กลุ่มที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญใน 2H68 โดยได้แรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับลดลง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์ เราคาดว่า presales 55% จะเกิดขึ้นใน 2H68 ขณะที่กำไร 2H68 จะคิดเป็น 59% ของกำไรทั้งปี เรามีมุมมองเชิงบวกมากขึ้นต่อปี 2569 โดยคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 11% โดยได้แรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้จาก scorecard ที่เราจัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาจากการเติบโต valuation และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล หุ้นเด่นของเราคือ AP (OUTPERFORM, ราคาเป้าหมาย 10.50 บาท), SIRI (OUTPERFORM, ราคาเป้าหมาย 1.80 บาท) และ SPALI (ปรับคำแนะนำขึ้นเป็น OUTPERFORM, ราคาเป้าหมาย 17.70 บาท)
คาดตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่สดใสขึ้นใน 2H68 เราคาดว่ามีหลายปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2H68: 1) อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง โดยคาดว่า ธปท. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีกครั้งภายในสิ้นปี 2568 และอีกครั้งใน 1H69 โดย INVX คาดการณ์อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 0.75% ณ สิ้น 2Q69 2) การขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปจนถึงเดือนมิ.ย. 2569 เพื่อให้ผู้ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยสามารถขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และ 3) การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ลบ. เป็นการชั่วคราว โดยคาดว่ามาตรการเหล่านี้รวมกันจะช่วยกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ให้ปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ใน 2H68 ไปจนถึงปี 2569
Presales 55% จะเกิดขึ้นใน 2H68 ใน 1H68 presales รวมทั้งหมดของบริษัทในกลุ่มที่อยู่อาศัย 7 บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 7.28 หมื่นลบ. ซึ่งหลักๆ เป็นผลมาจากยอดขายคอนโดที่ลดลง 22% หลังจากเกิดเหตุแผ่นดินไหว เราคาดว่า presales จะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งใน 2H68 ที่ 14% YoY และ 24% HoH โดยได้รับแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและการกลับมาเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม INVX ประเมิน presales ทั้งปี 2568 ได้ที่ 1.61 แสนลบ. (ทรงตัว) ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการกระตุ้นยอดขายอย่างหนักใน 2H68
ข่าวดี: การเปิดตัวโครงการใหม่น้อยกว่าที่วางแผนไว้ มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดใน 1H68 ลดลงมาอยู่ที่ 5.76 หมื่นลบ. คิดเป็นสัดส่วนเพียง 27% ของเป้าที่วางไว้ในปี 2568 เพราะได้รับแรงกดดันจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคระดับต่ำและการเปิดตัวคอนโดใหม่น้อยลง ทั้งนี้แม้ว่าน่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นใน 2H68 แต่ปัจจุบัน INVX คาดว่าโครงการเปิดใหม่ทั้งปี 2568 จะมีมูลค่าเพียง 1.60 แสนลบ. ต่ำสุดในรอบ 4 ปี ซึ่งเรามองว่าเป็นสัญญาณบวก เนื่องจากจะช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถบริหารจัดการสินค้าคงคลังที่มีอยู่ได้ดีขึ้น และลดภาระทางการเงินลง
คาดกำไร 59% ของปี 2568 จะเกิดขึ้นใน 2H68 โดยจะเติบโต 42% HoH backlog ในปัจจุบันที่ 8.89 หมื่นลบ. สามารถรองรับรายได้ 65% ที่เราคาดการณ์ไว้ในปี 2568 โดย AP มี backlog มูลค่าสูงที่สุดในกลุ่ม เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ของบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเราลดลงมาอยู่ที่ 2.05 หมื่นลบ. (-16.9%) เพื่อสะท้อนรายได้ที่ลดลงและอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงมาอยู่ที่ระดับเฉลี่ย 30.7% เราคาดว่ากำไรสุทธิจะฟื้นตัวใน 2H68 โดยจะเติบโต 42% HoH เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจะได้แรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไร 59% ของปี 2568 จะเกิดขึ้นใน 2H68 โดยจะทำจุดสูงสุดใน 4Q68 สำหรับปี 2569 เราคาดว่ากำไรสุทธิจะเติบโต 11% พร้อมกับอัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 31% ขณะที่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยและการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยกระตุ้นยอดขายและ backlog
ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตาม 1) การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง เนื่องจากอุปทานยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่อัตราดูดซับกลับฟื้นตัวอย่างช้าๆ และ 2) การปรับขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ ปัจจัยที่ต้องติดตาม: การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ลงทุน ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก การบริหารจัดการของเสียและน้ำ และการประเมิน EIA (E) การบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ นโยบายด้านสุขภาพและความปลอดภัย (S)
The residential sector is poised for a significant rebound in 2H25, fueled by anticipated cuts to interest rates, continued reduction in loan-to-value (LTV) and a reduction in property fees. We expect 55% of presales to take place in 2H25, with earnings backloaded at 59%. We are more optimistic on 2026, with a projected 11% net profit growth backed by continued economic stimulus. According to our scorecard, in terms of growth, valuation and yield, our top pick are AP (Outperform, TP Bt10.50), SIRI (Outperform, TP Bt1.80) and SPALI (upgraded to Outperform, TP Bt17.70).
Looking for a brighter 2H25. Several factors are expected to propel Thailand's real estate market in the second half of 2025: 1) falling interest rates—with the BoT expected to cut the policy rate again by year-end and again in 1H26, with INVX forecasting a policy rate of 0.75% at end-2Q26, 2) extension of LTV easing until June 2026 that makes it easier for buyers to secure loans, and 3) a temporary reduction in property transfer and mortgage fees to 0.01% for transactions of up to Bt7mn. These measures combined are expected to jump-start real estate presales in 2H25 into 2026.
55% of presales will take place in 2H25. In 1H25, total presales for the seven companies under coverage dropped to Bt72.8bn, mainly on a 22% fall in condo sales after the earthquake. We expect a strong rebound in presales in 2H25 of 14% YoY and 24% HoH, driven by lower interest rates and a return to new project launches. Despite this, INVX estimates full-year presales at Bt161bn (flat). This implies a need for a strong push in presales in 2H25.
Good news: fewer new launches. Total new project launches 1H25 plummeted to Bt57.6bn, achieving only 27% of the 2025 target on low consumer confidence and fewer condo launches. Although new launches are expected to recover in 2H25, INVX now forecasts full-year launch value of only Bt160bn, the lowest in four years, which we view as positive as it will allow developers to digest current inventory and lessen the financial burden.
59% of 2025 earnings in 2H25, with 42% growth HoH. The current backlog of Bt88.9bn secures 65% of the 2025 revenue forecast, with AP leading the sector in backlog value. Net profit for companies under coverage has been cut to Bt20.5bn (-16.9%) in recognition of lower revenue and a declining gross margin to an average of 30.1%. A recovery is expected in 2H25 with 42% growth HoH as residential demand is encouraged by lower interest rates; we thus expect 59% of earnings will be in 2H25, peaking in 4Q25. In 2026, we forecast net profit growth of 11% with an improved gross margin of 31%, as interest rate cuts and LTV easing are expected to drive sales and take up backlog.
Key risks and factors to monitor. 1) Inventory management, as supply is high and absorption coming back slowly, 2) increase in minimum wage. Factors to monitor: speculation for property as an investment asset. Key ESG risks are GHG emission, waste & water management, and EIA assessment (E), product quality management, health & safety policies (S).
Download PDF Click > PROP250901_E-1.pdf
