขึ้น 34% YoY เหตุการณ์แผ่นดินไหวและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงทำให้ใน 1H68 AP เปิดตัวโครงการใหม่เพียง 6 โครงการ มูลค่า 1.16 หมื่นลบ. น้อยกว่าที่วางแผนไว้ ขณะที่ใน 2H68 บริษัทจะเร่งเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น โดยจะเปิดตัว 18 โครงการ มูลค่า 2.7 หมื่นลบ. ใน 3Q68 ซึ่งหนึ่งในนั้นคือโครงการคอนโดร่วมทุนขนาดใหญ่ Life อุดมสุข สเตชั่น (มูลค่าโครงการ 4.6 พันลบ.) ซึ่งปัจจุบันขายได้แล้ว 57% หรือ 2.6 พันลบ. ส่วนที่เหลือจะเป็นโครงการแนวราบ ส่วนใน 4Q68 บริษัทจะเปิดตัวโครงการอีก 16 โครงการ มูลค่า 2.6 หมื่นลบ. โดยในจำนวนนี้มีคอนโดใหม่ 4 โครงการ (มูลค่า 1.38 หมื่นลบ.) ซึ่ง 3 โครงการเป็นแบรนด์ “Life” ที่มีราคาขายเฉลี่ย 120,000–130,000 บาท/ตร.ม. และอีก 1 โครงการเป็นแบรนด์ “Aspire” ที่มีราคาขายเฉลี่ย 85,000–90,000 บาท/ตร.ม. ดังนั้น โครงการเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2568 จะมีมูลค่ารวม 6.5 หมื่นลบ. (+35%) โดยมีสัดส่วนโครงการแนวราบต่อคอนโดอยู่ที่ 69:31
ปัจจัยกระตุ้น #2: presales จะฟื้นตัวได้ดีใน 2H68 เราประเมิน presales ของ AP ณ สิ้นเดือนส.ค. 2568 ได้ที่ 3.0 หมื่นลบ. โดยแบ่งเป็น presales จากโครงการแนวราบ 80% และคอนโด 20% ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก presales ที่สูงกว่าคาดจากโครงการเปิดใหม่ Life อุดมสุข สเตชั่น presales ในช่วง 8M68 คิดเป็น 58% ของเป้าที่บริษัทวางไว้ทั้งปี 2568 ที่ 5.2 หมื่นลบ. (+18%) เราคาดว่า presales ทั้งจากโครงการแนวราบและคอนโดจะเติบโตใน 2H68 โดยได้แรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่หลายโครงการและความเชื่อมั่นมั่นของผู้ซื้อที่ปรับตัวดีขึ้นทั้งโครงการแนวราบและคอนโด
ปัจจัยกระตุ้น #3: กำไรสุทธิ 2H68 จะเติบโต 48% HoH ณ เดือนส.ค. 2568 AP มี backlog มูลค่า 4.11 หมื่นลบ. เมื่อจำแนกตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ พบว่า backlog 46% เป็นโครงการแนวราบ, 42% เป็นโครงการร่วมทุน และ 12% เป็นคอนโด ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้จนถึงปี 2571 เราประเมินว่า AP จะรับรู้รายได้จาก backlog โครงการของบริษัทเองจำนวน 1.5 หมื่นลบ. (หลักๆ เป็นโครงการแนวราบ) และโครงการร่วมทุนจำนวน 7.6 พันลบ. (จากโครงการใหญ่ 2 โครงการ คือ Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 และ Aspire อ่อนนุช สเตชั่น) ใน 2H68 ดังนั้นเราจึงคงประมาณการรายได้ปี 2568 ไว้ที่ 3.98 หมื่นลบ. (+7.6%) และกำไรสุทธิปี 2568 ไว้ที่ 4.63 พันลบ. (-7.5%) สำหรับ 3Q68 เนื่องจากจะมีการรับรู้รายได้จาก backlog คอนโดอย่างต่อเนื่อง กำไรสุทธิน่าจะเพิ่มขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY จากฐานสูง และจะยังมีการรับรู้รายได้ต่อเนื่องใน 4Q68 ดังนั้นกำไรสุทธิ 2H68 จึงน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 48% HoH เป็น 2.7 พันลบ. ขณะที่ในปี 2569 backlog ที่แข็งแกร่งของ AP จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสนับสนุนให้กำไรสุทธิเติบโต 10.9% เป็น 5.1 พันลบ.
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP และเลือก AP เป็นหนึ่งในหุ้นเด่นของเราในกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 10.50 บาท/หุ้น อ้างอิง PE เฉลี่ยที่ปรับปรุงแล้วที่ 6.5 เท่า AP จ่ายเงินปันผลครั้งเดียว ซึ่งเราประเมินได้ที่ 0.52 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.5%
ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566
We maintain our tactical call of Outperform on AP and keep it in our top picks with a 2026 TP of Bt10.50 based on average PE of 6.8x. We expect a strong 2H25, with presales expected to grow for both low-rise and condos on the launch of 34 new projects valued at Bt53bn, which will help it reach its full-year presales target. Additionally, a high backlog of over Bt20bn is expected to drive earnings growth of 48% HoH. This momentum is projected to continue, with earnings growing 10.9% to Bt5.1bn in 2026.
Catalyst #1: Slew of new launches in 2H25, up 34% in value in 2025. The earthquake and lower consumer confidence led AP to launch only six projects in 1H25 valued at Bt11.6bn, fewer than planned. In 2H25, it will be more active, launching 18 projects in 3Q25 valued at Bt27bn. Of these, one is a large JV condo, Life Udomsuk Station (project value Bt4.6bn) which currently has a take-up rate of 57% or Bt2.6bn; the rest will be low-rise. In 4Q25, it will launch another 16 projects valued at Bt26bn, four of which are new condos (Bt13.8bn) with three “Life” brand, carrying a selling price of Bt120,000-130,000/sqm and one “Aspire” brand, selling for Bt85,000-90,000/sqm. This will bring 2025 new launches to Bt65bn (+35%), 69% low-rise and 31% condos.
Catalyst #2: Presales to greatly recover in 2H25. We estimate presales as of end August at Bt30bn, 80% low-rise and 20% condos, supported by higher presales than anticipated at the launch of Life Udomsuk Station. 8M25 presales came to 58% of its 2025 target of Bt52bn (+18%). We expect both low-rise and condo presales to grow in 2H25, undergirded by many new launches and better buyer confidence for both low-rise and condos.
Catalyst#3: 2H25F earnings to grow 48% HoH. As of Aug 25, AP’s backlog is Bt41.1bn. By product, 46% is low-rise, 42% JV and 12% condo, which will gradually be booked through 2028. We estimate it will realize Bt15bn from AP’s backlog (mostly low-rise) and Bt7.6bn from the JV’s backlog (from two large projects, Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station) in 2H25, and thus maintain our 2025F revenue at Bt39.8bn (+7.6%) with net profit of Bt4.63bn (-7.5%). In 3Q25F, with steady booking of condo backlog, net profit should go up QoQ but drop YoY off a high base. With booking continuing through 4Q25, 2H25F earnings should surge 48% HoH to Bt2.7bn. In 2026, strong backlog will be key to its earnings growth of 10.9% to Bt5.1bn.
Action & recommendation. We maintain Outperform on AP and keep it as one of our sector top picks, with 2026 TP of Bt10.50 based on adjusted average PE of 6.5x. AP pays an annual dividend, which we forecast at Bt0.52, giving yield of 6.5%.
ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.
Download PDF Click > AP_HighConviction250905_E.pdf
