High Conviction - DIF โอกาสสร้างผลตอบแทนเหนือกว่าตลาดในระยะสั้น

ปัจจัยกระตุ้น #1: ราคาหน่วยลงทุน DIF มักปรับตัวขึ้นในช่วง 1 เดือนก่อนการประชุมกนง. เราได้ทำการศึกษาการเคลื่อนไหวของราคาหน่วยลงทุน DIF ในช่วง 1 ดือนก่อนการประชุมกนง. ตั้งแต่ปี 2562 โดยเน้นเฉพาะการประชุมครั้งที่ กนง.มีมติปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เนื่องจาก DIF จัดอยู่ในกลุ่มหุ้นปันผล อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะส่งผลดีต่อ DIF เพราะจะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ DIF ดูน่าสนใจมากกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล  โดยตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นมา กนง.ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว 9 ครั้ง (ครั้งละ 25bps) และพบว่า 7 ใน 9 ครั้งนั้น ราคาหน่วยลงทุน DIF ให้ผลตอบแทนเป็นบวกในช่วง 1 เดือนก่อนวันประชุมกนง. ขณะที่มี 1 ครั้ง (ก.พ.-มี.ค. 2563) ที่ให้ผลตอบแทนเป็นลบ คือ ช่วงที่เกิดการระบาดของ COVID-19 ดังนั้นเราจึงคำนวณผลตอบแทนเฉลี่ย 1 เดือน โดยไม่นับรวมช่วงที่มีการระบาดของ COVID-19 ซึ่งได้ผลตอบแทนเฉลี่ยที่ 3.4% (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมใน Figure 1 หน้า 6) ด้วยเหตุนี้ เราจึงเชื่อว่าตอนนี้เป็นจังหวะเวลาที่ดีในการเข้าซื้อ DIF ก่อนที่จะมีการประชุมกนง. ในวันที่ 8 ต.ค. นี้ ซึ่ง INVX คาดว่าจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 25bps

ปัจจัยกระตุ้น #2: คาดกำไรปกติ 3Q68 เติบโตทั้ง YoY และ QoQ เราคาดว่ากำไรปกติ 3Q68 จะเติบโต YoY และ QoQ โดยได้แรงหนุนจากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลงหลังจากที่มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 25 bps ในเดือนส.ค. การวิเคราะห์ความอ่อนไหวบ่งชี้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยลงทุกๆ 25 bps จะช่วยหนุนให้กำไรปรับเพิ่มขึ้นได้ 70 ลบ./ปี เราคาดว่ารายได้จะอยู่ในระดับทรงตัว YoY และ QoQ

ปัจจัยกระตุ้น #3: กำไรมี downside จำกัด เนื่องจาก DIF มีรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงจาก TRUE เราจึงคาดว่าเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) และประมาณการกำไรของเรามี downside จำกัด เราคาดว่า DPU ในปี 2568 จะอยู่ที่ 0.88 บาท/หน่วย และ 0.87 บาท/หน่วย ในปี 2569 โดย DPU ที่ลดลงเล็กน้อย YoY สะท้อนถึงการชำระคืนหนี้ที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังคงอยู่ในระดับที่ดี

กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ จากข้อมูลในอดีต เราเชื่อว่า DIF จะให้ผลตอบแทนเป็นบวกในระยะ 1 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลก็น่าสนใจที่ 10.2% ในปี 2568 และ 10.1% ในปี 2569 เราปรับมาใช้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 ซึ่งส่งผลทำให้ราคาเป้าหมายลดลงมาอยู่ที่ 10 บาท (จาก 10.5 บาท) เนื่องจากช่วงเวลาที่ DIF จะจ่ายเงินปันผลในระดับสูงนั้นสั้นลง เนื่องจากเราใช้สมมติฐานว่า TRUE จะต่อสัญญาเช่า FOC ไปจนถึงปี 2586 แต่จะไม่ต่อสัญญาเช่าเสาโทรคมนาคม ซึ่งจะหมดอายุในปี 2576

ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงที่สำคัญ คือ การเปลี่ยนทิศทางของแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยโดยไม่คาดคิด หากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลเริ่มปรับตัวขึ้น จะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของ DIF ดูน่าสนใจน้อยลง และจะสร้างแรงกดดันต่อราคาหน่วยลงทุน

Short-term alpha opportunity

DIF remains one of our top picks in the REITs & IFFs space, backed by stable income and decent yield. Our study shows share price is likely to outperform by 3.4% on average one month ahead of an MPC meeting where there is a rate cut. Since INVX expects MPC to cut policy rate by 25bps at the Oct 8 meeting, we believe now is a good time to take a position in the stock ahead of the meeting. We maintain OUTPERFORM with a new end-2026F DCF-based TP of Bt10 from Bt10.5 (6.1% WACC and no terminal value). Note that we assume TRUE will renew the FOC lease through 2043, as its conditions have been met.

Catalyst #1: Share price reacts positively one month ahead of an MPC meeting. We have studied DIF share price movement one month ahead of MPC meetings since 2019, focusing only on meetings where MPC cut its policy rate, as DIF is considered a dividend stock. A lower interest rate benefits DIF by making its yield relatively more attractive than government bond yield. Since 2019, MPC has stepped policy rate down nine times (25bps each). Seven out of the nine times, DIF share price gave positive returns one month ahead of the meeting. One of the nine times (Feb–Mar 2020) in which return was negative was during COVID-19. We therefore calculate average one-month return by excluding the COVID-19 outbreak, giving a return of 3.4% (details in Figure 1 on page 6). We therefore believe now is a good time to take position in the stock ahead of the Oct 8 MPC meeting, where INVX expects a 25bps cut.  

Catalyst #2: Expect 3Q25 core earnings growth both YoY and QoQ. We expect 3Q25F core earnings to grow YoY and QoQ, led by lower interest expense after the 25bps policy rate cut in Aug. Our sensitivity analysis suggests each 25bps cut in interest rate adds Bt70mn to earnings per year. We expect revenue to be stable YoY and QoQ.

Catalyst #3: Limited earnings downside. Since DIF has stable rental income stream from TRUE, we see limited DPU and forecast downside. We expect a 2025F DPU at Bt0.88 and a 2026F DPU at Bt0.87. The small drop in DPU YoY reflects rising debt repayment. Despite this, yield remains decent. 

Action & recommendation. Based on historical data, we believe DIF will offer positive returns in the next one month. Yield is also attractive at 10.2% in 2025F and 10.1% in 2026F. We roll our TP over to end-2026F and this lowered our TP to Bt10 (from Bt10.5) due to the shorter period for a high dividend, as we assume TRUE will renew the FOC lease through 2043, but that it will not renew the telecom tower lease, which will end in 2033.

Risk and concerns. A key risk would be an unexpected reversal in the interest rate trend. Should bond yields start to rise, it would make DIF's dividend yield less attractive and could pressure the share price.

Download EN version click >> DIF_HighConviction250909_E.pdf