AMATA - Backlog แข็งแกร่งหนุนโดยยอดขายที่ดินใหม่

กำไรปี 2568 แข็งแกร่ง ใน 4Q68 AMATA รายงานรายได้รวมที่ 4.35 พันลบ. ลดลง 25% YoY แต่เพิ่มขึ้น 1.6% QoQ โดยรายได้ 67% มาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์, 27% มาจากรายได้ธุรกิจสาธารณูปโภคซึ่งเติบโต 46% YoY และ 10% QoQ ส่วนที่เหลืออีก 6% มาจากธุรกิจให้เช่าซึ่งเติบโต 9% YoY แต่ลดลง 5% QoQ อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยทำระดับสูงสุดที่ 51.2% เพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ และสูงกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ที่ 39.2% โดยได้รับแรงหนุนจากอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งถึง 63% และการปรับลดโครงสร้างต้นทุนในเวียดนาม สำหรับภาพรวมปี 2568 รายได้รวมอยู่ที่ 1.428 หมื่นลบ. ลดลง 3% หนุนโดยยอดโอนที่ดินรวม 1,645 ไร่ แต่อัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับตัวดีขึ้นเป็น 44.6% ส่งผลให้กำไรสุทธิเติบโตอย่างแข็งแกร่ง 26.8% สู่ 3.15 พันลบ. ซึ่งเป็นกำไรสุทธิระดับสูงสุดใหม่

ตั้งเป้ายอดขายที่ดินเติบโตสูงในปี 2569 AMATA ตั้งเป้ายอดขายที่ดินในปี 2569 ที่ 2,800 ไร่ แบ่งเป็น 1,650 ไร่จากประเทศไทย (+53% YoY) โดยรวมที่ดิน 400 ไร่ที่ยกมาจากปี 2568 ซึ่ง AMATA คาดว่าจะเซ็นสัญญาได้ใน 1H69 นอกจากนี้ อุตสาหกรรมหลักยังคงเป็นกลุ่ม data center ซึ่ง AMATA อยู่ระหว่างการเจรจาขายที่ดินให้กับลูกค้าอีกประมาณ 1,000 ไร่ รวมถึงกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และสินค้าอุปโภคบริโภค ส่วนเป้ายอดขายที่ดินในเวียดนามอยู่ที่ 550 ไร่ (+260% YoY) นอกจากนี้ บริษัทยังตั้งเป้ายอดขายและการส่งมอบที่ดินจากนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในลาวที่ 600 ไร่ โดยคาดว่าจะเริ่มขายได้ใน 4Q69

BOI ยังคงแข็งแกร่ง... data center จะเติบโตท่ามกลางความผันผวนทั่วโลก BOI รายงานยอดขอรับการส่งเสริมการลงทุนปี 2568 ทุบสถิติสูงสุดที่ 1.87 ล้านล้านลบ. (+67% YoY) ครอบคลุม 3,370 โครงการ ส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนผ่านเชิงกลยุทธ์ไปสู่อุตสาหกรรมไฮเทคและอุตสาหกรรมที่ยั่งยืน การเติบโตจะได้รับแรงหนุนจากกลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัล (7.46 แสนล้านลบ.) ในส่วนของ hyperscale data center และกลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ (2.77 แสนล้านลบ.) ในส่วนของชิ้นส่วนขั้นสูง โดย FDI คิดเป็นสัดส่วนกว่า 70% ของมูลค่ารวม นำโดยนักลงทุนจากสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน เมื่อพิจารณาจากเหตุการณ์ความไม่สงบทั่วโลก เราคาดว่ากลุ่ม data center จะยังคงเป็นกลุ่มหลักที่มีการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องและได้รับผลกระทบจำกัด

คงประมาณการปี 2569 พร้อม backlog ที่แข็งแกร่ง ปัจจุบัน AMATA มี backlog ในมืออยู่กว่า 2.1 หมื่นลบ. ซึ่ง AMATA คาดว่าประมาณ 50% จะบันทึกเป็นรายได้ในปีนี้ ดังนั้นเราจึงคาดการณ์รายได้ปี 2569 ที่ 1.67 หมื่นลบ. (เพิ่มขึ้น 17%) อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยคาดว่าจะอ่อนตัวลงมาอยู่ที่ 40.4% จาก 44.6% ในปี 2568 หลังจากที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับปรุงต้นทุนในเวียดนาม เราคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2569 ที่ 3.05 พันลบ. (ลดลง 3.1% YoY)

ความเสี่ยงที่สำคัญ: ทิศทางเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวนและการเปลี่ยนแปลงด้านนโยบายภาษี ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกอาจทำให้การลงทุนล่าช้า ทั้งนี้ AMATA ได้รับการประเมิน SET ESG Ratings ประจำปี 2568 ในระดับ “AAA” โดย AMATA เน้นด้านสิ่งแวดล้อมและการลดคาร์บอน รวมถึงการ re-use พลังงานในพื้นที่ทุกนิคมของบริษัท ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ การบริหารจัดการพลังงานทั้งในพื้นที่นิคมฯ และส่วนของธุรกิจสาธารณูปโภค

 

Solid backlog, with new land sales on tap

 

AMATA targets sale of 2,800 rai in 2026, driven by Thai data centers, Vietnamese expansion, and new industrial estates in Laos. Backlog exceeds Bt21bn, with 50% expected to be booked this year. We expect 2026 revenue of Bt16.7bn, up 17% YoY. Gross margin is projected to soften due to no further adjustment in Vietnam. Net profit is forecast at Bt3.05bn, down 3.1%. We maintain Outperform, based on -1SD of PE 9x (6 years). 2026 TP is Bt23.50. 2H25 DPS is Bt0.75, XD on May 5.

 

Strong earnings in 2025. In 4Q25, AMATA reported total revenue of Bt4.35bn, down 25% YoY but up 1.6% QoQ, with real estate transfers stable QoQ and accounting for 67% of the total; 27% was utilities revenue, up 46% YoY and 10% QoQ, and 6% from rentals, up 9% YoY but slipping 5% QoQ. Average gross margin reached a high of 51.2%, increasing both YoY and QoQ and surpassing our estimate of 39.2%, driven by a robust 63% real estate gross margin following cost reductions in Vietnam. For the full year 2025, revenue reached Bt14.28bn, down 3%, with transfers of 1,645 rai, but the widened gross margin of 44.6% led to strong net profit growth of 26.8% to Bt3.15bn, a new high.

 

Aims at high growth in land sales in 2026. AMATA targets selling 2,800 rai in 2026, with 1,650 rai in Thailand (+53% YoY). This includes 400 rai carried over from 2025, which AMATA expects to sign in 1H26. Data centers continue to be the primary mover, with AMATA in talks for about another 1,000 rai, followed by electronics, electrical and appliances and consumer industries. In Vietnam, it targets the sale of 550 rai (+260% YoY). The company expects sale and delivery at its new industrial estate in Laos to reach 600 rai, with sales projected to commence in 4Q26.

 

BOI still breaking records, with data centers growing amidst global volatility. The BOI reported record-breaking 2025 investment applications of Bt1.87tn (+67%) across 3,370 projects, signaling a shift toward high-tech and sustainable industries. Growth was driven by the digital sector (Bt746bn) for hyperscale data centers and electronics (Bt277bn) for advanced components. FDI accounted for over 70% of total value, led by investors from Singapore, Hong Kong, and China. In view of the global unrest, we expect data centers, which are impacted less by the turmoil, to continue pivotal to sustaining investment expansion.

 

Maintain 2026 forecast with strong backlog. AMATA has current backlog of over Bt21bn, of which it expects to book ~50% as revenue in 2026. On this basis, we forecast 2026 revenue at Bt16.7bn (up 17%); however average gross margin is expected to soften to 40.4% from 44.6% in 2025, which was distorted to the upside by cost adjustments in Vietnam. Net profit is forecast at Bt3.05bn, slipping 3.1%.

 

Key risk: Global economic outlook remains volatile with tax policy shifts. Global geopolitical instability may delay investment. AMATA was rated AAA in the SET ESG Ratings in 2025. AMATA focuses on environmental initiatives and decarbonization, including energy reuse across all its industrial estates. A key issue to monitor is energy management within both the industrial estate areas and the utilities business.

 

Download EN version click >> AMATA260311_E.pdf